31.12.13

Valoración y tasación de inmuebles - Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)


Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales


El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:
  • existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
  • disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
  • disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:
  • disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
  • disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
  • disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
  • disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:
  • se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
  • se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
  • se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
  • se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
  • en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de valoración de inmuebles en España
Ubicación: España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (X)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (X)

Métodos técnicos de valoración. Valores de reemplazamiento.


La Orden ECO/805/2003 considera los siguientes métodos técnicos de valoración:
  • el método del coste, aplicable en la valoración de toda clase de edificios y de elementos de edificios, ya estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados
  • el método de comparación
  • el método de actualización de rentas
  • el método residual.

El valor de reemplazamiento bruto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto se considera los gastos necesarios medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, la determinación del valor de reemplazamiento bruto atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Si el inmueble está en proyecto, en construcción o en rehabilitación y el cálculo del valor de reemplazamiento se realiza para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra pueden corregirse considerando la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización, sin embargo, la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté totalmente terminada, y exigirá la actualización de la tasación.

El valor de reemplazamiento neto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto se debe considerar la depreciación física de la edificación, calculada por medio alguno de los siguientes métodos:
  • atendiendo a la vida útil total y residual, estimadas por el tasador utilizando un procedimiento justificado adecuadamente
  • mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplica el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total (la vida útil máxima a considerar es 100 años en edificios de uso residencial, 75 años en edificios de oficinas, 50 años en edificios comerciales y 35 años en edificios industriales o ligados a explotaciones económicas)
  • sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de características similares.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de valoración de edificaciones en España
Ubicación: España

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