La demanda de oficinas en Europa bate un nuevo récord en el tercer trimestre de 2015

12 de noviembre del 2015

observatorioinmobiliario.es, 05 de noviembre – La demanda de espacio de oficinas en Europa se aceleró durante el tercer trimestre de 2015, con una contratación total ligeramente por encima de los 3 millones de metros cuadrados, similar al pico registrado en el tercer trimestre de 2007, según los datos que acaba de publicar JLL.

A pesar de que esta cifra no alcanza el máximo de 13,1 millones de metros cuadrados registrado para el ejercicio completo de 2007, el volumen de contratación a lo largo del tercer trimestre de 2015 es el más alto hasta la fecha y representa un incremento del 29 % interanual. Se prevé que el volumen del ejercicio completo alcance los 11,5 millones de metros cuadrados, lo que supone un aumento del 8 % respecto al año pasado, un claro indicio de la mejora de la confianza en toda Europa.

Mercados destacados

En todo el continente, la demanda de espacio de oficinas está viéndose impulsada por la recuperación de los distintos mercados, aunque ésta se produzca a diferentes velocidades. Las operaciones de alquiler en Lyon, un mercado a la zaga en los últimos trimestres, registraron el mayor incremento regional, del 142 % interanual, en su trimestre más positivo hasta la fecha. Los alquileres en Barcelona se dispararon un 135 % interanual, el segundo mayor incremento en el volumen de contratación en Europa.

Alemania se anotó algunos de los mejores resultados del continente. Cuatro de los cinco mercados más importantes crecieron en base interanual y Berlín, Hamburgo, Dusseldorf, Fráncfort y Múnich sumaron un volumen de contratación de 775.000 metros cuadrados, el nivel más alto registrado en el tercer trimestre desde 2006, a medida que la solidez del mercado laboral sigue empujando la demanda de espacio de oficinas.

A pesar de que los volúmenes de alquileres se redujeron en Londres respecto al año anterior, la actividad sigue siendo importante, con un incremento del 11 % en la media a largo plazo, impulsado por una sólida actividad empresarial y una contundente cartera de proyectos en desarrollo. En los mercados del sur de Europa tales como Italia, Portugal y España, la recuperación sostenida implica que la demanda de ocupación supera ahora la oferta, lo que ha provocado el aumento de los alquileres durante el periodo.

Alex Colpaert, responsable de análisis de oficinas para la región EMEA en JLL, comenta: "La demanda de ocupación obedece a la recuperación sostenida de la economía de la zona del euro y a unas perspectivas de crecimiento empresarial relativamente positivas. Aunque la demanda de espacio en toda Europa es importante, las limitaciones de la oferta siguen favoreciendo el aumento de los alquileres en muchos mercados, como Madrid y Barcelona, donde la promoción especulativa no ha ido de la mano del crecimiento empresarial. En general, prevemos que sigan registrándose resultados positivos hasta el final de 2015″.

Y añade: "El mercado de alquiler de oficinas alemán está registrando un importante crecimiento sostenido. Al aumento de la demanda de espacios prime en los núcleos urbanos, hay que añadir que los inquilinos cada vez tienen más en cuenta una gama mayor de submercados en las ciudades. En Berlín y Hamburgo, las tasas de disponibilidad de espacios de alta calidad de algunas áreas limítrofes con el distrito central de negocios prime roza el 0%, dado el creciente número de empresas tecnológicas y de comunicación que buscan establecer su sede en estas zonas".

Se prevé que la aceleración en Europa se mantenga a lo largo del 2016, a medida que más mercados se apuntan a la senda del crecimiento sobre la base de una mejora de la confianza y las cifras de empleo subyacentes. JLL prevé que el volumen total de alquileres alcanzará aproximadamente los 12 millones de metros cuadrados, lo que supone un incremento del 5 % en 2015.

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Pere Domènech Bernat
Arquitecte Tècnic i Enginyer Edificació

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Arriba a Catalunya el crowdfunding immobiliari

Arriba a Catalunya el crowdfunding immobiliari

11 de noviembre del 2015

viaempresa.cat, ACN Girona, 11 de novembre – Modernitzar el sector immobiliari i democratitzar-ne la inversió és el que busca The Crowd Estates, la primera plataforma online de crowdfunding immobiliari de Catalunya. La iniciativa, impulsada per emprenedors gironins, connecta promotors i inversors per impulsar la compra-venda d'actius immobiliaris. A les comarques gironines, la plataforma ja ha finançat el primer projecte a la Bisbal d'Empordà i en té dos més en procés a Barcelona i a l'Escala.

Per invertir al sector immobiliari i obtenir bons resultats es necessitaven dos ingredients indispensables fins ara: informació privilegiada sobre oportunitats d'inversió i disposar de grans quantitats de capital. Pel que fa als promotors, aquests depenien gairebé exclusivament dels bancs per aconseguir finançament, una opció més difícil amb la crisi econòmica que ha afectat especialment el sector immobiliari.

The Crowd Estates es proposa trencar aquesta dinàmica i permetre que els promotors puguin obtenir més fàcilment el finançament que necessiten per impulsar els seus projectes immobiliaris. Es poden fer aportacions per un mínim de 500 euros. És el que s'anomena crowdfunding immobiliari, un sistema de finançament i d'inversió exclusiu per a béns immobles, nascut als Estats Units.

Modernitzar el sector immobiliari

El portaveu de The Crowd Estates, Óscar Trabazos, ha destacat que l'objectiu és "modernitzar el sistema de compra-venda de productes immobiliaris" tot eliminant els intermediaris, ni entitats bancàries ni comissionistes. El que es fa, segons Trabazos, és "el projecte més pur" perquè el "promotor directament en contacte amb l'inversor final; és un procés més net, més transparent i amb menys actors i més beneficiós per als dos".

La iniciativa compta amb quatre emprenedors al capdavant: Óscar Trabazos, Josep Lluís de la Rosa, Jordi Fernández i Lucas Sturm. La plataforma es va començar a gestar a mitjans de 2014 i, des del març d'aquest any, està en funcionament. Segons Trabazos, es basa en els principis de l'economia col·laborativa, l'accés a la informació i l'eliminació d'intermediaris en els negocis que permet Internet.

Des de la seva constitució, The Crowd Estates ha aconseguit finançar el seu primer projecte: l'ampliació de capital d'una empresa propietària d'un edifici a la Bisbal d'Empordà, amb una aportació de 21.000 euros. Actualment, tenen dos projectes més en finançament: la compra d'un edifici al barri del Born de Barcelona, amb una inversió de 118.000 euros, i la construcció d'una casa unifamiliar a l'Escala, per 315.000 euros. A més, tenen més de 15 projectes en cartera arreu de l'estat espanyol que impulsaran en els propers mesos.

The Crowd Estates compta actualment amb uns 300 inversors registrats a la plataforma i l'objectiu és arribar als 500 abans d'acabar aquest any. La plataforma espera tancar el 2016 amb un volum de negoci d'entre 6 i 8 milions d'euros i en els propers mesos farà una ampliació de capital amb CrowdCube.com, la principal plataforma anglesa de crowdfunding.

El funcionament de la plataforma

A través de la plataforma, es finança una part del cost total del projecte. The Crowd Estates fa d'intermediari entre promotors i inversors. "Tenim una base de dades de diferents promocions d'obra nova, lloguer o venda d'edificis i els analitzem i avaluem", afirma Trabazos. Els que tenen més possibilitats de tirar-se endavant, es "promocionen" entre els inversors per aconseguir el finançament.

La plataforma estableix un temps límit per aconseguir els diners. Durant aquest temps, els futurs possibles socis es comprometen a aportar una part dels diners requerits. Un cop aconseguit l'objectiu, es constitueix una societat entre els inversors participants per fer efectiu el projecte. Serà aquesta societat la que gestionarà també els beneficis finals per als inversors.

Trabazos ha destacat que a través de la plataforma els inversors poden obtenir una rendibilitat "molt superior a la que ofereixen les entitats bancàries, amb guanys de més d'un 30 % del que han aportat". Pel que fa al perfil de l'inversor, la plataforma busca tot tipus de persones que volen diversificar les seves inversions, que "busquen productes alternatius als bancaris, de baix risc i amb més rendibilitat, i que vulguin també una implicació econòmica més social, invertint en projectes més propers".

Pel que fa als promotors, la plataforma dóna a conèixer projectes tant per a la construcció d'obra nova, com per a la rehabilitació, la venta o el lloguer d'edificis.

Un sistema en creixement

El crowdfunding immobiliari és un sistema de finançament que s'ha implantat des de fa poc a Catalunya i a l'estat espanyol. Es calcula que el mercat del crowdfunding aconseguirà més de 250 milions d'euros el 2016 a nivell estatal, dels quals el 15 % es destinarà a projectes immobiliaris.

La majoria de plataformes per aconseguir finançament per a projectes immobiliaris a través d'Internet estan i operen sobretot a Estats Units i al Regne Unit. De fet, als Estats Units la construcció de gratacels a Nova York ja es finança a través del crowdfunding i, fins i tot, el magnat xinès Wang Jianlin, l'home més ric de la Xina, i el seu conglomerat empresarial Grup Wanda estan finançant la construcció d'un gran complex immobiliari a través del crowdfunding.

The Crowd Estates celebrarà el proper 17 de novembre a Girona la primera trobada d'inversors per informar-los dels projectes que promou. La reunió se celebrarà a partir de les 6 de la tarda a l'Hotel Carlemany de Girona.

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Todo lo que necesitas saber si quieres comprar o alquilar una nave industrial

12 de noviembre del 2015

www.masachs.com, 12 de noviembre – La decisión de comprar o alquilar una nave industrial es clave para muchas empresas; no solo porque supone una inversión considerable, tanto si es una compra como si se trata de la cuota mensual de alquiler, sino porque hay muchos factores de la nave y del entorno donde se ubica que pueden afectar a la actividad y la gestión de la empresa. Esto, evidentemente, si destinamos la nave a uso propio, a corto plazo.

Otra opción es que busquemos una nave industrial como producto de inversión, para obtener una rentabilidad a medio o largo plazo. En este caso, los factores a valorar pueden variar ligeramente, pero vale la pena tenerlos en mente de cara a evaluar el interés futuro que puede tener la nave en la que invertimos.

Así, ¿qué debemos tener en cuenta a la hora de escoger una nave industrial?

Uso de la nave

En primer lugar, tenemos que valorar si queremos destinar la nave a un uso industrial o comercial. Aunque este último es menos frecuente, hay muchas naves industriales que se destinan total o parcialmente a este uso, como los outlets o las empresas industriales con showrooms y venta al detalle.

En este sentido, hay que valorar la actividad macroeconómica de la zona, para ver si nuestra empresa encaja. Si no es así, se traducirá en una falta de servicios y comunicaciones adecuados, alejamiento físico de nuestro público objetivo, e incluso nos puede afectar la normativa urbanística actual o futura.

Ubicación

La ubicación es fundamental. En primer lugar, debemos tener en cuenta las infraestructuras que hay en la zona, tanto en relación a comunicaciones (vías de comunicación, distancia a puertos o aeropuertos u otras infraestructuras relevantes para la empresa) como servicios complementarios de la zona.

También es importante la distancia y la accesibilidad que tenga la nave respecto a la mayoría de nuestros clientes, proveedores o partners. Una pregunta interesante es si podemos encontrar sinergias en la zona donde se ubica la nave.

Otro factor es cómo afecta la nueva ubicación al personal de la empresa, tanto si nos referimos al actual como al futuro que queramos contratar. La distancia entre la vivienda y el lugar de trabajo nos puede hacer perder know how o trabajadores especializados y difíciles de sustituir. Por otra parte, tenemos que ver si en la zona donde nos trasladamos o instalamos la nave podemos encontrar personal cualificado con facilidad; si no, atraer trabajadores válidos implicará más sueldo y prestaciones.

Superficie

Cuando hablamos de superficie no nos referimos solo al tamaño de la nave en sí, es decir, a los metros cuadrados útiles o totales. Este elemento es importante, pero también debemos tener en cuenta la altura de la nave, la distribución de los espacios que necesitamos, la anchura de determinados lugares como pasadizos o puertas de acceso…

Acondicionamiento

Valorar los acondicionamientos de una nave industrial requiere ser metódico y detallista cuando requerimos información. Por ejemplo, no solo tenemos que preguntar si tiene los suministros básicos de agua, luz o gas, sino qué potencia hay contratada o podemos llegar a contratar con las condiciones actuales de la nave, estado de las instalaciones, y si hay desagües… Los diferentes elementos estarán definidos por nuestra actividad industrial, lo más recomendable es hacer una lista de requerimientos básicos y opcionales que necesitamos en la nave para no dejarnos nada.

También hay que valorar elementos de infraestructura interna como los muelles de carga, los accesos para vehículos y camiones, plataformas… Así como el estado de la nave, el tipo y calidad de los materiales con los que está construida y la antigüedad de la construcción.

Normativa

Generalmente solemos tener en cuenta la normativa relativa a nuestro negocio, pero también tenemos que ver la normativa municipal y urbanística que afecta a la nave. Es interesante solicitar un Certificado de Aprovechamiento Urbanístico sobre la nave para ver qué tipo de actividad podemos instalar, ya que algunos polígonos tienen restringidas determinadas actividades.

Negociación

Una vez hemos escogido nuestra nave, entramos en el periodo de negociación. Es cierto que este punto no lo tenemos estrictamente en cuenta en la fase de investigación y decisión, pero vale la pena tener en mente nuestras condiciones, hasta dónde podemos llegar y qué estamos dispuestos a aceptar, ya que muchas operaciones se rompen en este punto porque surgen requerimientos inesperados por cualquiera de las dos partes.

A la hora de negociar no nos tenemos que centrar solamente en conseguir una rebaja en el precio, sino que debemos evaluar todas las condiciones del contrato y lo que pueden implicar de forma inmediata o en el futuro para nosotros.

En el caso del alquiler, puntos como el incremento de la renta, los plazos de aviso y cancelación del contrato o la posibilidad de realizar obras y acondicionamientos, por poner algunos ejemplos, son los puntos de negociación más habituales.

Si hablamos de compra, debemos atar bien todos los temas posibles antes de la firma, como impuestos, pagos pendientes, cargas, obras de la nave en curso o acordadas, mobiliario…

En resumen, escoger una nave industrial es un proceso complejo, pero no tiene por qué ser necesariamente complicado. La mejor opción, y la que escogen la mayoría de empresas, es ponernos en manos de un experto inmobiliario de confianza que se ocupe de captar nuestros requerimientos, planificar la búsqueda de naves, ayudarnos a elegir y, quizás lo más importante, aconsejarnos durante el proceso de negociación y cierre de la operación.

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