¿Compras o alquilas?

FUENTE HABITACLIA

Estas son las opciones principales que tenemos para acceder o cambiar de vivienda. Cada una implica una predisposición mental y un plan de acción muy diferentes.

¿Qué necesitas para comprar y alquilar?

Tanto si compras como si alquilas una vivienda adquieres unos compromisos, como el pago mensual del alquiler o de la hipoteca. Veamos aquí algunos de los requisitos comunes tanto si compras como si alquilas:

• Tienes que prever que dispondrás del dinero necesario mes a mes, ya que no puedes fallar a ningún pago mensual.
• Tienes que demostrar que tienes estabilidad laboral.
• Tienes que demostrar que dispones de ingresos mensuales fijos y estables.
• Tienes que presentar referencias sobre el hecho de ser buen pagador.

COMPRAR

Veamos las principales razones que te pueden impulsar a optar por la compra de una vivienda:

• Te da seguridad tener un inmueble en propiedad.
• Lo puedes dejar en herencia.
• Lo puedes disfrutar siempre que quieras.
• Tienes ahorros: dispones al menos del 30 % del coste del piso para las gastos previos a la compra: el notario, los impuestos, el registro...
• Porque quieres invertir tus ahorros en bienes inmuebles, que son más rentables que otros productos bancarios.
• Porque las viviendas han bajado de precio.
• Porque puedes encontrar pisos a buen precio en zonas de costa o de montaña.
• Porque puedes sacarle un rendimiento económico: poner el inmueble en alquiler, amortizando así la hipoteca y manteniendo la propiedad

 Trámites

• Acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda. Te interesará saber si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está embargada. Puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
• Acudir al ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, pues podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
• Acudir al notario para escriturar la vivienda. Sus honorarios están regulados por ley y son proporcionales al valor del inmueble.
• Volver al Registro de la Propiedad para inscribir las dos escrituras: la de la vivienda y la de la hipoteca, a tu nombre. El coste varía según el ayuntamiento y según el precio de la vivienda.
• Acudir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda para cambiarle el titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI, que deberás pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.

Gastos

• Si la vivienda te interesa mucho, debes empezar realizando una paga y señal para que te la reserven. La cantidad no tiene que ser muy elevada. También puedes redactar un precontrato de compraventa, donde se detallen todos los datos sobre el inmueble y el procedimiento de pagos pactado con el vendedor.
• Firmar el contrato de arras, que está regulado en el Código Civil y también sirve para que te reserven la vivienda. La cantidad a abonar oscila entre el 5 y el 15 % del valor de la vivienda, que luego se descuenta del total, y compromete a las dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero perderás el dinero. Si lo rescinde el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
• Elegir la hipoteca que más te convenga para financiar la compra. El Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no supere el 30 % de tus ingresos. La formalización del contrato de la hipoteca genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que cuesta un 1 % de la cantidad escriturada.
• Tasar la vivienda para establecer su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Es un requisito imprescindible para el cálculo de la hipoteca por parte del banco. Suele costar entre 250 y 350 €.
• Si se trata de vivienda de segunda mano, pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía segunda la CC.AA. entre un 5 % y un 10 % del valor escriturado.
• Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA: un 10 % del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4 % si la vivienda es protegida.
• Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
• Pagar los gastos de la gestoría, si has contratado sus servicios para asesorarte en todo el proceso de compraventa.

Cuando ya seas propietario:

• Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento, que se sitúa entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la vivienda. En el año de venta de la vivienda, es el propietario quien debe pagar el IBI. Este impuesto es anual y se puede fraccionar.
• El impuesto de basuras, que varía según el municipio. A veces se cobra junto al IBI.
• El recibo de la comunidad, para los gastos de la finca.
• El seguro de la comunidad que cubre siniestros estructurales del inmueble.

ALQUILAR

Veamos cuáles son las principales razones te pueden impulsar a optar por el alquiler de una vivienda:

• El proceso de alquiler es más fácil y menos costoso que el de compra.
• Te permite tener libertad de movimientos, si tienes que dejar el piso de forma repentina o debes trasladarte, ya que el contrato se puede revocar avisando con un tiempo de antelación concreto.
• Supone menos costes de mantenimiento de la vivienda.
• Desgrava a las rentas de menos de 24.000 euros brutos anuales si la vivienda alquilada es la vivienda habitual.
• Al firmar, tienes que desembolsar menos cantidad de dinero que si compras: una mensualidad + una segunda, como fianza + un tercer mes como comisión si alquilas mediante un agente inmobiliario.

Trámites

• Es aconsejable acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué régimen se encuentra.
• Es recomendable inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, lo que te protege ante la venta del edificio o de la vivienda.

Gastos

• La agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como reserva de la vivienda, que luego te descontarán de la primera mensualidad o se comprometerán a devolver si no se llega a firmar el contrato.
• Si alquilas una vivienda mediante una inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión, que puede ser que tengas que pagar a medias con el propietario o al 100 % tú como inquilino.
• Aportar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, que deben depositar en la entidad autonómica que corresponda: Incasòl, en el caso de Catalunya; IBAVI, en Illes Balears; Agencia de Vivienda Social, en Madrid; Bizilagun, en Euskadi; AVRA en Andalucía,… Esta cantidad se devuelve cuando finaliza el contrato, si no se ha incumplido ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago. La citada entidad autonómica es quién la devuelve.
• En algunos casos, los propietarios piden un aval bancario para hacer frente a posibles impagos.
• La primera mensualidad del alquiler, la del mes en curso. Recuerda que el coste del alquiler no debe superar el 30 % de tus ingresos mensuales.
• Es optativo pero recomendable asegurar el contenido de la vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario.
• Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler y varía según la CC.AA.
• Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
• La mudanza, si el piso no está amueblado o si te trasladas desde otra vivienda.