Llei 11/2026, de 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic

URI ELI:  eli/es-ct/l/2026/07/09/11/dof

Capítol II. Mesures administratives en matèria d'urbanisme i habitatge

 

Secció primera. Mesures en matèria d'habitatge

 

Article 100. Modificació de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge

1. S'afegeix una lletra, la s, a l'article 3 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, amb el text següent:

«s) Gran tenidor:

»1r. Les entitats financeres, les filials immobiliàries d'aquestes entitats, els fons d'inversió i les entitats de gestió d'actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d'acord amb la legislació mercantil.

»2n. Les persones jurídiques que, per elles mateixes o per mitjà d'un grup d'empreses, tinguin la propietat, el dret d'ús, gaudi o explotació de més de deu immobles urbans d'ús residencial situats en territori de l'Estat, o de cinc o més situats a Catalunya, amb les excepcions següents:

»– Els promotors socials a què fan referencia les lletres a i b de l'article 51.2.

»– Les persones jurídiques que tinguin en propietat més d'un 15% de la superfície residencial útil del seu parc d'habitatges a Catalunya qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

»– Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d'habitatge persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.

»3r. Els fons de capital risc i de titulització d'actius.

»4t. Les persones físiques que tinguin la propietat, el dret d'ús, gaudi o explotació de deu immobles urbans d'ús residencial situats en territori de l'Estat, o de cinc o més situats a Catalunya.»

2. S'afegeix un apartat, el 2, a l'article 3 de la Llei 18/2007, amb el text següent, i l'apartat únic actual passa a ésser l'1:

«2. Als efectes del còmput de propietats per a la definició de gran tenidor, s'han de tenir en compte les regles següents:

»1a. Les participacions individuals en règims de comunitat només computen als efectes d'aquest límit en la mesura que, de manera acumulada, assoleixin l'equivalent a la titularitat completa, el dret d'ús, gaudi o explotació d'immobles urbans d'ús residencial.

»2a. En el cas d'habitatges amb més d'un titular, quan almenys un d'ells tingui la condició de gran tenidor, l'habitatge resta subjecte a les obligacions i limitacions establertes a aquest efecte.

»3a. En el cas que una finca registral comprengui un edifici format per diverses unitats susceptibles d'ús residencial, s'entén que cadascuna d'aquestes unitats constitueix un immoble independent als efectes del còmput, amb independència que no hi hagi divisió horitzontal inscrita. En tal cas, l'acreditació es pot fer per mitjà d'una certificació del Registre de la Propietat complementada amb altres documents públics o administratius que acreditin l'existència d'aquestes unitats d'habitatge.»

3. S'afegeix una lletra, la h, a l'article 37 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«h) La incorporació d'un programa de convenis especials de finançament d'adhesió voluntària per a actuacions de conservació, millora i rehabilitació d'immobles situats a l'àrea. Aquests convenis poden incloure l'exigència de quotes que materialitzin la devolució del finançament segons les condicions establertes en cada conveni. Les quotes s'han d'ajustar al que estableixen els articles 39 ter a 39 quinquies d'aquesta llei.»

4. S'afegeixen dos apartats, el 9 i el 10, a l'article 39 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«9. Els convenis de rehabilitació poden incorporar de manera annexa convenis especials de finançament que permetin a les persones propietàries o a les comunitats de propietaris accedir a finançament per a sufragar actuacions de conservació, millora i rehabilitació en llurs immobles, i, si s'escau, complementar els ajuts públics dels plans de rehabilitació o regeneració urbana.

»10. Els convenis especials de finançament han de concretar les condicions d'obtenció del finançament i del seu retorn. Aquests convenis han d'incloure els elements necessaris per a individualitzar i quantificar les quotes en què es materialitzi aquest retorn.»

5. S'afegeix un article, el 39 bis, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 39 bis. Convenis especials de finançament

»1. Els convenis especials de finançament són acords subscrits entre l'ajuntament i les persones propietàries o les comunitats de propietaris d'immobles situats dins de l'àrea de conservació i rehabilitació que estableix l'article 36 i que permeten l'accés a instruments de finançament destinats a la realització d'actuacions de conservació, millora i rehabilitació.

»2. Les actuacions susceptibles d'ésser incloses en un conveni especial de finançament comprenen totes les obres de millora relacionades amb l'accessibilitat, l'habitabilitat, l'adequació dels immobles a les necessitats de persones amb discapacitat o en situació de dependència, la millora de l'eficiència energètica, la instal·lació de sistemes d'autoconsum energètic i d'emmagatzematge, i també qualsevol altra actuació que contribueixi a la conservació, la modernització o la posada al dia de l'edifici.

»3. L'adscripció al conveni és voluntària per a les persones propietàries i les comunitats de propietaris. La no adscripció al conveni no implica cap renúncia ni limitació a altres possibles actuacions o ajuts de caràcter públic o privat.

»4. Els préstecs, els ajuts o altres instruments de finançament concedits en el marc d'aquests convenis s'han de retornar per mitjà de les quotes que estableixen els articles 39 ter a 39 quinquies.

»5. El conveni especial de finançament ha d'incloure, com a mínim:

»a) els tipus d'obres admissibles;

»b) els requisits de l'immoble i de la propietat;

»c) els requisits de les entitats finançadores;

»d) els costos elegibles que poden integrar el finançament.

»6. Els convenis especials de finançament s'executen per mitjà de l'ens gestor establert en l'article 37 o de l'òrgan que n'assumeixi les funcions.

»7. Correspon a l'ajuntament:

»a) aprovar l'ordenança que reguli el conveni especial de finançament i l'exigència de les quotes;

»b) autoritzar els acords amb les entitats gestores i finançadores;

»c) homologar les empreses habilitades per a executar les obres de rehabilitació;

»d) supervisar els programes garantint la transparència, la qualitat del servei i la protecció de les persones consumidores;

»e) identificar i acompanyar en llur obligació de complir el conveni de finançament les persones o unitats familiars titulars d'habitatges que es trobin en situació d'exclusió residencial, definida en l'article 5.10 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.

»8. La Generalitat de Catalunya, directament o per mitjà de conveni amb l'ajuntament, ha de promoure instruments de suport econòmic, com ara ajuts retornables o bestretes reintegrables, destinats a prevenir situacions de morositat de les persones o unitats de convivència en situació d'exclusió residencial, definida en l'article 5.10 de la Llei 24/2015, que estiguin obligades al pagament de les quotes dels convenis especials de finançament.»

6. S'afegeix un article, el 39 ter, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 39 ter. Quotes dels convenis especials de finançament

»1. L'aprovació d'un conveni especial de finançament comporta l'obligació de satisfer les quotes de retorn del finançament rebut.

»2. Aquestes quotes tenen la naturalesa de prestacions patrimonials de caràcter públic no tributari.

»3. Han de satisfer aquestes quotes les persones físiques o jurídiques que s'hagin adherit voluntàriament a un conveni especial de finançament, en els termes establerts en cada conveni.

»4. L'import de les quotes es determina a partir del cost total del finançament obtingut, incloent-hi les despeses de gestió i els costos financers associats.

»5. Les quotes es meriten a partir del moment en què les actuacions hagin estat executades, o es trobin en el grau d'execució que determini l'ordenança.

»6. L'ordenança fixa el mecanisme de quantificació de les quotes, la periodicitat del pagament i la durada de l'obligació de satisfer-les.»

7. S'afegeix un article, el 39 quater, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 39 quater. Gestió i recaptació de les quotes

»1. L'ajuntament assumeix la gestió i la recaptació de les quotes en els termes establerts per l'ordenança municipal.

»2. Per a cobrar aquestes quotes, l'ajuntament gaudeix de les prerrogatives que estableix l'article 2.2 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, i ha d'actuar d'acord amb els procediments administratius corresponents.

»3. Els deutes derivats d'aquestes quotes es poden exigir per mitjà del procediment administratiu de constrenyiment, amb l'aplicació dels interessos de demora i dels recàrrecs establerts en la Llei de l'Estat 58/2003, de 17 de desembre, general tributària, i en els reglaments que la despleguen.

»4. Els ingressos obtinguts per l'ajuntament de les quotes de retorn del finançament rebut s'han de lliurar a l'ens gestor per al pagament que correspon a cadascuna de les persones o entitats que han aportat el finançament.

»5. L'ajuntament no garanteix en cap cas el pagament de les quotes ni respon en cas d'impagament.»

8. S'afegeix un article, el 39 quinquies, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 39 quinquies. Afecció de béns

»1. Els immobles en els quals s'hagin dut a terme les actuacions previstes en un conveni especial de finançament resten afectes al pagament de les quotes corresponents i gaudeixen de la garantia d'afecció que estableix l'article 79 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària.

»2. L'afecció dels immobles i l'obligació garantida poden constar en el Registre de la Propietat a instància de l'ajuntament o de l'ens gestor.

»3. La garantia subsisteix fins al pagament íntegre del deute i es transmet automàticament als nous titulars de l'immoble.»

9. S'afegeix un apartat, el 6, a l'article 58 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«6. Resten prohibides la comercialització i la publicitat d'arrendament d'immobles destinats a ús residencial, directament o per mitjà d'un intermediari, si no es disposa de la cèdula d'habitabilitat.»

10. Es modifica l'article 59 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«Article 59. Mencions obligatòries

»En tota publicitat, s'ha de fer constar necessàriament:

»a) La localització de l'habitatge.

»b) L'estat de l'habitatge ofert, i si ja és acabat, en fase de construcció o només projectat, en cas d'obra nova.

»c) El número i la data de caducitat de la llicència d'obres, en el cas de la primera transmissió d'habitatges en edificis acabats o en obres.

»d) La superfície útil i la superfície construïda, en el cas d'habitatges de nova construcció. En cas d'annexos, la superfície d'aquests s'ha de fer constar de manera diferenciada.

»e) El número de referència del registre d'homologació, el distintiu col·legial i el número de col·legiació de l'agent, si s'escau.

»f) El responsable de la comercialització de la promoció, amb l'adreça i el telèfon de contacte, en cas d'obra nova.

»g) En el cas que l'habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat, el preu màxim de lloguer que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus de lloguer o, si s'escau, l'última renda del contracte de lloguer que hagi estat vigent en els darrers cinc anys.

»h) La condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge, sempre que l'habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat, dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada.

»i) La referència del certificat d'eficiència energètica.»

11. S'afegeix un article, el 66 quater, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 66 quater. Arrendament d'habitacions en zones de mercat residencial tensionat

»1. Als efectes de l'aplicació del règim de contenció de rendes establert per aquesta llei, s'entén per arrendament d'habitació qualsevol negoci jurídic o relació jurídica que, amb independència de la seva denominació, atribueixi a una persona arrendatària, cessionària, ocupant o usuària, a canvi d'una contraprestació econòmica, l'ús residencial exclusiu d'una habitació situada en l'habitatge amb dret d'utilització d'espais comuns.

»2. Als efectes del que estableix aquest article, s'inclouen expressament l'arrendament, la cessió d'ús i el sotsarrendament d'habitacions o qualsevol altra fórmula jurídica que produeixi un efecte equivalent.

»3. En cas de l'arrendament d'habitació, cessió d'ús, sotsarrendament o qualsevol negoci jurídic que habiliti l'ús residencial, s'ha de dipositar la fiança, inscriure les dades del contracte i informar de la finalitat en el Registre de fiances.»

12. S'afegeix un article, el 66 quinquies, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 66 quinquies. Renda i negocis jurídics per a la contenció de rendes

»1. Als efectes de l'aplicació del règim de contenció de rendes establert per aquesta llei, s'entén per renda, preu o contraprestació econòmica qualsevol import dinerari o econòmicament valorable que la persona arrendatària, cessionària, ocupant o usuària hagi de satisfer, de manera directa o indirecta, com a contraprestació per l'ús, gaudi o disponibilitat de l'habitatge o l'habitació.

»S'hi inclouen, entre altres, les quantitats assimilades a la renda, les despeses generals, els serveis individualitzats, les quotes, les repercussions de despeses, els serveis obligatoris o qualsevol altre concepte contractualment exigible vinculat a l'ús residencial.

»2. En matèria de contenció de rendes, no es poden repercutir les despeses de gestió immobiliària o les despeses de formalització del contracte a la part arrendatària, cessionària o usuària.

»No es poden utilitzar negocis jurídics, pactes, clàusules o estructures contractuals amb la finalitat d'eludir l'aplicació del règim de contenció de rendes establert per aquesta llei.»

13. Es modifica l'apartat 2 de l'article 92 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«2. Per a accedir a un habitatge amb protecció oficial o a qualsevol altre habitatge que sigui titularitat o estigui gestionat per una administració pública o entitat del sector públic, s'ha d'estar inscrit en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial. S'exceptuen d'aquest requisit les adjudicacions destinades a fer front a les situacions d'emergència en el marc de les prestacions que corresponen als serveis d'assistència i benestar socials.»

14. Es modifica la lletra d de l'article 94 de la Llei 18/2007, que resta redactada de la manera següent:

«d) Constituir la base operativa per a adjudicar els habitatges amb protecció oficial o qualsevol altre habitatge que no tingui aquest caràcter que sigui titularitat d'una administració pública o entitat del sector públic, en règim de lloguer, sigui en primeres adjudicacions d'aquests habitatges o en posteriors.»

15. Es modifica l'apartat 7 de l'article 95 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«7. Les persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial tenen dret a optar a l'adjudicació d'un habitatge amb protecció oficial o d'un habitatge que sigui titularitat o estigui gestionat per una administració pública o entitat del sector públic, segons les condicions específiques que es determinin per a cada promoció i d'acord amb els principis, els procediments i els criteris que estableix aquesta llei. La inscripció, per si mateixa, no dona lloc a cap altre dret ni comporta l'adjudicació automàtica de cap habitatge amb protecció oficial o de cap habitatge que sigui titularitat o estigui gestionat per una administració pública o entitat del sector públic.»

16. S'afegeix un apartat, el 7, a l'article 99 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«7. Per a oferir possibilitats d'obtenció d'habitatges per a la inclusió social a entitats socials sense ànim de lucre, en totes les promocions d'habitatges de lloguer amb protecció oficial sobre sòls públics i en totes les promocions sobre sòls d'equipament d'allotjament dotacional d'habitatges amb protecció oficial, es poden ampliar els contingents especials de reserva dels apartats anteriors fins als percentatges que els ajuntaments considerin necessaris.

»Les adjudicatàries dels habitatges que tinguin aquesta finalitat poden ésser directament les entitats socials sense ànim de lucre que gestionin habitatges d'inclusió social destinats a persones i col·lectius vulnerables, que han de satisfer al propietari dels habitatges les mateixes rendes previstes per als habitatges que formin part del contingent general.»

17. Es modifica l'apartat 2 bis de l'article 101 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«2 bis. En el cas de promocions públiques d'habitatges amb protecció oficial, o d'altres habitatges que estiguin gestionats per una administració pública o entitat del sector públic o siguin de la seva titularitat, correspon a l'administració promotora, o l'administració o entitat del sector públic titular o que gestiona els habitatges, aprovar les bases i gestionar el procediment d'adjudicació. En el cas que l'administració promotora o l'administració o entitat del sector públic titular o que gestiona els habitatges no sigui la municipal, les bases s'han d'elaborar tenint en compte els criteris i les necessitats que indiqui l'Administració municipal.»

18. S'afegeix un apartat, el 2 ter, a l'article 101 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«2 ter. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer, sense ajuts públics, sobre terrenys destinats urbanísticament a l'ús d'habitatge de protecció pública, correspon als promotors privats gestionar el procés d'adjudicació a partir de la llista proporcionada per l'administració competent de persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial i d'acord amb el procediment que estableixi el reglament acordat amb l'administració que gestioni el registre de sol·licitants. En cas que es produeixin vacants o renúncies, l'adjudicació posterior dels habitatges afectats a altres sol·licitants s'ha de dur a terme d'acord amb l'article 103.»

19. S'afegeix un article, el 101 ter, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 101 ter. Procediment de selecció d'adjudicataris en promocions privades d'habitatges

»1. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció oficial en règim de compravenda del ple domini, sense ajuts públics i sobre terrenys destinats urbanísticament a l'ús d'habitatges de protecció pública, els promotors que gestionin el procediment d'adjudicació dels habitatges han de concertar el procediment de selecció dels adjudicataris amb l'administració que gestioni el registre de sol·licitants, tenint en compte que aquest procediment ha de respectar els criteris establerts en l'article 101 i ha de tenir en compte la necessitat que les persones seleccionades obtinguin el préstec per a comprar els habitatges.

»2. En el cas de promocions privades en règim de compravenda del ple domini que tinguin ajuts públics, s'aplica el que estableix l'apartat 1 de l'article 101 bis. En el cas que no es transmeti el ple domini, el procediment d'adjudicació i els criteris de selecció han d'ésser fixats per l'administració que, si s'escau, atorgui aquests ajuts o per la que romangui com a titular del sòl o de qualsevol altre dret real sobre els habitatges.»

20. S'afegeix un apartat, l'1 bis, a l'article 108 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«1 bis. S'han de determinar per reglament les normes sobre la creació, el registre i la utilització del número d'identificació professional del personal d'inspecció en matèria d'habitatge que en substitueixi la identificació personal per a garantir-ne la seguretat i la protecció de la identitat.»

21. S'afegeix una lletra, la d, a l'apartat 3 de l'article 109 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«d) La rectificació del preu de lloguer i devolució de l'excés en zones de mercat residencial tensionat.»

22. S'afegeix un article, el 114 bis, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Article 114 bis. Rectificació del preu del lloguer i devolució de quantitats percebudes en excés

»1. Si en l'exercici de les funcions inspectores a què fa referència l'article 108 es constata que el preu total satisfet per la part arrendatària supera fins a un 5% l'import màxim admissible d'acord amb el règim de contenció de rendes, l'administració competent pot requerir a la part arrendadora la regularització voluntària de la situació.

»2. La regularització comporta:

»a) L'adequació del contracte al preu màxim legalment aplicable.

»b) La devolució a la part arrendatària de les quantitats percebudes en excés.

»c) L'acreditació davant l'Administració del compliment íntegre del requeriment en el termini atorgat.

»3. En els supòsits a què fa referència aquest article, no s'incoa procediment sancionador per les infraccions tipificades en els articles 123.4.a i 124.4.a quan:

»a) No existeixi reincidència.

»b) La regularització es produeixi dins el termini concedit.

»c) La part arrendadora hagi restituït íntegrament les quantitats percebudes en excés.

»4. La notificació del requeriment de regularització interromp el termini de prescripció de la possible infracció administrativa.»

23. Es modifica l'apartat 4 de l'article 123 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«4. Són infraccions molt greus en matèria d'arrendaments i de contenció de rendes:

»a) Establir o repercutir, en un contracte d'arrendament, de cessió d'ús, de sotsarrendament o en qualsevol altre negoci jurídic subjecte al règim de contenció de rendes, una renda, preu o altres contraprestacions econòmiques que ultrapassin els imports màxims admissibles d'acord amb la normativa aplicable, quan la diferència sigui igual o inferior al trenta per cent.

»b) No fer constar la finalitat del contracte d'arrendament o fer-hi constar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta.

»c) Repercutir en l'arrendatari, cessionari o usuari les despeses de gestió immobiliària o les despeses de formalització del contracte en matèria de contenció de rendes.

»d) Establir o repercutir, en un contracte d'arrendament, de cessió d'ús, de sotsarrendament o en qualsevol altre negoci jurídic que atribueixi, de manera habitual i a canvi d'una contraprestació econòmica, l'ús residencial de l'habitatge subjecte al règim de contenció de rendes, quotes, despeses, serveis o altres conceptes econòmics que no hagin estat repercutits de manera expressa en el contracte immediatament anterior vigent sobre el mateix habitatge o habitació.»

24. S'afegeix una lletra, la c, a l'apartat 1 de l'article 125 de Llei 18/2007, amb el text següent:

«c) No disposar de la cèdula d'habitabilitat en el moment de formalitzar el contracte d'arrendament, la cessió d'ús, el sotsarrendament o qualsevol negoci jurídic que habiliti l'ús residencial de l'habitatge.»

25. Es modifica la lletra f de l'apartat 1 de l'article 124 de la Llei 18/2007, que resta redactada de la manera següent:

«f) Incomplir les obligacions de comunicació, en temps i forma, de les dades que han d'ésser objecte d'inscripció en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant i en el Registre de grans tenidors d'habitatge.»

26. Es modifica la lletra h de l'apartat 2 de l'article 124 de la Llei 18/2007, que resta redactada de la manera següent:

«h) No constituir la fiança exigida per l'article 66.3 o per l'article 66 quater.»

27. Es modifica l'apartat 4 de l'article 124 de la Llei 18/2007, que resta redactat de la manera següent:

«4. Són infraccions greus en matèria d'arrendaments i de contenció de rendes:

»a) Establir o repercutir, en un contracte d'arrendament, de cessió d'ús, de sotsarrendament o en qualsevol altre negoci jurídic subjecte al règim de contenció de rendes, una renda, preu o altres contraprestacions econòmiques que ultrapassin els imports màxims admissibles d'acord amb la normativa aplicable, quan la diferència sigui igual o inferior al trenta per cent.

»b) No fer constar en els contractes d'arrendament, de cessió d'ús, de sotsarrendament o en qualsevol altre negoci jurídic subjecte al règim de contenció de rendes, el preu màxim de lloguer que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus de l'arrendament d'habitatges o, si escau, el preu de l'última renda del contracte d'arrendament anterior, o fer constar un preu màxim de lloguer o última renda que sigui superior a la legalment aplicable.

»c) No fer constar en els contractes d'arrendament, de cessió d'ús, de sotsarrendament o en qualsevol altre negoci jurídic subjecte al règim de contenció de rendes la condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge.»

28. S'afegeix un apartat, el 5, a l'article 124 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«5. És una infracció greu per obstrucció de la tasca inspectora, negar-se a subministrar dades requerides per l'Administració, obstruir o no facilitar les funcions d'informació, comprovació, control o inspecció, o incomplir les obligacions de comunicació, en temps i forma, exercides en aplicació d'aquesta llei.»

29. S'afegeix una lletra, la f, a l'apartat 2 de l'article 125 de Llei 18/2007, amb el text següent:

«f) No disposar de la cèdula d'habitabilitat en el moment de la publicitat, la comercialització i l'oferta de l'habitatge.»

30. S'afegeix una disposició addicional, la vint-i-vuitena, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Disposició addicional vint-i-vuitena. Concert o delegació de la gestió d'habitatge social

»Les administracions públiques de Catalunya, i també els organismes i les entitats que en depenen, poden concertar o delegar la gestió d'habitatge social i acompanyament social, incloent-hi paquets d'habitatges socials, per mitjà d'una convocatòria pública o acord directe, en les institucions privades d'iniciativa social que tenen per finalitat possibilitar que les persones més desfavorides accedeixin a un habitatge digne que els permeti sortir de l'exclusió residencial i, alhora, fer-ne un acompanyament social que els faciliti la inclusió social, i també en les unions temporals d'empreses i les entitats de base associativa amb personalitat jurídica constituïdes per aquestes institucions, d'acord amb el règim aplicable als instruments de provisió del sistema públic de serveis socials.»

31. S'afegeix una disposició transitòria, la tretzena, a la Llei 18/2007, amb el text següent:

«Disposició transitòria tretzena. Condició de gran tenidor

»La condició de gran tenidor a efectes de les obligacions que s'introdueixen amb la modificació de la lletra s de l'article 3 no és aplicable als contractes subscrits abans del 31 de juliol de 2026.»

 

Article 101. Modificació de la Llei 13/2009, de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya

1. Es modifica el paràgraf 7 del preàmbul de la Llei 13/2009, de 22 de juliol, de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, que resta redactat de la manera següent:

«El capítol IV estableix el règim jurídic de l'Agència, en una clara manifestació de la flexibilitat que se li atribueix per a poder contractar altres empreses, organismes i consorcis, o participar-hi, i disposa el règim d'impugnació d'actes, conseqüència de les potestats de resolució, inspecció i sanció que també se li atribueixen.»

2. Es modifica la lletra l de l'apartat 1 de l'article 3 de la Llei 13/2009, que resta redactada de la manera següent:

«l) Col·laborar amb el departament competent en matèria d'habitatge en les actuacions de control i verificació del compliment de la normativa d'habitatge i comunicar-li els fets que puguin ésser constitutius d'infracció administrativa.»

3. Es modifica la lletra f de l'apartat 1 de l'article 14 de la Llei 13/2009, que resta redactada de la manera següent:

«f) El cobrament de serveis directes, tributs i altres ingressos de dret públic.»

 

Article 102. Modificació de la Llei 13/1996, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge

1. Es modifica l'apartat 1 de l'article 2 de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:

«1. La inscripció dels contractes de lloguer en el Registre, inclosos els contractes d'arrendament d'habitatge per habitacions o qualsevol altra classe de fragmentació física o contractual, és obligatòria per a l'arrendador, sotsarrendador o cedent. L'arrendatari pot sol·licitar la inscripció del contracte de lloguer. Aquesta inscripció la duu a terme d'ofici l'Administració quan es fa el dipòsit preceptiu de fiances establert per l'article 3. Així mateix, quan s'extingeixi el contracte, se n'ha de sol·licitar la cancel·lació en el Registre, que es produeix d'ofici en el moment de la devolució de la fiança. Els contractes de lloguer d'habitatges de protecció oficial, els quals, d'acord amb la mateixa legislació que els regula, han d'ésser visats pel Departament de Política Territorial i Obres Públiques, poden ésser inscrits en el Registre i ésser visats en un sol acte administratiu.»

2. Es modifica l'apartat 1 de l'article 3 de la Llei 13/1996, que resta redactat de la manera següent:

«1. Els arrendadors, sotsarrendadors o cedents de finques urbanes, tant les destinades a habitatge com les destinades a altres usos, han de dipositar a l'Institut Català del Sòl la fiança en metàl·lic establerta per l'article 36.1 de la Llei de l'Estat 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans, en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte. L'arrendament d'habitatge per habitacions o cessió d'ús o qualsevol altra classe de fragmentació física o contractual de l'ús residencial d'un habitatge no exclou l'obligació de dipòsit de la fiança.»

 

Article 103. Modificació de la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica

1. Es modifica l'article 6 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, que resta redactada de la manera següent:

«Article 6. Mesures per a evitar la pobresa energètica

»1. Les administracions públiques han de garantir el dret d'accés als subministraments bàsics d'aigua potable, de gas i d'electricitat a les persones i unitats familiars en situació de vulnerabilitat, d'acord amb l'article 5.10, mentre duri aquesta situació.

»2. S'ha d'establir, en atenció al principi de precaució, un protocol obligat de comunicació als serveis socials i d'intervenció d'aquests serveis prèviament a la concessió dels ajuts necessaris per a evitar els talls de subministrament, en els casos d'impagament per manca de recursos econòmics de les famílies afectades.

»3. Les administracions públiques han d'establir els acords o convenis necessaris amb les companyies de subministrament d'aigua potable, de gas i d'electricitat per a garantir que concedeixin ajuts a fons perdut a les persones i unitats familiars en situació de vulnerabilitat o els apliquin descomptes molt notables en el cost dels consums mínims.

»3 bis. En el cas específic de l'aigua i del clavegueram, aquests consums mínims, establerts entre seixanta i cent litres per persona i dia, resten coberts per una tarifació social que bonificarà el rebut al 100%, i també d'altres prestacions relacionades, com per exemple l'alta del servei, els comptadors o el clavegueram.

»4. Per tal que s'apliqui el principi de precaució a què fa referència l'apartat 2, quan l'entitat subministradora d'aigua hagi de fer un tall de subministrament ha de disposar prèviament d'un informe dels serveis socials municipals que determini si la persona o la unitat familiar es troba en situacions de vulnerabilitat determinades per l'article 5.10. En cas que es compleixin aquests requisits, s'ha de garantir el subministrament d'aigua d'acord amb el que estableix l'apartat 1 i s'han d'aplicar els ajuts establerts per l'apartat 3 per tal d'evitar l'endeutament de la persona o la unitat familiar.

»5. L'empresa subministradora ha d'informar, en qualsevol avís o comunicació que faci referència a la manca de pagament del servei, dels drets relatius a la pobresa energètica establerts per aquesta llei, d'acord amb el que estableix l'article 17.6 de la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya.»

2. Es modifica l'article 8 de la Llei 24/2015, que resta redactat de la manera següent:

«Article 8. Llindar màxim de despeses destinades a habitatge habitual i a subministraments bàsics

»El Govern ha de garantir que en els supòsits de vulnerabilitat a què fan referència els articles 5 i 6 les despeses en habitatge i en subministraments bàsics no comportin més d'un 30% dels ingressos disponibles de la unitat familiar, sempre que les despeses de lloguer i de subministraments siguin inferiors als topalls màxims establerts per reglament en funció de la zona geogràfica de residència de les persones o unitats familiars beneficiàries. En el cas de l'aigua, aquest llindar és del 3%, i en el cas conjunt de l'aigua i el clavegueram, del 5%.»

3. Es modifica l'apartat 9 de l'article 5 de la Llei 24/2015, que resta redactat de la manera següent:

«9. Als efectes del que estableix aquesta llei, s'entén que són grans tenidors d'habitatges:

»a) Les entitats financeres, les filials immobiliàries d'aquestes entitats, els fons d'inversió i les entitats de gestió d'actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d'acord amb la legislació mercantil.

»b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d'un grup d'empreses, tinguin la propietat, el dret d'ús, gaudi o explotació de més de deu immobles urbans d'ús residencial situats en territori de l'Estat, o de cinc o més situats a Catalunya, amb les excepcions següents:

»1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l'article 51.2 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

»2n. Les persones jurídiques que tinguin més d'un 15% de la superfície habitable de propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

»3r. Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d'habitatge persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.

»c) Els fons de capital risc i de titulització d'actius.

»d) Les persones físiques que tinguin la propietat, el dret d'ús, gaudi o explotació de més de deu immobles urbans d'ús residencial situats en territori de l'Estat o de cinc o més situats a Catalunya.»

4. S'afegeix un apartat, el 9 ter, a l'article 5 de la Llei 24/2015, amb el text següent:

«9 ter. Als efectes del còmput de propietats per a la definició de gran tenidor, s'han d'aplicar les regles següents:

»1a. Les participacions individuals en règim de comunitat només computen als efectes d'aquest límit en la mesura que, de manera acumulada, assoleixin l'equivalent a la titularitat completa, el dret d'ús, gaudi o explotació d'immobles urbans d'ús residencial.

»2a. En el cas d'habitatges amb més d'un titular, quan almenys un d'ells tingui la condició de gran tenidor, l'habitatge resta subjecte a les obligacions i limitacions establertes a aquest efecte.

»3a. En el cas que una finca registral comprengui un edifici format per diverses unitats susceptibles d'ús residencial, s'entén que cadascuna d'aquestes unitats constitueix un immoble independent als efectes del còmput, amb independència que no hi hagi divisió horitzontal inscrita. En tal cas, l'acreditació es pot fer per mitjà d'una certificació del Registre de la Propietat complementada amb altres documents públics o administratius que acreditin l'existència d'aquestes unitats d'habitatge.»

5. Es modifica la lletra b de l'apartat 2 de la disposició addicional quarta de la Llei 24/2015, que resta redactada de la manera següent:

«b) L'Agència de l'Habitatge de Catalunya ha de satisfer al gran tenidor, en concepte de renda, l'equivalent a la renda que correspondria aplicar per aquell habitatge segons la regulació sobre contenció de rendes vigent en aquell moment reduïda en un 5%. En defecte de regulació sobre contenció de rendes vigent en aquell municipi, s'ha d'aplicar l'índex mitjà de referència de preus de lloguer d'habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge, sense tenir-ne en compte els marges de preu superior i inferior i també reduït en un 5%.»

6. S'afegeix una disposició transitòria, la cinquena, a la Llei 24/2015, amb el text següent:

«Disposició transitòria cinquena. Condició de gran tenidor

»La condició de gran tenidor a efectes de les obligacions que s'introdueixen amb la modificació de l'article 5.9, no és aplicable als contractes subscrits abans del 31 de juliol de 2026.»

 

Article 104. Modificació del Decret llei 1/2015, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària

Es modifica l'apartat 2 de l'article 2 del Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, que resta redactat de la manera següent:

«2. A més de la transmissió a què fa referència l'apartat 1, estan subjectes als drets de tanteig i retracte de l'Administració de la Generalitat:

»a) La transmissió de qualsevol habitatge situat en una zona declarada mercat residencial tensionat que sigui propietat d'un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrit en el Registre de grans tenidors d'habitatge.

»No estan subjectes als drets de tanteig i retracte que estableix el paràgraf anterior les transmissions d'habitatges de nova construcció que es facin en el termini d'un any a comptar de l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat, ni les transmissions entre les societats d'un mateix grup empresarial que tinguin el mateix objecte social o exerceixin una activitat immobiliària similar sempre que es tracti de la primera transmissió d'una obra nova.

»Les empreses promotores que tenen exclusivament habitatges de nova construcció únicament per a transmetre'ls a tercers no estan subjectes a l'obligació d'inscriure aquests habitatges en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant ni d'inscriure's elles mateixes en el Registre de grans tenidors, mentre es compleixin els requisits corresponents, fins que no hagi passat un any des que els dits habitatges hagin obtingut la cèdula d'habitabilitat.

»b) L'adjudicació de qualsevol habitatge que provingui d'una subhasta administrativa o judicial.»

 

Secció segona. Mesures en matèria d'urbanisme

 

Article 105. Modificació del text refós de la Llei d'urbanisme

1. Es modifica la lletra b de l'apartat 1 de l'article 9 bis del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, que resta redactada de la manera següent:

«b) Als espais de les parcel·les en sòl urbà no ocupats per les edificacions i altres construccions auxiliars d'aquestes, quan les instal·lacions es destinin a augmentar l'autoconsum renovable de l'edificació i no superin el metre d'alçada des de la rasant del sòl. Sens perjudici d'això, en el cas de construccions amb tipologia d'edificació aïllada o equipaments, les instal·lacions poden tenir una alçada màxima de 4 metres sempre que la seva implantació respecti les distàncies que estableix el planejament a límits de finca.»

2. S'afegeix una lletra, la h, a l'apartat 1 de l'article 56 del text refós de la Llei d'urbanisme, amb el text següent:

«h) L'ordenació, la protecció i la regulació de les construccions tradicionals en sòl no urbanitzable vinculades a les activitats productives primàries en espais agraris periurbans contigus al sòl urbà.»

3. Es modifica l'apartat 2 de l'article 144 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:

«2. En cas de declaració d'un sector d'urbanització prioritària, l'aprovació inicial del planejament derivat que calgui i, si escau, del projecte d'urbanització, així com la redacció del projecte d'urbanització complementari, s'han de produir en el termini d'un any a comptar de la data de publicació de l'acord de declaració del sector en el butlletí oficial corresponent. Les obres d'urbanització complementàries s'han d'executar en el termini que estableixi el planejament derivat o el mateix projecte d'urbanització complementari.»

4. Es modifica l'apartat 1 de l'article 146 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:

«1. L'administració actuant pot redactar, en un termini sis mesos a comptar de la declaració d'un sector d'urbanització prioritària, un projecte de taxació conjunta relatiu als terrenys que hi siguin inclosos i als béns i els drets diferents del sòl que gravin o es refereixin a cada finca, amb indicació dels que siguin presumiblement incompatibles amb llur destinació urbanística. El projecte de taxació conjunta s'ha de tramitar d'acord amb el que estableix l'article 113.»

5. Es modifica l'apartat 3 de l'article 157 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:

«3. La condició d'administració actuant correspon a l'Institut Català del Sòl i a l'ajuntament corresponent en els termes que especifiqui el conveni urbanístic que s'ha de formalitzar. D'acord amb aquest conveni, la participació de l'ajuntament pot ésser assumida, si així ho determina l'ajuntament mateix, per una entitat pública empresarial local o per un organisme autònom local, sempre que compleixin les condicions d'entitat urbanística especial d'acord amb el que estableix l'article 22. Si el conveni no se signa en el termini de tres mesos a comptar de l'entrada en vigor del pla director o en el termini que aquest estableixi, l'administració actuant, si així ho determina la persona titular del departament competent en matèria d'urbanisme, és l'Institut Català del Sòl o l'ajuntament.»

6. S'afegeix una disposició final, la desena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb el text següent:

«Disposició final desena. Plans directors urbanístics per presència significativa de construccions tradicionals

»El departament competent en matèria d'urbanisme ha d'impulsar la formulació dels plans directors urbanístics que estableix l'article 56.1.h en els àmbits territorials que presentin singularitats específiques per la presència significativa de construccions tradicionals en sòl no urbanitzable vinculades a les activitats productives primàries, especialment en espais agraris periurbans, amb la diagnosi i l'inventari de les construccions afectades i la regulació de les condicions d'ús, rehabilitació, reconstrucció i, si escau, ampliació que corresponguin.»

 

Article 106. Modificació de la Llei 3/2012, de modificació del text refós de la Llei d'urbanisme

S'afegeix una disposició transitòria, la quarta, a la Llei 3/2012, de 22 de febrer, de modificació del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, amb el text següent::

«Disposició transitòria quarta. Règim excepcional per a la finalització d'obres d'edificació residencial inacabades destinades a habitatge protegit o parc públic d'habitatge

»1. En el cas d'edificacions residencials plurifamiliars amb obres iniciades i no finalitzades, emparades per una llicència urbanística atorgada abans de l'entrada en vigor del Decret 141/2012, de 30 d'octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat, l'administració municipal competent pot acordar, amb caràcter excepcional i dins del termini de dos anys a comptar de l'entrada en vigor d'aquesta disposició, la pròrroga o el manteniment dels efectes de la llicència originària, únicament als efectes de permetre la finalització de les obres i l'obtenció dels títols habilitants necessaris per a posar-la en ús.

»2. Aquest règim excepcional només és aplicable quan concorrin les condicions següents:

»a) Que es tracti d'una promoció residencial inacabada amb un alt grau d'execució material acreditat.

»b) Que hi hagi un informe tècnic municipal, o un informe tècnic competent validat per l'administració competent, que acrediti que l'edificació existent no presenta patologies estructurals greus ni risc per a la seguretat de les persones, sens perjudici de les actuacions de reparació, adequació o finalització que siguin necessàries.

»c) Que els habitatges resultants s'incorporin al parc públic d'habitatge de la Generalitat, dels ens locals o dels seus organismes o entitats instrumentals, o bé siguin qualificats com a habitatges amb protecció oficial de caràcter permanent, en règim de lloguer assequible, lloguer social o venda protegida. En el cas de promocions de titularitat privada o que no siguin incorporats al parc públic d'habitatge, l'aplicació d'aquest règim excepcional resta condicionada al fet que, com a mínim, el 70% dels habitatges resultants siguin qualificats com a habitatges amb protecció oficial de caràcter permanent i que, quan es destinin al lloguer, les rendes no superin els topalls màxims establerts per l'índex de referència de preus de lloguer que correspongui, sens perjudici dels límits més restrictius que pugui establir la normativa d'habitatge protegit aplicable.

»d) Que l'actuació tingui per finalitat la mobilització d'habitatges inacabats per a donar resposta a necessitats acreditades d'accés a l'habitatge, especialment en municipis declarats àrees de mercat residencial tensionat o amb demanda residencial forta i acreditada.

»3. Als efectes de l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat, i sempre que l'obra executada ho hagi estat sota l'empara d'una llicència anterior a l'entrada en vigor del Decret 141/2012, l'acord de pròrroga o de manteniment dels efectes de la llicència ha de determinar de manera expressa el règim aplicable, que ha d'ésser el vigent en el moment de l'atorgament de la llicència originària o bé el vigent en el moment de l'execució efectiva de l'obra.

»4. En cap cas aquest règim excepcional pot comportar la convalidació d'actuacions incompatibles amb el planejament urbanístic vigent.

»5. El règim establert en article aquesta disposició transitòria té caràcter excepcional i finalista, i resta vinculat al manteniment de la destinació pública o protegida dels habitatges. L'incompliment d'aquesta destinació pot comportar la revisió de l'acord municipal i, si escau, l'exigència de les responsabilitats administratives que corresponguin.»

 

Article 107. Modificació de la Llei 11/2025, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme

Es modifica la disposició transitòria tercera de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, que resta redactada de la manera següent:

«Disposició transitòria tercera. Exempció a l'aplicació de les reserves de sòl que estableix l'article 57.3 del text refós de la Llei d'urbanisme

»1. Les noves reserves mínimes establertes de sòl per a habitatges de protecció pública que estableix l'article 57.3 del text refós de la Llei d'urbanisme per mitjà de la Llei 11/2025 no són aplicables als planejaments generals i llurs revisions aprovats provisionalment ni a les modificacions de planejament general i el planejament urbanístic derivat que hagin estat aprovats inicialment abans de l'entrada en vigor de la llei esmentada. Aquesta exempció es manté durant un període de dos anys a comptar de la data d'aprovació respectiva de l'instrument corresponent.

»2. L'òrgan de la Generalitat competent en matèria d'urbanisme pot autoritzar excepcionalment la disminució de les reserves de sòl per a habitatges de protecció pública en sectors de sòl urbanitzable o de sòl urbà no consolidat amb una densitat inferior a vint-i-cinc habitatges per hectàrea i una tipologia d'edificació incompatible amb la construcció d'habitatges protegits.

»3. El que disposa aquesta disposició transitòria s'entén sens perjudici de l'exempció prevista per als sectors de planejament que tinguin aprovat un projecte de reparcel·lació d'acord amb el que estableix l'article 57.4.»