Valoración y tasación de inmuebles - Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales

El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:

• existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
• disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
• disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:

• disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
• disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
• disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
• disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:

• se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
• se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
• se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
• se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
• en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (X)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (X)

Métodos técnicos de valoración. Valores de reemplazamiento.

La Orden ECO/805/2003 considera los siguientes métodos técnicos de valoración:

• el método del coste, aplicable en la valoración de toda clase de edificios y de elementos de edificios, ya estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados
• el método de comparación
• el método de actualización de rentas
• el método residual.

El valor de reemplazamiento bruto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto se considera los gastos necesarios medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, la determinación del valor de reemplazamiento bruto atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Si el inmueble está en proyecto, en construcción o en rehabilitación y el cálculo del valor de reemplazamiento se realiza para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra pueden corregirse considerando la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización, sin embargo, la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté totalmente terminada, y exigirá la actualización de la tasación.

El valor de reemplazamiento neto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto se debe considerar la depreciación física de la edificación, calculada por medio alguno de los siguientes métodos:

• atendiendo a la vida útil total y residual, estimadas por el tasador utilizando un procedimiento justificado adecuadamente
• mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplica el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total (la vida útil máxima a considerar es 100 años en edificios de uso residencial, 75 años en edificios de oficinas, 50 años en edificios comerciales y 35 años en edificios industriales o ligados a explotaciones económicas)
• sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de características similares.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de edificaciones en España

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Catastro- Coeficientes correctores de la construcción

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Coeficientes correctores de la construcción

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

Coeficiente H - Antigüedad de la construcción. Pondera la antigüedad teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtiene mediante la tabla que figura en la norma 13 del RD 1020/1993, de 25 de junio:

La categoría se determina por la calidad de la construcción, siguiendo la premisas establecidas en la norma 20 del RD 1020/1993. De éste modo, partiendo de la categoría 4 como la correspondiente al tipo de construcción media, se distribuye en función de su menor (de 9) a su mayor (hasta 1) calidad constructiva.

El uso predominante se define como:

- 1º Residencial, oficinas y edificios.

- 2º Industrial no fabril, comercial, ocio, deportivo, hostelería, turístico, sanitario, beneficencia, cultural y religioso.

- 3º Fábrica, espectáculo y deportivo.

La antigüedad se expresa en años completos transcurridos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral hasta el 1 de enero del año siguiente al de aprobación de la ponencia de valor.

En caso de rehabilitación o reforma, la fecha de antigüedad a efectos de aplicación del coeficiente es igual a Fc + (Fr - Fc) * I, siendo Fc la fecha de construcción, Fr la fecha de reforma e I el coeficiente del tipo de reforma, según las siguientes consideraciones:

- Rehabilitación integral (I = 1,00), cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente y ,en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta y además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción, en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación.

- Reforma total (I = 0,75), cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción, con un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

- Reforma media (I = 0,50), cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, con un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

- Reforma mínima (I = 0,25), cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, con un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

La ponencia de valor puede contemplar los casos de reforma que no se consideren como rehabilitación integral, a los efectos de la aplicación de este coeficiente, así como la relación de edificios a los que no le sea de aplicación el coeficiente.

Coeficiente I - Estado de conservación del inmueble considerando las siguientes situaciones:

Normal, a pesar de su edad no necesita reparaciones importantes: 1,00

Regular, presenta defectos permanentes sin comprometer las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,85

Deficiente, precisa reparación importante al comprometer las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50

Ruinosa, manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina: 0,00

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.

Catastro - Martes, 31 de Diciembre de 2013

Catastro- Coeficientes correctores del suelo

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Coeficientes correctores del suelo

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores del suelo depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

En suelo valorado por repercusión, dado que el valor de repercusión lleva incluido la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, al valor del producto inmobiliario únicamente se podrán aplicar, en su caso, los coeficientes A y B de los definidos.

En suelo valorado por unitario, como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se podrán aplicar todos los coeficientes correctores del suelo.

Coeficiente A - En parcela con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas, se podrá aplicar el coeficiente 1,10 para dos fachadas y 1,15 para tres o más.

Coeficiente B - Longitud de fachada. En parcela cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valor correspondiente. En ningún caso se aplica este coeficiente con un valor inferior a 0,60.

Coeficiente C - Forma irregular. Cuando las características geométricas de la parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector de 0,85.

Coeficiente D - Fondo excesivo. En parcela ordenada para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se podrá aplicar a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

En caso de parcela con más de una fachada, se traza una paralela a la fachada de la calle con mayor valor unitario a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y, posteriormente, se actúa de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que no quede incluida en alguna de las zonas resultantes se le aplicará el coeficiente 1/(n+1), siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. Con respecto a la valoración en estos casos, se aplica el valor unitario correspondiente a cada una de las zonas resultantes y a la parte de solar que no quede incluida en alguna de las zonas anteriores, se le aplica el valor unitario de mayor valor de los presentes.

Coeficiente E - Superficie distinta a la mínima. En parcela ordenada para edificación abierta con superficie (S) distinta de la mínima (SM) establecida en el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:

• 0,80 si S/SM < 1(se aplica a toda la superficie)
• 1,00 si 1 ≤ S/SM ≤ 2
• 0,70 si 2 > S/SM (se aplica a la superficie que exceda de 2 SM)

Coeficiente F - Inedificabilidad temporal. En caso de parcela o subparcela no edificada que por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, resulte total o parcialmente inedificable y mientras subsista esta condición, se aplica a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.

Coeficiente G - Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En terreno sin edificar calificado en el planeamiento con destino a la construcción de vivienda de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplica un coeficiente de 0,70.

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993).

Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa catastral según el año de aprobación de la ponencia de valor.

Catastro - Martes, 31 de Diciembre 2013

Catastro-Coeficientes correctores conjuntos

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Coeficientes correctores conjuntos

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados, sólo se aplica uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J y N que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En el resto de casos de concurrencia, se opta por aplicar el coeficiente que implique mayor disminución de valor.

Coeficiente J - Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalación o uso inadecuado se aplica el coeficiente 0,80.

Coeficiente K - Viviendas y locales interiores. En aquella vivienda y local construida en parcela con edificación cerrada (no de manzana) y considerada como interior, por abrir todos sus huecos de luces a patios, se aplica el coeficiente 0,75.

Coeficiente L - Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de finca con cargas singulares, por formar parte de un conjunto oficialmente declarado histórico-artístico o estar incluida en catálogos o planes especiales de protección, se aplica el coeficiente en función del grado de protección:

Protección integral - conservación, permite obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos: 0,70.

Protección estructural - permite el cambio de uso o redistribución: 0,80.

Protección ambiental - permite renovar por vaciado o sustitución interior, incluso la reproducción formal del cerramiento exterior: 0,90.

Coeficiente M - Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para finca afectada por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que debe estar justificada anualmente, se aplica el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.

Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, este coeficiente será incompatible con el coeficiente corrector del valor del suelo F de inedificabilidad temporal, que se aplica cuando por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificada, resulte total o parcialmente inedificable, mientras subsista esta esta condición.

Coeficiente N - Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplica para adecuar los resultados obtenidos en aplicación de las normas de valoración a la realidad del mercado inmobiliario evaluando casos de sobreprecio en el mercado inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda, inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas o un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso, todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas que podrán definirse, en su caso, según tipologías o usos de edificación. El coeficiente también se aplica para atender a las situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como el incremento de valor derivado de la existencia de ático y terraza que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo.

El rango de valor del coeficiente es:

Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N 1,00

Situaciones de depreciación: 1,00 ≥ N ≥ 0,50

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores del suelo (norma 10 del RD 1020/1993) y los coeficientes correctores de la construcción (norma 13). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.

Catastro - Lunes, 5 de febrero de 2024

Coeficientes correctores del suelo

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

En suelo valorado por repercusión, dado que el valor de repercusión lleva incluido la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, al valor del producto inmobiliario únicamente se podrán aplicar, en su caso, los coeficientes A y B de los definidos.

En suelo valorado por unitario, como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se podrán aplicar todos los coeficientes correctores del suelo.

Coeficiente A - En parcela con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas, se podrá aplicar el coeficiente 1,10 para dos fachadas y 1,15 para tres o más.

Coeficiente B - Longitud de fachada. En parcela cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valor correspondiente. En ningún caso se aplica este coeficiente con un valor inferior a 0,60.

Coeficiente C - Forma irregular. Cuando las características geométricas de la parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector de 0,85.

Coeficiente D - Fondo excesivo. En parcela ordenada para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se podrá aplicar a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

En caso de parcela con más de una fachada, se traza una paralela a la fachada de la calle con mayor valor unitario a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior, a esta zona se le aplicará dicho valor unitario. Posteriormente, se actúa de igual forma en relación con las restantes fachadas en orden decreciente de valor. A la parte del solar que no quede incluida en alguna de las zonas resultantes se le aplicará el coeficiente 1/(n+1), siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. A esta parte del solar se le aplica el mayor valor unitario de los presentes en la parcela.

Coeficiente E - Superficie distinta a la mínima. En parcela ordenada para edificación abierta con superficie (S) distinta de la mínima (SM) establecida en el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:

0,80 si S/SM < 1(se aplica a toda la superficie)

1,00 si 1 ≤ S/SM ≤ 2

0,70 si 2 > S/SM (se aplica a la superficie que exceda de 2 SM)

Coeficiente F - Inedificabilidad temporal. En caso de parcela o subparcela no edificada que por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, resulte total o parcialmente inedificable y mientras subsista esta condición, se aplica a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.

Coeficiente G - Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En terreno sin edificar calificado en el planeamiento con destino a la construcción de vivienda de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplica un coeficiente de 0,70.

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.

Coeficientes correctores de la construcción

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

Coeficiente H - Antigüedad de la construcción. Pondera la antigüedad teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtiene mediante la tabla que figura en la norma 13 del RD 1020/1993, de 25 de junio:

La categoría se determina por la calidad de la construcción, siguiendo la premisas establecidas en la norma 20 del RD 1020/1993. De éste modo, partiendo de la categoría 4 como la correspondiente al tipo de construcción media, se distribuye en función de su menor (de 9) a su mayor (hasta 1) calidad constructiva.

El uso predominante se define como:

- 1º Residencial, oficinas y edificios.

- 2º Industrial no fabril, comercial, ocio, deportivo, hostelería, turístico, sanitario, beneficencia, cultural y religioso.

- 3º Fábrica, espectáculo y deportivo.

La antigüedad se expresa en años completos transcurridos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral hasta el 1 de enero del año siguiente al de aprobación de la ponencia de valor.

En caso de rehabilitación o reforma, la fecha de antigüedad a efectos de aplicación del coeficiente es igual a Fc + (Fr - Fc) * I, siendo Fc la fecha de construcción, Fr la fecha de reforma e I el coeficiente del tipo de reforma, según las siguientes consideraciones:

- Rehabilitación integral (I = 1,00), cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente y ,en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta y además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción, en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación.

- Reforma total (I = 0,75), cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción, con un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

- Reforma media (I = 0,50), cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, con un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

- Reforma mínima (I = 0,25), cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, con un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

La ponencia de valor puede contemplar los casos de reforma que no se consideren como rehabilitación integral, a los efectos de la aplicación de este coeficiente, así como la relación de edificios a los que no le sea de aplicación el coeficiente.

Coeficiente I - Estado de conservación del inmueble considerando las siguientes situaciones:

Normal, a pesar de su edad no necesita reparaciones importantes: 1,00

Regular, presenta defectos permanentes sin comprometer las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,85

Deficiente, precisa reparación importante al comprometer las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50

Ruinosa, manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina: 0,00

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.

Publicació Agència Tributària de Catalunya de l'any 2012 índexs correctors valors béns immobles

Publicació Agència Tributària de Catalunya de l’any 2012

VALORS BÀSICS DEL SÒL I DE LA CONSTRUCCIÓ I ÍNDEXS

CORRECTORS PER COMPROVAR ELS VALORS DELS BÉNS

IMMOBLES DE NATURALESA URBANA SITUATS A

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PATRIMONIALS I ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS I SOBRE

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