dijous, 21 de juny de 2018

El BdE reclama prudencia a las tasadoras por el ‘boom’ de los precios de la vivienda

El BdE reclama prudencia a las tasadoras por el 'boom' de los precios de la vivienda

El aumento de los precios de la vivienda en algunas zonas ha generado preocupación en medio de una guerra hipotecaria en la banca para crecer en crédito inmobiliario


20.06.2018 – 05:00 H.
La dinámica inmobiliaria se ha convertido en una preocupación de los supervisores. Una vez más. El aumento vertiginoso de los precios en algunas ciudades ha alertado al Banco de España (BdE), que no está dispuesto a que se dispare el crédito en una guerra hipotecaria y deje al sector financiero al borde del colapso, como sucedió antes de 2008. Por eso, ha puesto el foco en las tasadoras.
En concreto, el organismo ha pedido prudencia a estas compañías en sus tasaciones ante el 'boom' de precios que se vive en algunas zonas de España en los últimos dos años, según confirman fuentes del mercado. Este foco se debe a que son parte muy importante del mercado de la vivienda, tanto en las operaciones de compraventa como en las peticiones de hipotecas para financiarlas. Es decir, el trabajo de las tasadoras influye en el precio que pactan compradores y vendedores, y también a la banca como sujeto pasivo que concede el préstamo, ya que, aunque por ley se obligó a la banca a desprenderse de sus tasadoras y a no participar accionarialmente en ninguna de ellas tras lo sucedido durante la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que las entidades suelen trabajar de manera habitual con determinadas tasadoras, como reconocen los propios bancos.
Acusadas de inflar las tasaciones en pleno 'boom' y de continuar haciéndolo en pleno pinchazo de la burbuja, en el sector ya hay voces que alertan de nuevo de que muchas valoraciones se estarían inflando con el beneplácito de todas la partes, porque de esta manera se puede financiar con la hipoteca mayor cantidad del precio, ya que conviene recordar que el importe de los préstamos se fija generalmente en función del valor de la tasación, y no de la compraventa, con lo que el 'loan to value' real aumenta.
A las grandes tasadoras no les sorprende que el BdE esté dando toques de atención en aquellas tasadoras en las que han detectado irregularidades
Aunque desde el BdE no se han detectado aún estas prácticas, lo cierto es que a las grandes tasadoras no les sorprende que desde el organismo se estén dando toques de atención de forma concreta en aquellas tasadoras en las que han podido detectar irregularidades. "El Banco de España tiene desde hace tres años una base de datos completísima con más de 350 campos por cada tasación, y realizan ejercicios de comparación cuando se tasan los mismos activos por varias tasadoras un mismo año. Es probable que hayan visto que hay diferencias significativas estadísticamente, y estarán procediendo a corregir las anomalías y prevenir males mayores. Cuanta más inspección haya, mucho mejor para todos", comenta un tasador de una de las grandes tasadoras españolas, que prefiere mantener el anonimato.
"Aquellos que hasta la fecha han pensado que no pasa nada por ser 'generosos' en las valoraciones y tasar casi a la carta se van a encontrar con sorpresas en el corto plazo. Una tasación tiene una larga vida, y nunca sabes en qué mesa puede acabar. Lo que crees que es meramente para una operación particular o una herencia, puede acabar en la mesa de un departamento de riesgos de una entidad financiera o en el Banco de España. La mayor parte del sector sabe que hay que valorar siempre con criterios de independencia y objetividad, independientemente de quién solicite o pague la tasación", señala la misma fuente.
La normativa ha intentado bloquear el conflicto de interés que se daba cuando la tasadora pertenecía al banco, pero la connivencia no se ha evitado
Para Pau A. Monserrat, profesor asociado de economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de enfintech.com, "los temores del Banco de España en relación a tasaciones poco conservadoras están más que fundamentados, me temo. Uno de los muchos problemas que no se han solucionado y ayudaron a generar el estallido de la burbuja inmobiliaria pasada es el de las sobretasaciones".
Según este experto, "si bien la normativa ha intentado bloquear el claro conflicto de interés que se daba cuando la tasadora pertenecía al propio banco, la connivencia entre directores de oficina y tasadores no se ha evitado. Cuando los directivos de los bancos quieren evitar tasaciones por encima de la realidad del mercado, lo que hacen es que el tasador y la tasadora de cada operación hipotecaria se elija por sorteo o con mecanismos que eviten la relación entre el personal de una oficina y los tasadores. Sin embargo, me consta que muchas entidades financieras dejan que el cliente aporte la tasación, en muchos casos en hipotecas gestionadas por intermediarios hipotecarios".
Y añade, "no es que los clientes o los intermediarios hipotecarios pretendan engañar al banco con tasaciones infladas, sino que los bancos se dejan engañar, haciéndose trampas al solitario. Y el mismo patrón se sigue cuando es un director de oficina el que elige al tasador que más alto valora. Los bancos, al menos hasta la fecha, han generalizado el límite del 80% de tasación, límite que aunque afirmen se fija por motivos de solvencia, tiene más que ver con la futura titulización de las hipotecas. Al limitar el total concedido al 80% de tasación, la única manera de financiar hipotecas al 100% de compraventa o incluso los gastos es sobretasar".

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Sin financiación al 100%, difícil comprar casa

Los precios han subido en el último año en torno al 10% a nivel nacional, si bien los incrementos han sido especialmente intensos en ciudades como Madrid o Barcelona, las más dinámicas desde el punto de vista inmobiliario. En la capital de España, según Tinsa, la vivienda se ha encarecido un 17%, mientras que en Palma de Mallorca, la subida ha rozado el 15% y en Barcelona, el 11%. Aumentos todos ellos que, una vez agotada la demanda de reposición, es decir, aquellos hogares que venden una casa para comprar otra, podrían ser inasumibles por el resto de la demanda, tal y como llevan meses reconociendo los propios promotores.
Sin ahorros, la compra de una vivienda resulta prácticamente imposible para buena parte de la población. "Pretender que los hipotecados aporten ahorros para cubrir los gastos y el 20% del precio de compraventa es, simplemente, quimérico", se lamenta Monserrat. "Los bancos necesitan poder financiar el 100% de compraventa a sus clientes, como mínimo. En lugar de mentirse a sí mismos y al sistema con limitaciones teóricas del 80% de tasación, lo que deberían hacer es aumentar este porcentaje, pero con tasaciones ajustadas al valor real de los inmuebles. La prudencia crediticia no pasa por dejar menos del 80% del valor de tasación, sino por instrumentar verdaderos sistemas de análisis de riesgos que evalúen los riesgos reales de las familias y empresas que financian. Una asignatura pendiente de nuestro sistema bancario: diferenciar los buenos pagadores de los malos y, además, instrumentar sistemas de carencia, bonificaciones de intereses y plazos más largos cuando el hipotecado pasa por un mal momento económico. En otras palabras, financiar a los buenos pagadores y darles soluciones automáticas cuando pasan por problemas económicos temporales".

Guerra hipotecaria

Y estos son, precisamente, los objetivos de la banca, ya que el hipotecario sigue siendo uno de los negocios más importantes para el sector financiero, no solo por la rentabilidad que consigue con su comercialización, sino por el negocio cruzado que lleva consigo. Tras una década perdiendo negocio hipotecario, con un fuerte impacto en sus márgenes —a lo que tampoco han ayudado unos tipos de interés en mínimos históricos—, la 'caza del futuro' hipotecado es objetivo prioritario de los bancos.
De ahí la eterna guerra hipotecaria en la banca, que tras explotar las ofertas a tipo fijo ha recuperado las del variable sobre el euríbor para crecer también por esta vía. Y no porque sea muy rentable, ya que el euríbor está en negativo (-0,19% en mayo) y seguirá así más tiempo del esperado, según se desprende de la reunión del Banco Central Europeo (BCE) la semana pasada y las palabras de su presidente, Mario Draghi.
Sin embargo, con la concesión de hipotecas, los bancos se aseguran un crecimiento futuro de los beneficios cuando suban los tipos y, a corto plazo, rentabilidad con la venta cruzada. La mayoría de ofertas estrella que publicitan las entidades financieras por debajo del 1% como diferencial sobre el tipo interbancario llevan aparejadas sólidas vinculaciones, que incluyen contratación de seguros, suscripciones de fondos de inversión y aportaciones a planes de pensiones, recursos de clientes fuera de balance que apuntalan los resultados mientras siga la política monetaria de 'dinero gratis'.
Las hipotecas aseguran un crecimiento futuro de los beneficios cuando suban los tipos y, a corto plazo, rentabilidad con la venta cruzada
De esta forma, los bancos han reabierto el grifo del crédito a las familias y están dispuestos a financiar la recuperación inmobiliaria. El Banco de España advirtió en su última 'Encuesta sobre préstamos bancarios' que el "aumento de la competencia, las mejores perspectivas económicas y la mayor solvencia percibida por los prestatarios" han permitido "una relajación en todos los segmentos" de las condiciones aplicadas a los créditos. Los analistas de JP Morgan ubicados en la City, pendientes de esta evolución por la valoración que hacen de la banca española a sus clientes, reiteran en un informe que hay "presiones competitivas".
Banco Santander y BBVA tienen las ofertas iniciales más agresivas en tipo variable, con diferenciales por debajo del 0,9% sobre euríbor si el cliente tiene una sólida posición financiera y una alta vinculación. Por otro lado, Bankia ha apostado por una oferta sin vinculación, con una oferta a partir del 1,2% sin necesidad de incorporar otros productos ni comisiones, motivo por el que la entidad parcialmente nacionalizada ha concedido el 40% de sus hipotecas en el último año a prestamistas que no eran clientes.
Pese a este impulso, JP Morgan espera que el 'stock' de crédito se contraiga una vez más este año en los balances de la banca, dado que los vencimientos o amortizaciones son mayores que las concesiones. En abril, según el último dato mensual disponible en el Banco de España, el volumen total de crédito vivo de las familias descendió un 1%, hasta los 702.010 millones de euros. El crédito hipotecario bajó un 2,3%, hasta los 525.664 millones. No obstante, con el dinamismo de la economía aún hay margen de que se revierta la tendencia, según Fitch, que espera el primer aumento desde 2010, que, teniendo en cuenta que entonces fue un leve incremento tras el desplome de 2009, sería el primer crecimiento relevante desde antes de la crisis, cuando ocurría año tras año. La obsesión de los supervisores es que esta vez sea diferente.





Pere Domènech Bernat
Arquitecte Tècnic i Enginyer Edificació
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Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas


Vacatio Legis

Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas

Ficha:
  • Órgano JEFATURA DEL ESTADO
  • Publicado en BOE núm. 142 de
  • Vigencia desde 02 de Julio de 2018
Sumario

FELIPE VI REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley:

PREÁMBULO

Como consecuencia de la compleja y dura realidad socioeconómica, se ha producido en los últimos años un considerable número de desahucios de personas y familias en sobrevenida situación de vulnerabilidad económica y de exclusión residencial. Por todas las Administraciones públicas se han venido desarrollando planes de actuación para atender tales situaciones.
De forma casi simultánea, y en la mayor parte de los casos sin que exista relación alguna con situaciones de extrema necesidad, han aparecido también fenómenos de ocupación ilegal premeditada, con finalidad lucrativa, que, aprovechando de forma muy reprobable la situación de necesidad de personas y familias vulnerables, se han amparado en la alta sensibilidad social sobre su problema para disfrazar actuaciones ilegales por motivaciones diversas, pocas veces respondiendo a la extrema necesidad. Incluso, se han llegado a ocupar ilegalmente viviendas de alquiler social de personas en situación económica muy precaria o propiedad de ancianos con pocos recursos y para abandonarlas se les ha exigido el pago de cantidades a cambio de un techo inmediato, o se ha extorsionado al propietario o poseedor legítimo de la vivienda para obtener una compensación económica como condición para recuperar la vivienda de su propiedad o que legítimamente venía poseyendo.
Por otra parte, ninguno de los cauces legales actualmente previstos en la vía civil, para procurar el desalojo de la ocupación por la fuerza de inmuebles, resulta plenamente satisfactorio y, en todo caso, se demora temporalmente de forma extraordinaria, con los consiguientes perjuicios de los legítimos poseedores de la vivienda, en muchos casos también con una difícil situación económica, personal o familiar.
Actualmente la recuperación inmediata de la vivienda por el propietario o titular de otros derechos legítimos de posesión de viviendas no es sencilla en la vía civil, como tampoco encuentra protección suficiente la función social que han de cumplir las viviendas que tienen en su haber las entidades sociales o instrumentales de las Administraciones públicas, para ser gestionadas en beneficio de personas y familias vulnerables, puesto que un porcentaje demasiado elevado del referido parque de viviendas se encuentra ocupado de forma ilegal, especialmente en los núcleos urbanos.
Están identificadas verdaderas actuaciones organizadas, muy lucrativas y de carácter mafioso, que perturban y privan de la posesión de viviendas a las personas físicas a las que legítimamente corresponde, o dificultan e imposibilitan la gestión de aquellas viviendas en manos de organizaciones sociales sin ánimo de lucro y de entidades vinculadas a Administraciones públicas, que están dedicadas a fines sociales en beneficio de familias en situación de vulnerabilidad, pero que su ocupación ilegal impide que puedan ser adjudicadas a aquellas personas o familias a las que correspondería según la normativa reguladora en materia de política social. Indisponibles, por tanto, para el fin para el que están destinadas, suponiendo ello un grave perjuicio social.
La ocupación ilegal, esto es, la ocupación no consentida ni tolerada, no es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Los poderes públicos, eso sí, deben promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho y, en ese marco, preocuparse de forma particular por aquellas personas en riesgo de exclusión social. De ahí que las Administraciones vengan trabajando en planes y actuaciones que permitan generar un parque de vivienda social para atender de manera rápida, ágil y eficaz las necesidades de las personas y unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
Es por todo ello que conviene articular los mecanismos legales ágiles en la vía civil que permitan la defensa de los derechos de titulares legítimos que se ven privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda, cuando se trata de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla o entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
Si bien la legislación vigente permite acudir a la vía penal, articulada con frecuencia al amparo de los artículos 245.2 y concordantes del Código Penal como delito de usurpación, esta forma de tutela jurídica responde a una respuesta propia del Derecho penal, es decir, de «ultima ratio», por lo que no comporta ni puede comportar una solución general que trascienda o sustituya los mecanismos civiles para la tutela de los derechos posesorios.
La legislación en la vía civil, si bien contempla varias opciones amparadas en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, todas ellas presentan algún tipo de problema o limitación en su aplicación en los casos de ocupación ilegal, que es la cuestión objeto de esta ley.
Así, el mecanismo de recuperación que aborda esta ley encuentra fundamento en lo dispuesto por el artículo 441 del Código Civil, a cuyo tenor: «En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho de privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente».
Actualmente los derechos reconocidos por el Código Civil pueden ejercitarse por medio del juicio verbal, en ejercicio de las acciones que reconoce el artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los numerales 2.º, 4.º y 7.º En su virtud, cabe interponer aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El cauce conocido como «desahucio por precario» plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.
Otra hipótesis prevista legalmente es la que permite formular una demanda que pretenda la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o un derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute, si bien sin una adecuación del procedimiento al fenómeno de la ocupación ilegal en sus distintas variantes actuales, el cauce se muestra ineficaz. También presentan limitaciones o ineficiencias, como respuesta a este fenómeno, aquellas otras acciones que, al amparo de la Ley Hipotecaria, corresponden a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no tienen acceso al Registro y se exige al demandado prestar caución para poder oponerse.
Por todo ello, ante la demanda creciente de respuestas ágiles y eficaces sin tener que recurrir a las penales, se plantea esta reforma en la que se adecúa y actualiza el tradicional interdicto de recobrar la posesión para una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente previsto en el artículo 250.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante el procedimiento desarrollado en los artículos 437, 441 y 444 de la misma.
En el nuevo apartado 1 bis del artículo 441, en previsión de que el ocupante ilegal se encontrara en situación de vulnerabilidad social, se regula la obligación de trasladar a los servicios públicos competentes comunicación sobre la situación del mismo por si procediera su actuación, siempre que otorgara consentimiento. Asimismo, se generaliza la regulación de esta comunicación incorporando un nuevo apartado 4 al artículo 150, en todos aquellos procedimientos en los que la correspondiente resolución señale el lanzamiento de una vivienda de quienes la ocupen, sea cual sea la causa por la que se encontraran en dicha situación, para dar conocimiento a los servicios públicos competentes en materia de política social, por si procediera su actuación, buscando así una rápida respuesta de los poderes públicos cuando se detecten situaciones de especial vulnerabilidad.
Del mismo modo, la disposición adicional de esta ley establece medidas de coordinación y cooperación de las Administraciones públicas competentes para que resulten eficaces estas comunicaciones.
A través de la disposición final primera se amplía la vacatio de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, hasta el 30 de junio de 2020.
Artículo único Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los siguientes términos:


  • Uno. Se adiciona un nuevo apartado 4 al artículo 150 con el contenido siguiente:
    «4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.»


  • Dos. Se modifica el numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, que pasará a tener la siguiente redacción:
    «4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
    Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.»


  • Tres. Se añade un nuevo apartado 3 bis al artículo 437, con la siguiente redacción:
    «3 bis. Cuando se solicitase en la demanda la recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a la que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, aquélla podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación. A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer.»


  • Cuatro. Se añade un nuevo apartado 1 bis al artículo 441, con la siguiente redacción:
    «1 bis. Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, la notificación se hará a quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad. Si ha sido posible la identificación del receptor o demás ocupantes, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.
    Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.
    En todo caso, en la misma resolución en que se acuerde la entrega de la posesión de la vivienda al demandante y el desalojo de los ocupantes, se ordenará comunicar tal circunstancia, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que en su caso procedan.»


  • Cinco. Se añade un nuevo apartado 1 bis al artículo 444, con la siguiente redacción:
    «1 bis. Tratándose de un caso de recuperación de la posesión de una vivienda a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, si el demandado o demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. La oposición del demandado podrá fundarse exclusivamente en la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o en la falta de título por parte del actor. La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548.»
Disposición adicional Coordinación y cooperación entre Administraciones públicas
1. Las distintas Administraciones públicas, en el ámbito de sus respectivas competencias, incorporarán, en los protocolos y planes para garantizar políticas públicas en materia de vivienda, medidas ágiles de coordinación y cooperación, especialmente con los responsables de los servicios sociales en el ámbito autonómico y local, al objeto de prevenir situaciones de exclusión residencial y para que resulte eficaz la comunicación prevista en el apartado 4 del artículo 150 y en el apartado 1 bis del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, a fin de dar respuesta adecuada y lo más inmediata posible a aquellos casos de vulnerabilidad que se detecten en los procedimientos conducentes al lanzamiento de ocupantes de viviendas y que exigen actuaciones previas y coordinadas de las administraciones competentes.
2. Estos protocolos y planes garantizarán la creación de registros, al menos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma, que incorporen datos sobre el parque de viviendas sociales disponibles para atender a personas o familias en riesgo de exclusión.

DISPOSICIONES FINALES

Disposición final primera
Se modifica la disposición final décima de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, que pasará a tener la siguiente redacción:
«Disposición final décima Entrada en vigor
La presente ley entrará en vigor el 30 de junio de 2020, excepto las disposiciones adicionales séptima y octava y las disposiciones finales tercera y sexta, que entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», y excepto los artículos 49.2 y 53 del mismo texto legal, que entrarán en vigor el día 30 de junio de 2017.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la entrada en vigor el 15 de octubre de 2015 de los artículos 44, 45, 46, 47, 49.1 y 4, 64, 66, 67.3 y disposición adicional novena, en la redacción dada por el artículo segundo de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.
Hasta la completa entrada en vigor de esta ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles.»
Disposición final segunda Entrada en vigor
La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.




dimecres, 20 de juny de 2018

Subvencions per a la rehabilitació d'edificis d'ús residencial i d'habitatges a Barcelona 2018

Subvencions per a la rehabilitació d'edificis d'ús residencial i d'habitatges a Barcelona 2018


Publicada al DOGC un nova convocatòria d'ajuts a la rehabilitació a la ciutat de Barcelona
 
Publicada al DOGC del 14 de juny de 2018, l'anunci de convocatòria d'ajuts a la rehabilitació d'elements comuns a la ciutat de Barcelona per a l'any 2018.

Convocatòria de l'any 2018 per a la concessió de subvencions per la ciutat de Barcelona adreçades a comunitats de propietaris i a propietaris d'edificis d'habitatge d'ús residencial per a la rehabilitació d'elements comuns amb l'objectiu de fomentar la rehabilitació del parc existent d'edificis a Barcelona, amb una atenció especial a les obres de rehabilitació energética.

Pressupost disponible:  14.395.000€
Àmbit d'aplicació: Municipi de Barcelona
Destinataris: Comunitats de propietaris i a propietaris d'edificis d'habitatge d'ús residencial.
Terminis: Del 15 de juny fins el 30 de novembre de 2018

Requisits per poder accedir a les subvencions:

  • 70% de l'edifici destinat a habitatge habitual (excepcions segons convocatòria).
  • Pressupost mínim 750€ (excepcions segons convocatòria).
  • Edifici acabat abans de 1993, excepte per a obres de millora en l'accessibilitat i per actuacions d'eficiència energética.
  • Disposar de l'informe d'avaluació de l'edifici (Informe d'inspecció tècnica de l'edifici (IITE) + Certificat energètic)
  • Obres no iniciades

Subvencions d'edificis

 Per a la rehabilitació d'edificis es proposa incloure en la convocatòria els següents percentatges de subvencions:
  
 
 (*) Barris i zones especials amb problemàtiques estructurals  podrien arribar a gaudir del 50%. Consulteu amb l'oficina d'habitatge corresponent.

 Informació sobre la sol·licitud de subvencions

Les sol·licituds no resoltes, acollides a la convocatòria d'elements comuns de l'any 2017 en relació a les quals s'hagin presentat l'inici o l'acabament de les obres abans del 31/12/2017, s'acolliran d'ofici a aquesta convocatòria amb els percentatges i els topalls establerts en la convocatòria 2017. Les sol·licituds que hagin presentat o presentin l'inici d'obres posteriorment al 31/12/2017, hauran de presentar una nova sol·licitud i s'acolliran a les condicions de la convocatòria present.

Les sol·licituds presentades i no resoltes en el marc de la convocatòria aprovada el 8 de març de 2017 i publicada al DOGC (núm. 7338) el 28 de març de 2017, referents a interiors d'habitatge per borsa s'acolliran a la convocatòria específica per a obres en interiors d'habitatges que aprovi el Consorci de l'Habitatge de Barcelona per a l'any 2018, en les condicions que aquestes estableixin.


El termini de presentació de les sol·licituds d'inscripció a la convocatòria present que preveu l'article 16 de les Bases reguladores s'obrirà l'endemà de la publicació al DOGC d'aquesta convocatòria i finalitzarà el 30 de novembre de 2018.
Es podrà tancar el termini d'admissions en funció de les disponibilitats pressupostàries en una data anterior o posterior a l'establerta. El tancament de l'admissió de sol·licituds d'inscripció es farà mitjançant una resolución del gerent del Consorci de l'Habitatge de Barcelona que es publicarà al DOGC i al BOPB.


La presentació de la sol·licitud d'inscripció no implica cap dret econòmic.

NOTA IMPORTANT
Recomanacions per declarar el valor de les obres a realitzar al moment de sol·licitar la llicència o comunicació d'obres que posteriorment sol·licitaran subvenció a l'Ajuntament de Barcelona.

Des de l'Àrea Tècnica del CAATEEB ens agradaria recordar-vos la importància de la declaració del valor de les obres (pressupost) segons el tràmit que es vagi a realitzar.

L'article 12.1 de les bases especifica que el pressupost protegible als efectes del càlcul de la subvenció estarà constituït en cada una de les actuacions previstes i segons cada programa d'ajuts, pel pressupost de contracte de l'empresa o les empreses, pel cost de les obres, el cost de les llicències o autoritzacions administratives, els tributs que gravin les actuacions (excepte aquells que tinguin caràcter recuperable), les despeses generals i el benefici industrial, els honoraris tècnics i, si s'escau, els costos de la diagnosi i estudis tècnics previs a l'elaboració del projecte. En el cas d'acollir-se al programa de projectes i direccions d'obra s'exclourà del pressupost protegible la subvenció atorgada. 

A les mateixes bases, l'article 12.2 especifica que l'import del pressupost que consta en la llicència, comunicat o assabentat municipal de les obres serà el que determinarà el pressupost protegible d'obres, amb independència dels pressupostos d'execució material presentats. Per al càlcul del pressupost protegible no s'acceptarà l'import d'execució material descrit en el projecte tècnic visat.

A efectes del càlcul del pressupost d'execució material, en cap cas es consideraran com a cost les quantitats que superin el cost declarat en l'impost de construccions, instal·lacions i obres, quan aquest s'escaigui.

Per últim, comentar-vos que l'article 19.2 de les bases especifica que només s'acceptaran variacions sobre el pressupost inicialment presentat quan siguin superiors al 10% del pressupost anteriorment aprovat i estiguin motivades per noves partides d'obra degudes a causa sobrevinguda, prèvia comunicació al Consorci i adequació del permís d'obres, si s'escau. Aquest punt actualment esta portant problemes de justificació de la subvenció i us recomanen feu la consulta als tècnics de Paisatge Urbà abans de liquidar els imports de l'ICIO dels permisos d'obres.

  Podeu consultar el text complert, formularis i altra informació complementaria al portal del Consorci de l'Habitatge.




El Supremo tumba el método de cálculo del valor de los inmuebles a efectos fiscales




El Supremo tumba el método de cálculo del valor de los inmuebles a efectos fiscales

Señala que multiplicar la referencia catastral por coeficientes no es adecuado


La Sala III, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que el método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria, consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, no es idóneo ni adecuado, salvo que se complemente con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble concreto sometido a valoración.
El tribunal ha fijado esta doctrina en cuatro sentencias dictadas en los últimos días, donde ha examinado los recursos de la Junta de Castilla-La Mancha que pretendían elevar el valor declarado por cuatro contribuyentes, para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de las viviendas que adquirieron en el año 2012 a la inmobiliaria del Banco Santander en Seseña (Toledo), después de que dicha entidad se adjudicara dichos inmuebles que formaban parte de las promociones de "El Pocero".
Los cuatro ciudadanos declararon como valor el precio declarado en la escritura por la compra, que oscilaba entre los 65.000 y los 82.000 euros, pero la Consejería de Hacienda elevó el valor a entre 120.000 y 130.000 euros, aplicando la comprobación señalada en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, es decir, multiplicando el valor catastral por el coeficiente del municipio establecido en una orden de la comunidad autónoma, subiéndoles de ese modo el importe del impuesto. El TSJ de Castilla-La Mancha, en sentencias ahora confirmadas por el Supremo, dio la razón a los contribuyentes en contra de la Hacienda autonómica.


El Supremo establece como doctrina que "el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo".
Añade que la aplicación de ese método de comprobación "no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no", así como que "la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral".

Carga de la prueba de la administración

Y además, deja claro a quién corresponde la carga de la prueba en este terreno: "el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia".
En el caso concreto examinado, los contribuyentes defendieron que la inmobiliaria vendedora llevó a cabo una drástica reducción de precios, ampliamente publicitada en la urbanización donde compraron, atendiendo a las condiciones del mercado en el año 2012, por lo que nada permite sospechar que el precio real que pagaron no fuese el escriturado.
La Sala III contesta también a la pregunta de si, en caso de no estar conforme, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método del artículo 57.1.b de la Ley.
En este terreno, el Supremo confirma su jurisprudencia en el sentido de que la tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los mencionados coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa. Así, para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo establecido sobre la carga de la prueba que recae en la Administración.
También señala la sentencia que en el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa. Y fija también la Sala que la decisión del Tribunal de instancia que considera que el valor declarado por el interesado se ajusta al valor real, o lo hace en mayor medida que el establecido por la Administración, constituye una cuestión de apreciación probatoria que no puede ser revisada en el recurso de casación.
En relación a la orden de Castilla-La Mancha de diciembre de 2011, que establecía los diferentes coeficientes de las poblaciones, para valorar los bienes inmuebles, el TS indica que las explicaciones sobre la metodología usada para fijarlos es vaga, y "falta la expresión de una sola razón que permita comprender que en 2007 el coeficiente para Seseña fuera el 6,31 y cambiara a 1,88 en el año 2012, variación tan copernicana que habría merecido una mínima explicación a los ciudadanos, ausente en ambas órdenes autonómicas y en su acto de aplicación en la liquidación".

Voto particular

La sentencia cuenta con el voto particular de uno de los seis magistrados que la han dictado, Nicolás Maurandi, quien comparte el fallo de desestimar los recursos de la Junta en el caso concreto, pero defiende en general que el uso de un sistema de coeficientes puede ser un instrumento eficaz y acorde al principio de seguridad jurídica, teniendo el contribuyente la posibilidad de hacer valer ante la Administración los datos singularizados del concreto bien inmueble que es objeto de comprobación.

divendres, 25 de maig de 2018

¿Compras o alquilas?

FUENTE HABITACLIA

Estas son las opciones principales que tenemos para acceder o cambiar de vivienda. Cada una implica una predisposición mental y un plan de acción muy diferentes.
¿Qué necesitas para comprar y alquilar?
Tanto si compras como si alquilas una vivienda adquieres unos compromisos, como el pago mensual del alquiler o de la hipoteca. Veamos aquí algunos de los requisitos comunes tanto si compras como si alquilas:
  • Tienes que prever que dispondrás del dinero necesario mes a mes, ya que no puedes fallar a ningún pago mensual.
  • Tienes que demostrar que tienes estabilidad laboral.
  • Tienes que demostrar que dispones de ingresos mensuales fijos y estables.
  • Tienes que presentar referencias sobre el hecho de ser buen pagador.
COMPRAR
Veamos las principales razones que te pueden impulsar a optar por la compra de una vivienda:
  • Te da seguridad tener un inmueble en propiedad.
  • Lo puedes dejar en herencia.
  • Lo puedes disfrutar siempre que quieras.
  • Tienes ahorros: dispones al menos del 30 % del coste del piso para las gastos previos a la compra: el notario, los impuestos, el registro...
  • Porque quieres invertir tus ahorros en bienes inmuebles, que son más rentables que otros productos bancarios.
  • Porque las viviendas han bajado de precio.
  • Porque puedes encontrar pisos a buen precio en zonas de costa o de montaña.
  • Porque puedes sacarle un rendimiento económico: poner el inmueble en alquiler, amortizando así la hipoteca y manteniendo la propiedad
 Trámites
  • Acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda. Te interesará saber si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está embargada. Puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
  • Acudir al ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, pues podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
  • Acudir al notario para escriturar la vivienda. Sus honorarios están regulados por ley y son proporcionales al valor del inmueble.
  • Volver al Registro de la Propiedad para inscribir las dos escrituras: la de la vivienda y la de la hipoteca, a tu nombre. El coste varía según el ayuntamiento y según el precio de la vivienda.
  • Acudir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda para cambiarle el titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI, que deberás pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.
Gastos
  • Si la vivienda te interesa mucho, debes empezar realizando una paga y señal para que te la reserven. La cantidad no tiene que ser muy elevada. También puedes redactar un precontrato de compraventa, donde se detallen todos los datos sobre el inmueble y el procedimiento de pagos pactado con el vendedor.
  • Firmar el contrato de arras, que está regulado en el Código Civil y también sirve para que te reserven la vivienda. La cantidad a abonar oscila entre el 5 y el 15 % del valor de la vivienda, que luego se descuenta del total, y compromete a las dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero perderás el dinero. Si lo rescinde el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
  • Elegir la hipoteca que más te convenga para financiar la compra. El Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no supere el 30 % de tus ingresos. La formalización del contrato de la hipoteca genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que cuesta un 1 % de la cantidad escriturada.
  • Tasar la vivienda para establecer su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Es un requisito imprescindible para el cálculo de la hipoteca por parte del banco. Suele costar entre 250 y 350 €.
  • Si se trata de vivienda de segunda mano, pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía segunda la CC.AA. entre un 5 % y un 10 % del valor escriturado.
  • Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA: un 10 % del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4 % si la vivienda es protegida.
  • Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
  • Pagar los gastos de la gestoría, si has contratado sus servicios para asesorarte en todo el proceso de compraventa.
Cuando ya seas propietario:
  • Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento, que se sitúa entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la vivienda. En el año de venta de la vivienda, es el propietario quien debe pagar el IBI. Este impuesto es anual y se puede fraccionar.
  • El impuesto de basuras, que varía según el municipio. A veces se cobra junto al IBI.
  • El recibo de la comunidad, para los gastos de la finca.
  • El seguro de la comunidad que cubre siniestros estructurales del inmueble.
ALQUILAR
Veamos cuáles son las principales razones te pueden impulsar a optar por el alquiler de una vivienda:
  • El proceso de alquiler es más fácil y menos costoso que el de compra.
  • Te permite tener libertad de movimientos, si tienes que dejar el piso de forma repentina o debes trasladarte, ya que el contrato se puede revocar avisando con un tiempo de antelación concreto.
  • Supone menos costes de mantenimiento de la vivienda.
  • Desgrava a las rentas de menos de 24.000 euros brutos anuales si la vivienda alquilada es la vivienda habitual.
  • Al firmar, tienes que desembolsar menos cantidad de dinero que si compras: una mensualidad + una segunda, como fianza + un tercer mes como comisión si alquilas mediante un agente inmobiliario.
Trámites
  • Es aconsejable acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué régimen se encuentra.
  • Es recomendable inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, lo que te protege ante la venta del edificio o de la vivienda.
Gastos
  • La agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como reserva de la vivienda, que luego te descontarán de la primera mensualidad o se comprometerán a devolver si no se llega a firmar el contrato.
  • Si alquilas una vivienda mediante una inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión, que puede ser que tengas que pagar a medias con el propietario o al 100 % tú como inquilino.
  • Aportar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, que deben depositar en la entidad autonómica que corresponda: Incasòl, en el caso de Catalunya; IBAVI, en Illes Balears; Agencia de Vivienda Social, en Madrid; Bizilagun, en Euskadi; AVRA en Andalucía,… Esta cantidad se devuelve cuando finaliza el contrato, si no se ha incumplido ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago. La citada entidad autonómica es quién la devuelve.
  • En algunos casos, los propietarios piden un aval bancario para hacer frente a posibles impagos.
  • La primera mensualidad del alquiler, la del mes en curso. Recuerda que el coste del alquiler no debe superar el 30 % de tus ingresos mensuales.
  • Es optativo pero recomendable asegurar el contenido de la vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario.
  • Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler y varía según la CC.AA.
  • Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
  • La mudanza, si el piso no está amueblado o si te trasladas desde otra vivienda.

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