El desbarajuste de cifras inmobiliarias
30 de enero del 2014
El País, Juan Carlos Martínez, 23 de enero – Un día sí y otro también se publican estadísticas relativas al sector inmobiliario. Especialmente en el caso de los precios, hay para todos los gustos. Desde las que registran subidas puntuales y auguran la recuperación del mercado hasta las que pronostican que a los precios de la vivienda todavía les queda por bajar un 20 %. Según algunos pronósticos, hace un par de años que el ajuste se habría finalizado y se volverían a iniciar 350.000 viviendas anuales. En realidad, no han llegado a 100.000: a las 78.000 iniciadas en el año 2011 les siguieron las 35.000 visadas por los arquitectos técnicos en 2013.
Tampoco cuadran las cifras de notarios y registradores referidas a las mismas compraventas. Algo lógico porque de la notaría al registro puede haber un desfase de hasta un mes. Menos explicable es que no coincidan los datos mensuales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del INE, basados en las inscripciones registrales, con los de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. En el caso de las hipotecas firmadas, más de lo mismo. En el mismo periodo para el que los notarios anotan 51.000, el INE baja a 41.000. Y sobre el número de viviendas en stock, en lo único que hay acuerdo es en que está disminuyendo.
Todos los meses, o incluso ya casi todos los días, se repite la misma historia. Un sinfín de datos, oficiales o no, respecto a la evolución del mercado inmobiliario en España. Desde dentro y desde fuera.
Unos, los recogidos en las estadísticas de registradores y notarios, simple traslación de sus operaciones. En otros casos, como sucede con los precios, de mucha más difícil concreción. De ahí que para unos ya haya indicios del fin del ajuste e incluso de subidas en algunas zonas y, en cambio, otros vislumbran todavía bajadas de consideración. Incluso no dudan en afirmar que todavía queda un fuerte recorrido a la baja, con reducciones de precio superiores al 20 % en los dos próximos años.
Sobre las estadísticas de precios, las conclusiones tan dispares a que llegan se relacionan con la gran cantidad de agentes intervinientes en su elaboración. Tasadoras, agencias de calificación, portales inmobiliarios e intermediarios se afanan en arrojar algo de luz con informes exhaustivos.
Pero no todos los datos que se ofrecen se pueden tener en cuenta. De hacerlo, hace ya un par de años que, según alguno de estos informes, el ajuste se habría más que finalizado y habríamos entrado de lleno en una velocidad de crucero cifrada en iniciar 350.000 viviendas anuales. No ha sido así. Desde entonces, cada vez se construyen menos en España. En 2011 se iniciaron poco más de 78.000, apenas 44.000 en 2012 y no llegaron a 35.000 las visadas por los aparejadores en 2013.
La mejor opción para comprobar la evolución del mercado inmobiliario es tomar en consideración los datos oficiales. Esas escrituras de compraventa que se llevan al notario y las que, unas semanas después, se inscriben en los registros de la propiedad.
Son datos que deberían cuadrar más o menos, pero no. Es lógico que no lo hagan los que ofrecen los notarios y los registradores por una cuestión de plazos, con intervalos de tiempo que entre un documento y otro pueden ser incluso superiores a un mes. Pero resulta más difícil de entender que no coincidan los datos mensuales de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE) con los de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.
Deberían ser los mismos, ya que el INE elabora su documento con esas inscripciones registrales. Pero no. Si cogemos los datos relativos al tercer trimestre de 2013 —la estadística de los registradores es trimestral— tenemos que en ese periodo, según el INE, se compraron en España 73.066 viviendas, casi 4.000 menos que las que contabilizaron los registradores. En ese tercer trimestre, los notarios certificaron 10.000 viviendas menos que los registradores. Un desfase excesivo más allá de la lógica temporal, que obedece en parte a la menor actividad administrativa durante el periodo estival.
Con las hipotecas sucede algo parecido. Mientras que los notarios, en ese tercer trimestre del pasado ejercicio, certificaban la constitución de 50.906 sobre la compra de 66.529 viviendas, la Estadística de Hipotecas del INE, basándose en las inscritas en los registros de la propiedad, tan solo contabilizada 40.780 hipotecas.
Cifras que, más allá del momento en que se realizan los documentos, evidencian una divergencia porcentual notable. Según los datos de los notarios, el 76,51 % de las compraventas de vivienda realizadas entre julio y septiembre de 2013 fueron financiadas con un préstamo hipotecario, mientras que el INE, tomando las cifras de los registradores, rebajan ese porcentaje al 56 %, con lo que casi la mitad de las viviendas habrían sido adquiridas con los recursos propios del comprador.
En estas compras a tocateja, el papel de los extranjeros resulta muy significativo, sobre todo en la Comunidad Valenciana. Las compras de vivienda por parte de los foráneos, especialmente en la provincia de Alicante, se dejan notar. Y además aprovechando los precios cada vez más bajos, sin mediar financiación.
Si hacemos el ejercicio de comparar Valencia con Cataluña, dos comunidades muy parejas en lo que a viviendas compradas se refiere —ambas han cerrado 2013 con la compraventa de unas 45.000 viviendas—, se observa cómo el papel desempeñado por los extranjeros resulta clave en el hecho de que en Cataluña se suscriban hipotecas por el 62 % de las viviendas compradas, y en la Comunidad Valenciana ese porcentaje se reduce al 40 %.
Esas compras al contado también se dejan sentir de una manera evidente sobre la tipología de viviendas que se adquieren. Si en Cataluña prácticamente se compran la mitad de viviendas nuevas que usadas, en Valencia el reparto ya es casi igual, debido al alza de compra de viviendas nuevas en detrimento de las de segunda mano.
Esta disfunción se relaciona con el hecho de que el stock de vivienda nueva sin vender en Valencia es notablemente superior al de Cataluña, sobre todo en la oferta próxima a la costa, lo que ha llevado a que promotores, bancos y la Sareb ajusten precios casi de manera permanente, algo que en Cataluña no ha sucedido de forma tan notoria.
La relación entre los precios de la vivienda y las compras al contado se aprecia también en Madrid. La región con los precios más altos es también en la que menos incidencia tienen las adquisiciones sin mediar hipoteca.
Solo la cuarta parte de las apenas 40.000 viviendas compradas en Madrid en 2013 se pagaron en efectivo. Y si se ofrecieran datos relativos a las hipotecas suscritas en función de si la vivienda es nueva o usada, ese porcentaje superaría el 90 % en el caso de las poco más de 17.000 viviendas nuevas adquiridas en Madrid durante el pasado ejercicio.
Con este desfase de datos no resulta fácil arrojar luz certera acerca del stock de viviendas que queda sin vender en España. Bankinter lo ha intentado. En su último informe acerca del tema llega a la conclusión de que son algo menos de 750.000 las viviendas que quedan por vender. Si bien es cierto que aquel stock de 676.000 viviendas nuevas existentes a finales de 2012 se ha reducido a unas 560.000 unidades, habría que sumar las aproximadamente 180.000 viviendas adjudicadas a entidades financieras y a la Sareb.
No obstante, el informe de la entidad financiera deja entrever que no hará falta agotar los excedentes para que se recupere la actividad, toda vez que, en su opinión, existen unas 150.000 viviendas cuya venta se antoja muy complicada, las situadas lejos de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico o en urbanizaciones fantasma que carecen de servicios básicos.
Pere Domènech Bernat
Arquitecte Tècnic i Enginyer Edificació
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