Coeficientes correctores conjuntos
Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Coeficiente J - Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalación o uso inadecuado se aplica el coeficiente 0,80.
Coeficiente K - Viviendas y locales interiores. En aquella vivienda y local construida en parcela con edificación cerrada (no de manzana) y considerada como interior, por abrir todos sus huecos de luces a patios, se aplica el coeficiente 0,75.
Coeficiente L - Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de finca con cargas singulares, por formar parte de un conjunto oficialmente declarado histórico-artístico o estar incluida en catálogos o planes especiales de protección, se aplica el coeficiente en función del grado de protección:
Coeficiente M - Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para finca afectada por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que debe estar justificada anualmente, se aplica el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.
Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, este coeficiente será incompatible con el coeficiente corrector del valor del suelo F de inedificabilidad temporal, que se aplica cuando por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificada, resulte total o parcialmente inedificable, mientras subsista esta esta condición.
Coeficiente N - Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplica para adecuar los resultados obtenidos en aplicación de las normas de valoración a la realidad del mercado inmobiliario evaluando casos de sobreprecio en el mercado inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda, inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas o un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso, todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas que podrán definirse, en su caso, según tipologías o usos de edificación. El coeficiente también se aplica para atender a las situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como el incremento de valor derivado de la existencia de ático y terraza que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo.
El rango de valor del coeficiente es:
También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores del suelo (norma 10 del RD 1020/1993) y los coeficientes correctores de la construcción (norma 13). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.
Catastro - Lunes, 5 de febrero de 2024
Coeficientes correctores del suelo
Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Coeficiente A - En parcela con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas, se podrá aplicar el coeficiente 1,10 para dos fachadas y 1,15 para tres o más.
Coeficiente B - Longitud de fachada. En parcela cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valor correspondiente. En ningún caso se aplica este coeficiente con un valor inferior a 0,60.
Coeficiente C - Forma irregular. Cuando las características geométricas de la parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector de 0,85.
Coeficiente D - Fondo excesivo. En parcela ordenada para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se podrá aplicar a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.
En caso de parcela con más de una fachada, se traza una paralela a la fachada de la calle con mayor valor unitario a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior, a esta zona se le aplicará dicho valor unitario. Posteriormente, se actúa de igual forma en relación con las restantes fachadas en orden decreciente de valor. A la parte del solar que no quede incluida en alguna de las zonas resultantes se le aplicará el coeficiente 1/(n+1), siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. A esta parte del solar se le aplica el mayor valor unitario de los presentes en la parcela.
Coeficiente E - Superficie distinta a la mínima. En parcela ordenada para edificación abierta con superficie (S) distinta de la mínima (SM) establecida en el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:
Coeficiente F - Inedificabilidad temporal. En caso de parcela o subparcela no edificada que por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, resulte total o parcialmente inedificable y mientras subsista esta condición, se aplica a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.
Coeficiente G - Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En terreno sin edificar calificado en el planeamiento con destino a la construcción de vivienda de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplica un coeficiente de 0,70.
También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.
Coeficientes correctores de la construcción
Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Coeficiente H - Antigüedad de la construcción. Pondera la antigüedad teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtiene mediante la tabla que figura en la norma 13 del RD 1020/1993, de 25 de junio:
- 1º Residencial, oficinas y edificios.
- 2º Industrial no fabril, comercial, ocio, deportivo, hostelería, turístico, sanitario, beneficencia, cultural y religioso.
- 3º Fábrica, espectáculo y deportivo.
En caso de rehabilitación o reforma, la fecha de antigüedad a efectos de aplicación del coeficiente es igual a Fc + (Fr - Fc) * I, siendo Fc la fecha de construcción, Fr la fecha de reforma e I el coeficiente del tipo de reforma, según las siguientes consideraciones:
- Rehabilitación integral (I = 1,00), cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente y ,en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta y además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción, en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación.
- Reforma total (I = 0,75), cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción, con un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
- Reforma media (I = 0,50), cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, con un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
- Reforma mínima (I = 0,25), cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, con un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.
La ponencia de valor puede contemplar los casos de reforma que no se consideren como rehabilitación integral, a los efectos de la aplicación de este coeficiente, así como la relación de edificios a los que no le sea de aplicación el coeficiente.
Coeficiente I - Estado de conservación del inmueble considerando las siguientes situaciones:
También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos (norma 14 del RD 1020/1993). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.
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