I
La Generalitat de Catalunya, fent ús de la competència exclusiva que li atribueix l'article 137.1 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya en matèria d'habitatge, va aprovar la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge. Aquesta Llei constitueix l'eix vertebrador de les polítiques públiques en matèria d'habitatge, que, en alguns aspectes concrets, ha estat complementat posteriorment per altres normes amb rang de llei i desplegat reglamentàriament.
L'activitat legislativa i reglamentària posterior a la Llei del dret a l'habitatge s'ha orientat a posar en marxa instruments ja previstos en aquesta Llei i a regular noves eines jurídiques per donar resposta adequada als nous requeriments derivats dels canvis produïts en matèria d'accés a l'habitatge, provocats fonamentalment per l'impacte de la crisi econòmica iniciada poc després de la seva entrada en vigor. Per això, l'activitat normativa esmentada s'ha centrat de manera molt especial en l'atenció a les persones en situació de risc d'exclusió residencial i d'emergència social en aquesta matèria.
Tot i les mesures legals adoptades, l'accés a un habitatge digne i adequat per a una part significativa de la població continua sent extremadament dificultosa. Es constata que la millora de les dades macroeconòmiques no s'ha traslladat a la situació econòmica d'aquesta població, ni s'albira que s'acabi traslladant per si mateixa a curt termini. A aquesta incertesa s'afegeix la de la mateixa evolució de la conjuntura econòmica. En aquest moment, en què encara es pateixen els efectes de la crisi econòmica passada, ni tan sols se'n pot descartar la temuda recaiguda que agreugi encara més la situació en matèria d'accés a l'habitatge.
Els instruments ordinaris que ofereix la legislació en matèria d'habitatge i també d'urbanisme es mostren insuficients per resoldre la situació extrema que es pateix actualment en aquest àmbit. Aquests instruments s'han de reforçar, redefinir o ampliar de manera urgent per tal d'encarar-la amb diversos elements que permetin, en conjunt, incrementar de manera efectiva l'oferta general d'habitatges a preus moderats i, en especial, d'habitatges de protecció pública en règim de lloguer, així com facilitar-ne l'accés a la població amb recursos econòmics insuficients.
Les previsions d'aquest Decret llei emanen, alhora, de diferents mandats del Parlament de Catalunya, com la Moció 4/XII sobre polítiques d'habitatge, aprovada pel Ple del Parlament en sessió de 5 de juliol de 2018, la Resolució 92/XII sobre la priorització de l'agenda social i la recuperació de la convivència, aprovada pel Ple del Parlament en la sessió d'11 d'octubre de 2018, la Moció 13/XII sobre la pobresa infantil, aprovada pel Ple del Parlament en la sessió del passat 25 d'octubre de 2018, o la Resolució 133/XII sobre l'ocupació d'habitatges, aprovada per la Comissió de Territori del Parlament de Catalunya en la sessió de 31 d'octubre de 2018.
La urgència de les mesures a què fa referència aquest Decret llei resulta de l'anàlisi del context sobre el qual actua, fonamentalment sobre l'habitatge de protecció pública i sobre l'habitatge en règim de lloguer.
En aquest sentit, es constata el nivell baix en la promoció d'habitatge protegit existent des de l'any 2007, tant pel que fa als promotors públics com als promotors privats, paral·lelament amb el que succeeix amb la promoció d'habitatge lliure. Des del 2014, s'observa que la promoció pública i privada s'està recuperant, però, situada en els nivells més baixos des de l'any 1992.
La urgència de les mesures previstes en la norma es fa palesa si es compara el nivell baix de promoció d'habitatge protegit amb la seva demanda elevada, reflectida al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial (RSHPO), de la Generalitat i de Barcelona, les inscripcions en el qual experimenten un increment constant de sol·licitants. En menys de cinc anys, els sol·licitants s'han incrementat en 100.000 persones, i s'han sobrepassat els 189.000 inscrits en el mes de setembre de 2019 pel que fa als RSHPO de Catalunya.
Alhora, la necessitat d'establir mesures urgents que fomentin la promoció d'habitatge protegit també es fa palesa en detectar-se una disminució de les possibilitats que les administracions públiques tenen per ampliar el parc públic d'habitatges, més enllà de la promoció pública d'habitatges de protecció pública. Per exemple, a través de l'exercici del dret de tanteig i retracte previst al Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària. Aquesta disminució de les possibilitats d'exercici del dret de tanteig i retracte a curt termini, tal com està plantejat actualment al Decret llei 1/2015, resulta de l'anàlisi de les dades del Registre d'habitatges buits i ocupats sense títol habilitant, ja que, en tan sols quatre anys, ha passat de quasi 50.000 habitatges registrats a 23.000 el mes de febrer de 2019. Aquesta reducció significativa ha estat conseqüència de les polítiques de mobilització cap al lloguer social d'aquest tipus d'immobles i, sobretot, de les dinàmiques d'incorporació d'aquests habitatges al mercat lliure de compravenda i lloguer. Tot i que aquesta tendència, aïlladament considerada, és una dada positiva, no ho és tant quan resulta que molts d'aquests habitatges són ocupats per persones que no en tenen el títol habilitant i, per tant, que poden ser desnonades sense tenir una alternativa residencial.
Malgrat que el parc d'habitatge destinat a polítiques socials de què disposa l'Administració de la Generalitat de Catalunya s'ha incrementat els darrers anys, si s'hi addiciona el parc corresponent que gestionen els municipis, s'observa que el conjunt se situa al voltant del 2 per cent del parc d'habitatge existent a Catalunya i, per tant, lluny de la mitjana dels principals països de la Unió Europea. La qual cosa posa en relleu el dèficit acumulat d'habitatge amb preu assequible de què es disposa, que justifica la necessitat d'adoptar mesures de xoc immediates per fer-hi front que no admeten demora.
Pel que fa al comportament general del mercat de l'habitatge per efecte de la crisi econòmica, es constata la caiguda sobtada que va patir el crèdit hipotecari i, consegüentment, l'accés a l'habitatge en règim de propietat. Sense perjudici que el sanejament del sector financer permeti recuperar la concessió prudent de crèdits hipotecaris per a la compra d'habitatges, és clar que l'accés a l'habitatge en règim de lloguer, o qualsevol altra forma de cessió de l'ús equivalent, adquireix més rellevància en una situació desfavorable, caracteritzada pels preus de lloguer elevats i creixents. En aquest sentit, s'aprecia la necessitat de dur a terme mesures immediates per moderar aquests preus a través de l'augment general de l'oferta d'aquest tipus d'habitatge i, en particular, en l'àmbit de l'habitatge de protecció pública.
En definitiva, la situació descrita planteja un seguit de reptes d'enorme complexitat, que l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona ha destacat en els seus informes anuals i que corroboren els indicadors estadístics sobre l'habitatge públic, els preus de lloguer, o la promoció d'habitatge protegit, elaborats pels serveis d'estudis de l'Administració de la Generalitat i altres institucions i organismes acadèmics i econòmics de prestigi, així com els estudis i els treballs d'elaboració del Pla territorial sectorial d'habitatge, en tramitació en aquest moment.
Aquest Pla territorial ha de ser el full de ruta que inspiri les polítiques d'habitatge que s'engeguin els pròxims 15 anys a Catalunya, amb la finalitat de garantir el dret a l'habitatge a les noves generacions de joves i a les noves llars que es formin. Per això, proposa establir les bases per aconseguir tres objectius ambiciosos: incrementar fins al 15 per cent el parc d'habitatge social a 152 municipis de forta demanda residencial, on viu prop del 80 per cent de la població catalana; ajudar les persones i les famílies potencialment excloses del mercat de l'habitatge a accedir-hi en unes condicions assumibles; i que el 5 per cent dels habitatges principals de tot el país siguin destinats a lloguer social, per acostar Catalunya a les mitjanes de països europeus equivalents en població i potencial econòmic.
Aquest Decret llei afronta els reptes immediats, que no admeten demora, atenent la gravetat de la situació descrita. Ho fa mitjançant mesures de reforç urgents per millorar l'accés a l'habitatge, fonamentalment, mitjançant l'increment del parc d'habitatge protegit i de l'oferta general dels habitatges en règim de lloguer.
II
El Decret llei s'estructura en quinze articles repartits en dos capítols, sis disposicions addicionals, nou disposicions transitòries, una disposició derogatòria i set disposicions finals.
El capítol 1 es divideix en quatre seccions i engloba els articles 1 a 9. Fa referència a un seguit de mesures en matèria d'habitatge que requereixen la modificació d'algunes disposicions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, del Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, de la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, i de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge.
Amb les mesures urgents d'aquest capítol, s'emfatitza la directriu per al planejament urbanístic relativa a la qualificació en el medi urbà de sòl adequat i suficient per a l'ús d'habitatge destinat al domicili habitual de la població, es reforcen les eines destinades a la disminució dels habitatges buits, a la gestió de les situacions d'emergència social, a la qualificació d'habitatges amb protecció oficial i a la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures.
A la secció 1, relativa a les mesures davant la desocupació permanent d'habitatges, es regula aquesta situació constitutiva d'un incompliment de la funció social de la propietat de l'habitatge. En aquest sentit, s'ajusten les definicions d'habitatge buit i les relatives als incompliments referits a la desocupació i a la manca de destinació dels habitatges a residència habitual i permanent de les persones usuàries. Aquests incompliments es consideren, alhora, un incompliment del deure de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb l'ordenació territorial i urbanística a l'efecte d'aplicar, si escau, els mitjans d'execució forçosa regulats en la legislació en matèria de sòl. Aquesta situació d'incompliment no resulta alterada malgrat que els habitatges es transmetin d'una propietat a una altra o hagin estat ocupats eventualment per persones sense títol habilitant. Així mateix, es reforcen les potestats de reacció administrativa mitjançant la regulació expressa de la possibilitat d'imposar multes coercitives davant la situació de desocupació permanent dels parcs immobiliaris de les persones jurídiques privades, la utilització de les quals per part dels ajuntaments ha estat qüestionada jurisdiccionalment en considerar insuficient la regulació establerta.
La situació de desocupació permanent dels habitatges s'amplia, per assimilació, a la dels edificis que romanen inacabats permanentment en la fase final de les obres de construcció.
Es regulen les competències per declarar la utilització o la situació anòmala dels habitatges i per requerir les persones responsables perquè adoptin les mesures necessàries per corregir-les, així com per ordenar la seva execució forçosa en cas d'incompliment del requeriment i, si escau, per sancionar la utilització o la situació anòmala quan sigui constitutiva d'una infracció administrativa en la matèria.
Els drets de tanteig i retracte regulats al Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, atribuïts a la Generalitat en els municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada respecte de les transmissions dels habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, s'estenen a tots els municipis i es refereixen tant a la primera com a les posteriors transmissions que es duguin a terme durant la vigència del Decret llei 1/2015, la qual s'amplia, pel que fa a l'exercici d'aquesta mesura, fins a 12 anys des de la seva entrada en vigor.
A la secció 2, relativa a les mesures per resoldre situacions d'emergència social, es defineix l'allotjament dotacional en substitució dels habitatges dotacionals públics. La definició és conseqüència de la modificació que el mateix Decret llei opera sobre el text refós de la Llei d'urbanisme per integrar el sistema urbanístic d'habitatges dotacionals públics en el sistema urbanístic d'equipaments comunitaris. Es tracta d'obrir aquest tipus d'allotjament cap a una tipologia més diversa, més adaptable a les necessitats de residència temporal de col·lectius diversos i, per tant, més funcional.
D'altra banda, s'amplien els supòsits en què els habitatges han de ser inscrits al Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, ja que es preveu que s'hi incloguin també habitatges desocupats permanentment no procedents d'execucions hipotecàries o de dació en pagament propietat de persones jurídiques privades, que són les que majoritàriament han acumulat un gran patrimoni residencial arran de la greu crisi financera que ha sacsejat l'economia en la darrera dècada i que, injustificablement, mantenen ociós encara que una part significativa de la població tingui importants dificultats per accedir a un habitatge digne i adequat en unes condicions econòmiques raonables. Això comporta que també es puguin expropiar aquests habitatges d'acord amb l'article 15 de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, en el qual s'introdueixen diversos canvis.
Entre els canvis introduïts a l'article 15 de la Llei 4/2016, cal destacar l'ampliació de la facultat d'expropiar, que no només abasta l'ús temporal dels habitatges inscrits o susceptibles de ser-hi, sinó també el seu domini; així com la reducció del contingut del dret de propietat davant l'incompliment de l'obligació d'ocupar legalment i efectivament l'habitatge en un 50 per cent del seu valor, la diferència del qual correspon a l'Administració expropiant, d'acord amb la legislació sobre sòl i rehabilitació urbana, per tal com comporta l'incompliment del deure de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb l'ordenació territorial i urbanística. D'altra banda, s'estableixen les entitats de dret públic i privat que poden ser beneficiàries de l'expropiació.
En relació amb l'allotjament de persones afectades per situacions d'emergència social, es regula l'adjudicació provisional d'allotjament als afectats, que es podrà fer en allotjaments dotacionals o, si l'Administració no en disposa, en habitatges gestionats per les administracions públiques, i es preveuen altres possibilitats d'adjudicació provisional d'allotjament amb relació a situacions d'emergència social que es produeixin en habitatges ocupats sense títol habilitant amb anterioritat a la seva incorporació al parc gestionat per les administracions, sempre que es compleixin determinades condicions.
Pel que fa a les modificacions que afecten la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, s'estableix que les propostes de lloguer social obligatori, a més de comunicar-les al municipi en què se situa l'habitatge, es comuniquin també a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. Per altra banda, s'estableix que les persones jurídiques passen a ser considerades grans tenidors d'habitatge quan tinguin més de 15 d'habitatges, en lloc de la previsió actual de disposar de més de 1.250 metres quadrats de superfície habitable.
També es regula la renovació obligatòria dels contractes de lloguer social quan, finalitzada la seva durada màxima, els ocupants es trobin encara dins els paràmetres legals d'exclusió residencial.
D'altra banda, es fa extensiva l'obligació de fer una proposta de lloguer social abans d'interposar una demanda judicial amb relació a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i altres demandes de desnonament per venciment de la durada màxima del títol que legitima l'ocupació o per la manca d'aquest títol en circumstàncies determinades. S'amplia la durada mínima dels contractes de lloguer social i es fa extensiva la definició de gran tenidor al fons de capital risc i de titulització d'actius i a les persones físiques que disposin de més de 15 habitatges. També es regulen les condicions econòmiques de la cessió obligatòria d'habitatges.
A la secció 3, relativa a les mesures per articular un nou model d'habitatge amb protecció oficial, se'n relliga la definició amb la d'habitatge de protecció pública de la legislació en matèria de sòl i d'urbanisme. Tant la qualificació d'habitatge amb protecció oficial com la qualificació urbanística d'habitatge de protecció pública que estableixi el planejament urbanístic han de concretar si es tracta d'una qualificació genèrica o específica, segons l'accés a l'habitatge de les persones usuàries pugui ser en règim de propietat, d'arrendament o altre règim de cessió de l'ús sense transmissió de la propietat, o exclusivament en règim d'arrendament. La qualificació urbanística del sòl d'habitatge de protecció pública, de caràcter genèric o específic, vincula en els mateixos termes la qualificació d'habitatge amb protecció oficial.
Així mateix, es relliga un dels pilars bàsics dels habitatges amb protecció oficial, com és la durada de la seva qualificació, amb la durada indefinida de les determinacions del planejament urbanístic que qualifiquen sòl destinat a l'ús d'habitatge de protecció pública. Alhora, es reforça el caràcter excepcional de la reducció del sostre qualificat amb aquesta destinació i la permanència d'aquests sòls en el patrimoni públic de sòl i d'habitatge quan formen part d'aquest patrimoni.
Pel que fa a la determinació dels preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial, es configura un sistema desagregat del nivell d'ingressos dels possibles usuaris i, per tant, sense modalitats fonamentades en aquests. Per configurar aquest nou sistema, es parteix de la premissa que el nou model d'habitatges amb protecció oficial ha de satisfer les necessitats de la població més desafavorida econòmicament i, progressivament, de les classes mitjanes i que se n'ha de potenciar l'accés en règim d'arrendament amb ajuts públics per a la població més vulnerable econòmicament.
El preu de venda màxim d'un habitatge amb protecció oficial és el resultat d'aplicar un factor de localització i un factor de característiques al preu de venda bàsic, representatiu del valor d'un habitatge de característiques estàndards en qualsevol punt del territori calculat a partir d'un valor mínim del sòl no transformat urbanísticament a prop de nucli de població -que la mateixa llei estableix en 7,5 euros per metre quadrat de sòl i que és actualitzable mitjançant la llei d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat- i dels costos normals d'urbanització i d'edificació. El factor de característiques permet corregir el preu bàsic a la baixa o a l'alça en funció de l'eficiència energètica, aspecte que s'incorpora per potenciar la promoció d'habitatges amb protecció oficial energèticament més eficients, i en funció de l'antiguitat i l'estat de conservació respecte dels habitatges usats. Tant el preu de venda bàsic com el factor de localització s'han d'establir periòdicament per ordre del conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge.
La renda màxima d'un habitatge amb protecció oficial és el resultat d'aplicar al seu preu de venda màxim una taxa anual de rendibilitat raonable. D'entrada, aquesta taxa es fixa en el 4,8 per cent sense perjudici que es pugui actualitzar, també, mitjançant la llei d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat. Els dèficits entre la renda màxima i la que podrien assumir raonablement els usuaris més desafavorits hauran de ser coberts mitjançant ajuts públics a la promoció que permetin reduir-la o mitjançant bonificacions a la renda en funció del seu nivell d'ingressos.
Els preus de venda i renda màxims s'han de determinar quan es qualifiqui l'habitatge amb protecció pública i cada vegada que es formalitzi un contracte de transmissió de la seva propietat o de cessió de l'ús, sense perjudici de l'actualització de la renda durant la vigència del contracte.
D'altra banda, s'introdueixen canvis que afecten la gestió del Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial. Així, es disminueix de tres anys a un any el període per a la renovació de la inscripció, per tal de garantir que l'esmentat Registre respongui tan bé com es pugui a la realitat de la demanda d'habitatge de protecció pública a Catalunya, i reforçar així l'operativitat del Registre, aspecte necessari per fer possible el compliment de les finalitats preteses pel Decret llei.
Pel que fa a les adjudicacions d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada, es regulen en funció de l'existència d'ajuts públics a la promoció, de la seva destinació al règim de lloguer o de la qualificació del sòl com a habitatge de protecció pública. Sempre que hi concorrin les dues primeres circumstàncies, l'adjudicació s'ha de fer per ordre de preferència segons l'antiguitat més gran de la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial.
A la secció 4, relativa a les mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures, es regula l'Índex de referència de preus al lloguer d'habitatges, entre les quals l'obligació d'incloure les dades de l'Índex en la publicitat i en les ofertes d'habitatges de lloguer i en els contractes que se signin, i es tipifica com a infracció administrativa l'incompliment d'aquestes obligacions. Mitjançant el Decret llei, es delimita la funció d'aquest Índex i la competència per elaborar-lo i es fixa, com a font de les dades que permeten obtenir-lo, el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, en el qual s'han de fer constar les dades que es consideren útils per exercir les polítiques públiques relatives als immobles en règim de lloguer i, en particular, per elaborar l'índex esmentat. L'Administració de la Generalitat ha de tenir en compte aquest Índex en el desenvolupament de les seves polítiques públiques i l'arrendadora d'un habitatge no pot rebre ajuts públics adreçats al foment del lloguer quan la renda sigui superior a l'Índex esmentat.
El capítol 2 del Decret llei comprèn els articles 10 a 15, que modifiquen el text refós de la Llei d'urbanisme amb relació a mesures diverses.
L'article 10 fa referència a les mesures per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública i fer-ne més transparent la gestió. Es tracta de garantir les finalitats que l'Administració gestora ha de perseguir, entre les quals, la de fer efectiu el dret de la ciutadania a accedir a un habitatge digne i adequat. En aquest sentit, s'estableixen les dades que s'han de fer constar en l'inventari d'aquest patrimoni separat i, per als municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada, s'estableix l'obligada inscripció de l'inventari en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya. Els béns no es poden alienar en el cas que no estiguin inventariats adequadament o, si escau, si l'inventari no està inscrit en el Registre esmentat.
Com a mesura per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge, es regulen les àrees destinades a aquest patrimoni per donar forma i contingut a un sol instrument jurídic, homogeni i eficaç, per a l'adquisició de terrenys per als patrimonis públics de sòl i d'habitatge, tant a través de la seva expropiació forçosa com en exercici del dret de tanteig. Es fa una crida especial a la possibilitat d'incloure en les àrees esmentades terrenys que tinguin la condició de solar per destinar-hi els habitatges que es puguin construir, o que ja hi siguin construïts, a l'ús d'habitatge de protecció pública, encara que el planejament no els reservi per a aquest ús específic d'habitatge.
Amb la mateixa finalitat, s'estableix el dret legal de tanteig a favor de l'Administració de la Generalitat respecte de les transmissions oneroses que afectin els sòls que el planejament urbanístic reserva a l'ús d'habitatge de protecció pública i, d'acord amb les possibilitats que ofereix la legislació estatal d'arrendaments urbans, les que afectin els habitatges arrendats que es transmetin conjuntament amb la resta d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble. Aquest dret legal de tanteig es reconeix també a l'Ajuntament de Barcelona respecte dels béns situats en el seu terme.
D'altra banda, es regula a bastament l'exercici dels drets de tanteig i retracte esmentats.
L'article 11 fa referència a les mesures per incrementar el parc d'allotjaments dotacionals. Amb aquesta finalitat, el sistema urbanístic d'habitatges dotacionals públics s'integra en els d'equipaments comunitaris per reforçar el seu caràcter eminentment assistencial en situacions de la vida de les persones que necessiten allotjament temporal.
Aquest canvi classificatori s'acompanya d'una modificació de la seva denominació per posar èmfasi en la perspectiva correcta que les necessitats temporals d'habitació de les persones, segons quina sigui la seva situació, es poden satisfer mitjançant un habitatge d'ús independent o en allotjaments col·lectius, compartint espais habitables amb altres persones que no formen part de la mateixa unitat de convivència. Tenint en compte que aquests allotjaments han de jugar un paper fonamental en la solució de situacions d'emergència social, s'eliminen les limitacions quantitatives per establir aquest sistema en substitució total o parcial de la reserva d'equipaments públics, de manera que la concreció de l'ús d'allotjament dotacional sobre sòls qualificats d'equipament ha de venir avalada únicament, com qualsevol altre ús, per la justificació adequada de la seva necessitat preferent respecte a altres usos d'equipament.
El règim transitori establert en relació amb aquestes mesures permet la construcció d'allotjaments dotacionals de titularitat pública en terrenys qualificats d'equipaments comunitaris, sense necessitat d'adaptar prèviament el planejament urbanístic a les determinacions d'aquest Decret llei, quan el planejament esmentat no en concreti l'ús o com a ampliació d'equipaments existents d'acord amb les condicions d'integració a l'entorn que s'estableixin.
També es regula la possibilitat que els particulars puguin promoure un equipament d'allotjament dotacional en els terrenys qualificats de sistema urbanístic d'equipaments comunitaris que el planejament urbanístic general determini, sempre que s'acrediti l'interès públic o social de l'allotjament dotacional mitjançant la concertació amb una Administració competent en matèria d'habitatge de determinades característiques de l'allotjament. Entre altres característiques concertades, les relatives als col·lectius concrets a què es destina l'allotjament i al barem de preus que els usuaris han de satisfer com a màxim. Mentre el planejament urbanístic general no determini els àmbits en què es poden situar els equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada, els particulars poden promoure'ls mitjançant un pla especial urbanístic que justifiqui la idoneïtat de la proposta amb relació a les reserves de sòl disponibles al barri per a la implantació de nous equipaments comunitaris i a l'existència d'altres allotjaments dotacionals en el mateix àmbit.
L'article 12 fa referència a les mesures per incrementar el parc públic d'habitatges de protecció pública de lloguer. Es tracta d'ampliar en aquest cas la disponibilitat de sòl per a la promoció d'habitatge de protecció pública. A aquest efecte, determina que la cessió obligatòria de sòl amb aprofitament urbanístic a l'Administració urbanística actuant, en les actuacions amb reserva de terrenys destinats a habitatges de protecció pública, s'ha d'emplaçar sobre l'esmentada reserva amb obligació de l'Administració adjudicatària de construir-los en termini. En el cas que l'Administració no disposi de recursos econòmics suficients per fer-ho, l'emplaçament del sòl de cessió ha de ser en part sobre la reserva esmentada per tal de construir els habitatges amb els ingressos obtinguts per l'alienació de la part de cessió situada fora de la reserva o per la substitució d'aquesta part pel seu equivalent per sostre construït.
Així mateix, respecte dels sòls provinents de les esmentades cessions obligatòries i gratuïtes, s'estableix l'obligació de mantenir, amb caràcter general, la titularitat pública dels sòls destinats a habitatge de protecció pública provinents de les esmentades cessions per configurar un parc públic estable d'habitatges de protecció pública destinat al règim de lloguer.
L'article 13 fa referència a les mesures en matèria de reserves per a habitatge de protecció pública. Es tracta fonamentalment d'ajustar la redacció de diversos articles del text refós de la Llei d'urbanisme al nou model d'habitatges amb protecció oficial.
D'altra banda, es regula la possibilitat que la qualificació urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la al supòsit d'edificis de nova construcció, al d'obres d'ampliació i de reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar majoritàriament nous residents.
En el cas de modificacions de planejament urbanístic en sòl urbà consolidat que no comportin increment de l'edificabilitat, la destinació parcial a habitatge de protecció pública no pot afectar els solars resultants d'un procediment de repartiment equitatiu de beneficis i càrregues si els terminis per edificar els solars resultants encara no s'han esgotat. En aquests casos, s'estableix que el paràmetre urbanístic de la zona que regula la densitat de l'ús residencial només s'aplica a la part del sostre que no es destina a habitatge de protecció pública i que el nombre màxim d'habitatges de protecció pública és el resultat d'aplicar al sostre construït amb aquesta destinació la ràtio de 70 m2 per habitatge. Es tracta d'afavorir en aquests casos una oferta variada d'aquests nous habitatges.
L'article 14 fa referència a una mesura per incrementar el parc privat d'habitatges de lloguer. En aquest sentit, s'habilita el planejament urbanístic perquè, d'acord amb la memòria social i tenint en compte les línies d'actuació dels plans locals d'habitatge, pugui reservar sòl per a un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense possibilitat de dividir-los horitzontalment, amb la finalitat que se'n cedeixi l'ús a terceres persones. En definitiva, es pretén que aquesta mesura serveixi per incrementar l'oferta privada d'habitatges en arrendament per contrarestar l'evolució a l'alça de les rendes del lloguer.
Finalment, l'article 15 fa referència a una mesura per facilitar l'execució d'actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà. Es pretén encaixar adequadament en la legislació urbanística les actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà a què fa referència la legislació estatal sobre sòl i rehabilitació urbana. La mesura pretén evitar la inseguretat jurídica actual en el desplegament d'aquestes actuacions tan necessàries per al manteniment del parc d'habitatges existent i per fixar-hi la població resident.
El Decret llei incorpora diverses disposicions addicionals, la primera de les quals per reforçar les mesures urgents en matèria de foment de la promoció d'habitatge amb protecció oficial de lloguer. En aquest sentit, els arrendadors d'habitatges protegits promoguts amb ajuts públics veuen reforçades les garanties de cobrament de les rendes davant eventuals impagaments, mentre que en el cas dels llogaters d'aquest tipus d'habitatges, s'estableix la prioritat en l'accés a les prestacions al pagament del lloguer que convoca la Generalitat de Catalunya.
La tercera estableix que el factor de localització aplicable per a la determinació dels preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial sigui únic per a tot l'àmbit de l'Àrea Metropolitana de Barcelona.
La quarta fixa un termini d'un any a partir de l'entrada en vigor del Decret llei perquè els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada inscriguin en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya l'inventari de béns i drets que integren el patrimoni públic de sòl i d'habitatge respectiu i el seu balanç de situació.
La cinquena regula l'obligació que tenen el departament competent en matèria d'habitatge i els municipis de més 50.000 habitants, i de tots els compresos en l'àmbit de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, de coordinar les seves actuacions en matèria d'habitatge mitjançant la subscripció d'un programa d'actuació concertada en el termini de dos anys des de l'entrada en vigor del Decret llei per detallar les línies d'actuació principals per fer efectiu el dret a un habitatge digne i adequat. A la resta de municipis inclosos en àrees de forta i acreditada demanda, la subscripció del programa és potestativa i, en tots els casos, ha de servir de base per mobilitzar els patrimonis públics de sòl i d'habitatges respectius, amb la prioritat de posar a disposició dels usuaris habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer. En l'àmbit territorial de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, els programes són l'instrument idoni perquè aquesta entitat exerceixi les seves funcions de coordinació, i es reconeix que, en el municipi de Barcelona, la gestió conjunta amb la Generalitat en aquesta matèria es duu a terme mitjançant el Consorci d'Habitatge de Barcelona.
Les disposicions transitòries regulen les diverses situacions jurídiques produïdes o iniciades amb anterioritat a l'entrada en vigor del Decret llei. Pel que fa a la vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial en els expedients en tramitació i l'aprovada definitivament abans de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei, cal destacar que s'estableix l'aplicació immediata de la nova regulació quan es tracti d'habitatges que formen part d'un patrimoni públic de sòl i d'habitatge, amb la finalitat de preservar una part important del parc d'habitatges amb preu intervingut. D'altra banda, la disposició transitòria quarta estableix el règim jurídic aplicable a la qualificació d'habitatges amb protecció oficial mentre no s'hagi aprovat el nou pla pel dret a l'habitatge, ni l'ordre que permeti determinar els preus de venda i rendes màxims.
La disposició derogatòria afecta explícitament diverses disposicions de la Llei del dret a l'habitatge, del Pla per al dret a l'habitatge i del Reglament de la Llei d'urbanisme que són incompatibles amb les determinacions d'aquest Decret llei.
Les disposicions finals comprenen determinades modificacions legislatives i manaments de contingut normatiu, a més de l'entrada en vigor del Decret llei l'endemà de la publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Les modificacions legislatives afecten la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, per fer una referència instrumental a la legislació urbanística en matèria de delimitació d'àrees subjectes als drets de tanteig i retracte i regular un règim especial de l'Àrea Metropolitana de Barcelona en matèria de conservació i rehabilitació en el medi urbà d'interès metropolità. També afecten la disposició transitòria primera de la Llei 3/2012, de 22 de febrer, de modificació del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, i l'article 12 de la Llei 12/2017, de 6 de juliol, de l'arquitectura, en un aspecte relacionat amb els equipaments d'allotjament dotacional de titularitat pública.
Entre els manaments, cal destacar el que fa referència a l'aprovació del Pla territorial sectorial d'habitatge en el termini d'un any des de l'entrada en vigor del Decret llei. Aquest Pla ha de concretar, per als municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada amb dificultats especials d'accés a l'habitatge, els estàndards de reserva mínima de sòl per a habitatges de protecció pública, superiors als que estableix la Llei d'urbanisme, que, com a mínim, han de ser del 50 per cent del sostre que es qualifiqui per a l'ús residencial de nova implantació en sòl urbanitzable delimitat i del 40 per cent del sostre esmentat en sòl urbà no consolidat, llevat que, en aquest darrer cas, sigui necessari mantenir-lo en el 30 per cent per garantir la viabilitat econòmica de l'actuació. La meitat, com a mínim, d'aquestes reserves s'han de destinar al règim de lloguer.
Els altres manaments fan referència a l'inici immediat dels treballs d'elaboració de la disposició reglamentària que estableixi les condicions mínimes d'habitabilitat dels allotjaments dotacionals i altres formes d'habitatge compartit, i a l'aprovació de l'ordre que estableixi el preu de venda bàsic dels habitatges amb protecció oficial i el factor de localització assignat a cada municipi en el termini de sis mesos des de l'entrada en vigor del Decret llei.
Per tot això, en ús de l'autorització concedida en l'article 64 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, a proposta del conseller de Territori i Sostenibilitat, i d'acord amb el Govern,
Modificacions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge
2.1 Es modifica la lletra d de l'article 3 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
d) Habitatge buit: l'habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència, l'abandonament de l'habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial pendent de resolució. L'ocupació sense títol legítim no impedeix que es pugui considerar buit un habitatge.
2.2 [ No vigent ]
2.3 [ No vigent ]
2.4 [ No vigent ]
2.5 [ No vigent ]
2.6 Es modifica l'apartat 2 de l'article 8 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
2. A més de les competències de promoció i gestió que els reconeix la legislació de règim local i les competències de control, inspecció, execució forçosa, sanció i altres que els reconeix aquesta Llei, els ens locals poden concertar polítiques pròpies d'habitatge amb l'Administració de la Generalitat, en el marc dels instruments locals i supralocals de planificació que estableixen aquesta Llei i la legislació urbanística, i poden demanar la creació de consorcis o oficines locals d'habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a l'habitatge.
2.7 [ No vigent ]
2.8 Es modifica l'apartat 3 de l'article 41 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
3. El departament competent en matèria d'habitatge i els municipis són competents per:
a) Instruir els procediments per comprovar si un habitatge o un edifici d'habitatges s'utilitzen d'una manera anòmala o estan en una situació anòmala i, amb l'audiència prèvia de les persones interessades, declarar la utilització o situació anòmala i requerir la persona responsable perquè adopti les mesures necessàries per corregir aquesta utilització o situació en el termini que s'estableixi. En el requeriment s'ha d'advertir la persona responsable de les possibles mesures a adoptar davant l'incompliment, entre elles, la imposició de les multes coercitives previstes en aquesta Llei.
b) Ordenar l'execució forçosa de les mesures necessàries per corregir la utilització o situació anòmala i determinar el mitjà d'execució.
c) Sancionar la persona responsable quan la utilització o la situació anòmales siguin constitutives d'una infracció en matèria d'habitatge d'acord amb aquesta Llei.
Els procediments esmentats caduquen, un cop transcorregut el termini màxim de sis mesos per dictar la resolució, si aquesta no ha estat dictada i notificada. Aquest termini resta interromput en els supòsits a què es refereix la legislació de procediment administratiu comú, i per tot el temps que calgui per fer les notificacions mitjançant edictes, si escau.
Llevat que un municipi manifesti la seva voluntat d'exercir, amb caràcter general i preferent les competències esmentades, l'exercici de la competència per part de les administracions esmentades es concreta i coordina de manera concertada.
2.9 Es modifica l'apartat 1 de l'article 42 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. La Generalitat, en coordinació, si s'escau, amb les administracions locals, han d'impulsar polítiques de foment per potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, han de vetllar per evitar situacions de desocupació permanent d'habitatges i han d'aprovar els programes d'inspecció corresponents.
2.10 [ No vigent ]
2.11 Es modifiquen els apartats 1 i 2 de l'article 113 de la Llei del dret a l'habitatge, que resten redactats de la manera següent:
1. L'Administració que requereixi la persona obligada perquè dugui a terme o deixi de fer una acció d'acord amb aquesta Llei, en cas d'incompliment del requeriment en el termini que s'estableixi, pot imposar multes coercitives per a la seva execució forçosa, reiterades per lapses de temps que siguin suficients per complir el que hagi ordenat. La multa coercitiva és independent i compatible amb la sanció que correspongui per la infracció administrativa en matèria d'habitatge que s'hagi pogut cometre.
2. L'import màxim total de les multes coercitives relacionades amb l'execució forçosa d'obres no pot superar el 50 per cent del cost estimat per executar-les. En altres supòsits, l'import esmentat no pot superar el 50 per cent de la multa sancionadora establerta per al tipus d'infracció comesa.
2.12 [ No vigent ]
Modificacions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge
4.1 Es modifica la lletra j de l'article 3 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
j) Allotjament dotacional: l'allotjament que, d'acord amb la legislació urbanística, es destina a satisfer les necessitats temporals d'habitació de les persones, en règim d'ús compartit de tots o una part dels elements de l'allotjament amb altres usuaris, o en règim d'ús privatiu d'un habitatge complet, per raó de dificultats d'emancipació, de requeriments d'acolliment o assistència sanitària o social, de feina o estudi, o d'afectació per una actuació urbanística. En aquest sentit, requereixen assistència residencial, entre altres, les persones joves, la gent gran, les persones amb discapacitat, les dones víctimes de la violència de gènere, els immigrants, les persones separades o divorciades que hagin perdut el dret a l'ús de l'habitatge compartit, les persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució d'habitatges o per actuacions d'execució del planejament urbanístic o els sense llar. La superfície d'aquests allotjaments és determinada per les necessitats que s'han de satisfer. Poden ser considerats allotjaments dotacionals els destinats a estades de curta durada de persones amb necessitat d'acompanyament per assegurar-ne la inserció social, amb tipologies i dissenys que en permetin l'ús compartit per persones sense llaços familiars.
4.2 [ No vigent]
4.3 Es deroga la lletra
g de l'apartat 2 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge.
4.4 Es modifica l'article 18 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 18.
Els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional
1. Els municipis que estan obligats segons la legislació urbanística a fer reserves per a la construcció d'habitatges de protecció pública també han d'efectuar-ne per al sistema urbanístic d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública que estableix la dita legislació, d'acord amb la memòria social.
2.Tant els ajuntaments com l'Administració de la Generalitat, mitjançant l'Institut Català del Sòl, poden ser titulars de sòls qualificats com a sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional.
3. En aplicació de la legislació urbanística, els ajuntaments poden obtenir sòl de titularitat privada destinat al sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública per cessió obligatòria i gratuïta, per expropiació o per cessió onerosa acordada amb el propietari o propietària. En aquest darrer cas, com a contraprestació de la cessió, s'ha de constituir un dret de superfície o de concessió administrativa a favor del cedent per construir i explotar els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional. L'Administració de la Generalitat pot adquirir, per expropiació forçosa i en execució del planejament urbanístic, sòls amb destinació al sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública, els quals queden incorporats directament al patrimoni propi de l'Institut Català del Sòl.
4. L'Institut Català del Sòl pot adquirir béns a títol onerós i pot rebre terrenys per cessió gratuïta directament d'altres administracions públiques per al seu patrimoni propi, els quals s'han de destinar al sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional per construir i explotar allotjaments dotacionals de titularitat pública.
5. Els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional es poden promoure en règim de lloguer, sotmesos al règim jurídic dels habitatges amb protecció oficial, i es poden acollir a les mesures de finançament d'actuacions protegides en matèria d'habitatge.
6. L'Administració o l'ens públic titular del sòl pot construir i gestionar directament els allotjaments dotacionals públics o pot atorgar un dret de superfície o una concessió administrativa a tercers perquè els construeixin i gestionin.
4.5 Es modifiquen les lletres i i j de l'apartat 2 de l'article 124 de la Llei del dret a l'habitatge, que resten redactades de la manera següent:
i) No formular la proposta obligatòria de lloguer social en els supòsits en què ho requereix la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
j) Incomplir en la formulació de la proposta obligatòria de lloguer social els requisits que estableix la definició del lloguer social de l'article 5.7 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
4.6 Es modifica l'apartat 1 de la disposició addicional vint-i-quatrena de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. Es crea el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, amb caràcter administratiu, que depèn de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, en el qual han de ser objecte d'inscripció els habitatges que s'indiquin per reglament i en tot cas els habitatges següents:
a) Els adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que no estiguin ocupats per persones amb títol habilitant.
b) Els de titularitat de persones jurídiques privades que, d'acord amb aquesta Llei, es trobin en situació d'utilització anòmala per la seva desocupació permanent o en situació d'utilització assimilada d'acord amb l'article 41.1.a.
La inscripció s'ha de dur a terme en la forma i els terminis que determini el reglament que reguli el funcionament del Registre.
Modificació de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial
6.1 Es deroga la lletra j de l'article 4 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial.
6.2 Es modifica el títol de l'article 15 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, que resta redactat de la manera següent:
Article 15
Expropiació forçosa d'habitatges
6.3 [ No vigent ]
6.4 Es modifica l'apartat 8 de l'article 15 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, que resta redactat de la manera següent:
8. El termini a què fa referència l'apartat 1 en cas d'expropiació temporal de l'ús compta a partir de l'ocupació efectiva de l'habitatge, una vegada aquest s'ha adequat.
6.5 Es modifica la lletra
b de l'apartat 2 de l'article 16 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, que resta redactada de la manera següent:
b) L'execució hipotecària o d'altre tipus derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i el desnonament per impagament de les rendes de lloguer.
6.6 [ No vigent ]
6.7. Es modifica l'apartat 6 de l'article 16 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, que resta redactat de la manera següent:
6. La vigència de les mesures establertes per aquest article s'estableix amb un caràcter temporal màxim de cinc anys a partir de l'endemà de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, sens perjudici de la durada dels contractes de lloguer concertats a l'empara d'aquest article.
6.8 S'afegeix una nova disposició addicional, la tretzena, a la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, amb la redacció següent:
Disposició addicional tretzena
Allotjament provisional en situacions d'emergència social en matèria d'habitatge
1. En situacions d'emergència social de les persones en risc d'exclusió residencial d'acord amb la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, l'allotjament d'aquestes persones s'efectua, amb caràcter provisional, en un allotjament dotacional que formi part del sistema urbanístic d'equipaments comunitaris o, si no n'hi ha, en altres allotjaments gestionats per les administracions competents en les mateixes condicions de temporalitat regulades per als allotjaments dotacionals.
2. Les resolucions sobre l'adjudicació d'allotjament provisional a què fa referència l'apartat 1, a proposta de les meses de valoració de situacions d'emergència social i econòmica, han de tenir en compte:
a) Les situacions de convivència veïnal pacífica. A aquest efecte, s'han de valorar els informes emesos pels òrgans competents dels ajuntaments corresponents o dels cossos policials i, si escau, les al·legacions fetes per les comunitats de propietaris interessades.
b) La disponibilitat, per part de les persones afectades, d'altre habitatge o immoble per qualsevol títol que n'habiliti l'ocupació.
3. En situacions d'emergència social de les persones ocupants sense títol habilitat d'habitatges adquirits o gestionats per les administracions competents, l'allotjament d'aquestes persones es pot efectuar en les mateixes condicions a què fan referència els apartats 1 i 2. Tanmateix, en el cas d'ocupacions anteriors a l'adquisició o gestió de l'habitatge per part de l'Administració, es pot considerar la possibilitat d'atendre provisionalment la necessitat d'allotjament en el mateix habitatge ocupat si es compleixen les condicions següents:
a) Que la unitat familiar ocupant tingui resolució favorable de la mesa de valoració de situacions d'emergència social i econòmica.
b) Que no s'hagi iniciat el procediment per a l'adjudicació definitiva dels habitatges ocupats.
c) Que la seva ocupació sigui, com a mínim, sis mesos anterior a la data d'adquisició dels habitatges o d'inici de la seva gestió per part de l'Administració. Aquesta circumstància s'ha d'acreditar per qualsevol mitjà admès en dret.
d) Que no hagin renunciat a l'adjudicació d'un habitatge d'emergència social els darrers dos anys.
4. La situació d'allotjament provisional de conformitat amb aquest article no dona a les persones adjudicatàries preferència per si mateixa en el procediment d'adjudicació definitiva d'habitatge del parc públic o gestionat per les administracions públiques.
5. Per tal de fer efectives les resolucions d'adjudicació definitiva dels habitatges de les administracions públiques o gestionats per aquestes que tinguin ocupants sense títol habilitant, es poden utilitzar els mecanismes d'execució forçosa dels actes administratius o altres mecanismes legals que permetin l'ocupació de l'habitatge per part de les persones adjudicatàries.
6.9 Es deroguen els apartats 2 a 5 de la disposició final quarta de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial.
Modificacions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge
7.1 S'afegeix un nou apartat, el 2 bis, a l'article 8 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
2 bis. En el marc de les competències de promoció i gestió de l'habitatge de protecció pública a què fa referència l'apartat 2, els ens locals exerceixen les funcions següents:
a) L'encàrrec dels projectes d'edificació sobre sòls de titularitat municipal o sobre els que tingui disponibilitat per a la construcció d'habitatges de protecció pública, la licitació i l'execució de les obres.
b) La definició dels criteris i procediments d'adjudicació dels habitatges promoguts pels ens locals i la selecció de les persones adjudicatàries dels habitatges.
c) La gestió dels habitatges promoguts pels ens locals en règim de lloguer i el seu manteniment.
d) L'execució dels programes i línies d'actuació que defineix aquest Llei o els plans d'habitatge, amb la finalitat d'incrementar el parc d'habitatges de titularitat o gestió municipal.
7.2 Es modifica l'apartat 1 de l'article 17 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. El planejament urbanístic, mitjançant l'establiment de la qualificació urbanística d'habitatge de protecció pública i la determinació dels percentatges de sostre que els sectors de planejament derivat han de reservar per aquesta destinació, vinculen el sòl al règim de protecció oficial que aquesta Llei estableix, de conformitat amb la legislació urbanística, el planejament territorial i la memòria social. La qualificació urbanística del sòl d'habitatge de protecció pública, de caràcter genèric o específic, que estableixi el planejament urbanístic vincula en els mateixos termes la qualificació d'habitatge amb protecció oficial.
7.3 Es modifiquen els apartats 5 i 6 de l'article 17 de la Llei del dret a l'habitatge, que resten redactats de la manera següent:
5. El planejament urbanístic general de nova implantació, sens perjudici del compliment dels estàndards de reserva mínima destinada a habitatges de protecció pública que estableix la legislació urbanística, ha de garantir i justificar que no es redueix en el conjunt del pla el total de sostre qualificat d'habitatge de protecció pública pel planejament anterior, llevat que es justifiqui adequadament a la memòria social que s'han produït canvis estructurals en la demanda d'habitatge que permetin reconsiderar les qualificacions amb aquesta destinació i, en els municipis inclosos en una àrea de demanda residencial forta i acreditada, que es compleix l'objectiu de solidaritat urbana. Aquesta darrera possibilitat té caràcter excepcional i sempre s'ha de respectar la durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb protecció oficial que hi estiguin edificats.
6. Les modificacions puntuals del planejament urbanístic general que afectin la qualificació urbanística del sòl d'habitatge de protecció pública i que comportin la reducció del sostre amb aquesta destinació tenen caràcter excepcional i s'han de justificar adequadament, sigui per la necessitat de creació de sistemes urbanístics de titularitat pública, sigui pels canvis estructurals produïts en la demanda d'habitatge. En aquest darrer cas, si es tracta d'un municipi inclòs en una àrea de demanda residencial forta i acreditada, s'ha de justificar que es compleix l'objectiu de solidaritat urbana. En tot cas, aquestes modificacions han de respectar la durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb protecció oficial que hi estiguin edificats.
7.4 Es modifica l'article 77 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 77
Definició d'habitatge amb protecció oficial
1. És habitatge amb protecció oficial el que, d'acord amb aquesta Llei, els reglaments que la despleguin i els plans d'habitatge, se subjecta a un règim de protecció pública que permet establir-ne com a mínim el preu màxim de venda, lloguer o altres formes d'accés a l'habitatge, i que un acte administratiu dictat pel departament competent en matèria d'habitatge qualifica com a tal d'acord amb el procediment específic establert per reglament. La protecció oficial es pot estendre a garatges, annexos, trasters i altres elements diferents de l'habitatge, però que hi estiguin vinculats. Aquesta extensió de la protecció oficial s'ha de regular per reglament.
2. La funció essencial dels habitatges amb protecció oficial és satisfer la necessitat d'habitatge de les persones usuàries que els ocupen legalment perquè en constitueixin la residència habitual.
3. La qualificació d'habitatge amb protecció oficial és:
a) Genèrica, quan l'accés a l'habitatge de les persones usuàries pugui ser en règim de propietat, d'arrendament o altre règim de cessió de l'ús sense transmissió de la propietat.
b) Específica, quan l'accés a l'habitatge de les persones usuàries sigui només en règim d'arrendament.
4. Els promotors han d'inscriure al Registre de la Propietat la qualificació definitiva genèrica o específica dels habitatges amb protecció oficial.
7.5 Es deroguen els apartats 1 i 5 de l'article 78 de la Llei del dret a l'habitatge.
7.6 Es modifica l'article 79 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 79
Vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial
1. La qualificació dels habitatges amb protecció oficial és vigent mentre concorri alguna de les circumstàncies següents:
a) Que el planejament urbanístic els reservi a l'ús d'habitatge de protecció pública.
b) Que estiguin integrats en un patrimoni públic de sòl i d'habitatge.
2. En altres supòsits a què fa referència l'apartat 1, la vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial pot ser de durada determinada d'acord amb el que s'estableixi reglamentàriament atenent si s'han atorgat ajuts públics o no per a la seva promoció i la naturalesa d'aquests, incloent-hi la cessió gratuïta del sòl o el vol afectats o per un preu inferior al seu valor.
3. Mentre es donin les circumstàncies legals i reglamentàries que determinen la vigència de la qualificació d'habitatge amb protecció oficial, només se'l pot desqualificar a iniciativa de la mateixa Administració per raons d'interès públic vinculades a les necessitats de l'habitatge i sempre que la qualificació urbanística del sòl no el destini a l'ús d'habitatge de protecció pública.
4. La resolució que, si escau, autoritzi la desqualificació d'acord amb el que es preveu a l'apartat 3 pot fixar com a condició la necessitat de devolució de tots o de part dels ajuts percebuts.
7.7 Es modifica l'article 83 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 83
Preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial
1. Els habitatges amb protecció oficial se subjecten al règim de preus de venda i de rendes que correspon abonar als usuaris com a màxim, determinats d'acord amb els articles 83 bis a 83 ter.
2. Correspon a l'Administració competent per qualificar els habitatges amb protecció oficial determinar-ne el preu o la renda màxims en el moment de qualificar-los. Cada vegada que es formalitzi un contracte que permeti als usuaris ocupar un habitatge amb protecció oficial, les parts han de fer constar al contracte el preu i la renda màxims vigents en aquell moment, sense perjudici que puguin pactar un preu o una renda inferiors.
7.8 S'afegeixen dos articles nous, el 83 bis i el 83 ter, amb la redacció següent:
Article 83 bis
Determinació del preu de venda màxim
1. El preu de venda màxim d'un habitatge amb protecció oficial es determina aplicant al preu de venda bàsic els factors de localització i de característiques de l'habitatge.
2. El preu de venda bàsic dels habitatges amb protecció oficial, expressat en euros, per metre quadrat de superfície útil, és únic per a tot el territori i es determina atenent:
a) El valor mínim dels terrenys no transformats urbanísticament propers a nucli de població, que s'estableix en 7,5 euros per metre quadrat de sòl. Aquest valor es pot actualitzar mitjançant la llei d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat.
b) Les despeses ordinàries per a la urbanització dels terrenys esmentats.
c) Els costos de construcció d'un habitatge en un edifici plurifamiliar, de qualitat mitjana i de característiques estàndards.
3. El factor de localització permet corregir a l'alça el preu de venda bàsic atenent la demanda residencial existent en cada municipi.
4. El factor de característiques de l'habitatge pondera les seves condicions específiques en matèria d'eficiència energètica i, respecte als habitatges usats, les circumstàncies d'antiguitat, així com el seu estat de conservació, que, valorades en el seu conjunt, influeixin significativament en el preu. Correspon a aquest factor un valor entre 0,9 i 1,1, tenint en compte que el valor 1 es correspon amb un habitatge de característiques estàndard.
5. Correspon al conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge establir periòdicament el preu de venda bàsic i el factor de localització mitjançant ordre.
Article 83 ter
Determinació de la renda màxima i bonificacions a la renda
1. La renda màxima d'un habitatge amb protecció oficial es determina aplicant al preu de venda màxim obtingut una taxa anual de rendibilitat del 4,8 per cent. Aquesta taxa es pot actualitzar mitjançant la llei d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat. La renda màxima obtinguda s'ha de reduir en funció del que estableixin els ajuts públics, incloent-hi la cessió de sòl, que, si escaigués, s'haguessin obtingut per a la promoció de l'actuació.
2. En els contractes es pot pactar l'actualització anual de la renda, sense que es pugui preveure un increment superior al que resultaria d'aplicar la variació percentual experimentada per l'índex de preus al consum en la data de l'actualització.
3. Les administracions públiques competents poden establir bonificacions a la renda en funció del nivell d'ingressos dels usuaris. En cas de promocions privades dels habitatges, les bonificacions que s'estableixin s'han de compensar a la cedent de l'ús de l'habitatge. Aquestes bonificacions són revisables anualment d'acord amb la variació de la situació econòmica de les persones usuàries.
7.9 S'afegeix un nou apartat, el 9, a l'article 95 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
9. La inscripció al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial caduca, previ advertiment de l'Administració que gestiona el Registre, en el termini d'un any, llevat que sigui renovada abans del transcurs d'aquest termini mitjançant la presentació d'una declaració responsable sobre el compliment dels requisits exigits.
7.10 Es modifica la lletra c) de l'apartat 1 de l'article 96 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
c) La renúncia a participar en un procediment d'adjudicació i la renúncia a l'habitatge amb protecció oficial adjudicat, per una sola vegada, sense causa justificada.
7.11 S'afegeix una nova lletra, l'f, a l'apartat 1 de l'article 96 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
f) La caducitat de la inscripció per manca de renovació.
7.12 Es modifica l'apartat 1 de l'article 101 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. Els promotors d'habitatges amb protecció oficial gestionen el procés d'adjudicació d'acord amb aquest article, atenent les particularitats de l'article 101 bis i sens perjudici dels règims especials regulats als articles 102 i 103 i del dret de reallotjament de les persones afectades per l'execució d'una actuació urbanística.
7.13 S'afegeix un nou apartat, el 2 bis, a l'article 101 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
2bis. En el cas de promocions públiques d'habitatge amb protecció oficial, correspon a l'Administració promotora aprovar les bases i gestionar el procediment d'adjudicació. En el cas que l'esmentada Administració promotora no sigui la municipal, les bases s'han d'elaborar tenint en compte els criteris i necessitats que indiqui l'Administració municipal.
7.14 S'afegeix un nou article, el 101 bis de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
Article 101 bis
Adjudicació d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada
1. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció oficial amb ajuts públics, el procés d'adjudicació es regeix per les condicions i els criteris de selecció dels adjudicataris que estableixi l'Administració atorgant de l'ajut. Si aquesta Administració no es reserva per a si la gestió del procés d'adjudicació dels habitatges, correspon als promotors privats gestionar-lo.
En cas d'habitatges en règim de lloguer, les primeres i posteriors adjudicacions s'han de dur a terme per ordre de preferència segons la major antiguitat de la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial d'acord amb la llista proporcionada per l'Administració competent.
2. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer, sense ajuts públics, sobre terrenys destinats urbanísticament a l'ús d'habitatge de protecció pública, correspon als promotors privats gestionar el procés d'adjudicació a partir de la llista proporcionada per l'Administració competent de persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial d'acord amb el procediment que s'estableixi per reglament. En cas que es produeixin vacants o renúncies, l'adjudicació posterior dels habitatges afectats a altres sol·licitants s'ha d'efectuar d'acord amb l'article 103.
3. Per obtenir la llista de persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial, els promotors privats que gestionin el procés d'adjudicació l'han de sol·licitar davant l'òrgan gestor del Registre, indicant les condicions relatives als ingressos econòmics o altres que, si escau, siguin exigibles a les adjudicatàries de conformitat amb aquesta Llei. L'Administració disposa d'un termini màxim d'un mes per facilitar aquest llistat, que ha d'estar integrat per la relació de les persones inscrites que reuneixin les condicions exigides per ser adjudicatàries i, si escau, ordenada per antiguitat de la seva inscripció en el Registre.
7.15 Es modifica el primer paràgraf de l'article 103 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Els habitatges amb protecció oficial promoguts sense ajuts públics i sense que la qualificació urbanística del sòl imposi aquesta destinació són adjudicats pels promotors pel procediment que lliurement escullin, respectant en tot cas els requisits que siguin exigits per reglament per accedir a habitatges amb protecció oficial. Així mateix, cal respectar els criteris següents:
Mesures per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública i fer més transparent la seva gestió
10.1 Es modifica la lletra c de l'apartat 1 de l'article 110 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
c) Per a l'adquisició de terrenys compresos en àrees destinades al patrimoni públic de sòl i d'habitatge i per a l'adquisició de terrenys destinats a habitatge de protecció pública, si ho determina el planejament.
10.2 Es deroga el capítol II del títol cinquè del text refós de la Llei d'urbanisme.
10.3 Es deroguen els articles 161 i 162 del text refós de la Llei d'urbanisme.
10.4 S'afegeixen tres apartats nous, el 4, el 5 i el 6, a l'article 164 del text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
4. Les administracions competents per gestionar el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge han d'inventariar separadament d'altres béns i drets patrimonials els que integrin aquest patrimoni. Entre altres dades necessàries per gestionar els béns i els drets del patrimoni municipal de sòl i d'habitatge, han de constar en aquest inventari les relatives a:
a) La identificació precisa.
b) El títol i el preu d'adquisició.
c) La situació jurídica i urbanística.
d) L'ús a què es dediquen efectivament.
e) Les operacions que hagin de ser anotades en l'instrument de comptabilitat pública corresponent.
f) La seva vinculació, si escau, a les expresses finalitats que preveuen els articles 46.2 c i 46.4 en matèria d'habitatges de protecció pública.
5. L'inventari i el balanç de situació del patrimoni municipal de sòl i d'habitatge s'ha d'actualitzar permanentment. No es pot alienar cap bé o dret del patrimoni municipal de sòl i d'habitatge si no està inventariat adequadament i, si escau, l'inventari inscrit en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya.
6. Els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada han d'aprovar anualment l'inventari dels béns i els drets que integren el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge, així com el balanç de situació d'aquest patrimoni, i trametre'ls al Registre de planejament urbanístic de Catalunya per a la seva inscripció.
10.5 Es modifica el capítol IV del títol cinquè del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
Capítol IV. Mitjans per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge
Article 172.
Àrees destinades al patrimoni públic de sòl i d'habitatge
1. Es poden delimitar, en qualsevol classe de sòl, àrees per adquirir béns i drets determinats que hi són compresos per tal d'integrar-los en el patrimoni públic de sòl i d'habitatge per a qualsevol de les finalitats que preveu l'article 160.5. En sòl urbà, entre altres finalitats, aquestes àrees poden comprendre terrenys destinats a l'ús d'habitatge amb la finalitat de construir-hi habitatges de protecció pública o de destinar els que hi siguin construïts a aquest règim de protecció, encara que el planejament urbanístic no reservi específicament al règim de protecció pública l'ús d'habitatge a què els destina.
2. El projecte de delimitació de les àrees a què fa referència l'apartat 1, aprovat separadament o com a part d'un pla urbanístic, ha d'especificar la finalitat concreta que justifiqui l'adquisició de béns i drets i establir:
a) El sistema d'adquisició mitjançant l'expropiació forçosa o en exercici del dret de tanteig que es constitueixi respecte de les transmissions oneroses, incloent-hi les que es duen a terme mitjançant l'adquisició d'accions o participacions socials a canvi de l'aportació de la titularitat de l'immoble afectat.
b) El termini màxim per iniciar el procediment d'expropiació, que no pot ser superior a sis anys, o la durada màxima del dret real de tanteig, que no pot ser superior a dotze anys.
c) La relació de béns i drets afectats per l'expropiació forçosa o, en el cas del dret de tanteig, la identificació dels terrenys i edificis que formen part de l'àrea amb indicació dels carrers, polígons, sectors o paratges afectats.
Quan la delimitació de l'àrea a efectes del dret de tanteig afecti tot el terme municipal o una classe o categoria de sòl, s'ha de preveure en el planejament general.
3. Són administracions competents per aprovar separadament els projectes de delimitació d'àrees destinades al patrimoni públic de sòl i d'habitatge les que ho siguin per constituir aquest patrimoni.
4. Són tràmits essencials del procediment d'aprovació dels projectes de delimitació d'àrees destinades al patrimoni públic del sòl i d'habitatge el d'informació pública i, en el cas d'expropiació forçosa, el d'audiència dels titulars dels béns i drets afectats.
5. La constitució del dret real de tanteig a què fa referència aquest article es pot inscriure en el Registre de la Propietat d'acord amb la legislació en la matèria.
Article 173
Dret legal de tanteig
1. L'Administració de la Generalitat té el dret de tanteig sobre les transmissions oneroses que afectin els béns següents:
a) Els sòls de titularitat privada reservats a l'ús d'habitatge de protecció pública pel planejament urbanístic.
b) Els habitatges arrendats quan, d'acord amb la legislació sobre arrendaments urbans, es transmetin conjuntament amb la resta d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble.
2. El dret de tanteig a què fa referència l'apartat 1 es pot exercir mitjançant l'Institut Català del Sòl en el supòsit de la lletra a, i mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge, o les entitats de dret públic amb personalitat jurídica pròpia competents en matèria d'habitatge, en el supòsit de la lletra b.
Article 174.
Exercici dels drets de tanteig i de retracte
1. El dret de tanteig a què fa referència aquest capítol comporta l'obligació de qui vol alienar onerosament el bé afectat de comunicar a l'Administració titular del dret les condicions de transmissió del bé. L'exercici del dret de tanteig implica que l'Administració o els beneficiaris adquireixen el bé en les condicions comunicades. Poden ser beneficiaris del dret de tanteig:
a) L'Institut Català del Sòl, quan es tracti de terrenys destinats a l'ús d'habitatge.
b) Els ajuntaments.
c) Els promotors socials i els altres subjectes a què fan referència respectivament els articles 51 i 87.3 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.
d) Els ocupants legals de l'habitatge objecte de l'exercici del dret de tanteig o de qualsevol altre habitatge de l'immoble on s'ubiqui aquest, sempre que compleixin les condicions d'accés al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.
L'exercici del dret de tanteig pot donar lloc a l'adquisició del bé conjuntament per l'Administració titular i per qualsevol dels possibles beneficiaris.
2. El dret de tanteig caduca si, a partir de la comunicació a què fa referència l'apartat 1, l'Administració no l'exerceix en el termini de dos mesos. Quan l'Administració requereixi els tenidors per inspeccionar l'estat de conservació d'un edifici afectat o els propietaris per aportar informació sobre els ocupants i els seus títols, el termini esmentat resta suspès entre la notificació del requeriment i la pràctica de l'actuació inspectora o la recepció de la documentació, sense que la suspensió del termini pugui ser superior a quinze dies si l'actuació es practica més enllà d'aquest termini per causes imputables només a l'Administració. Si l'Administració exerceix el dret de tanteig, el termini per formalitzar l'adquisició del bé afectat és de tres mesos comptadors des de la notificació corresponent a la persona transmissora. Quan l'Administració no exerceix el dret de tanteig, l'efecte de la comunicació decau si transcorren sis mesos des que es va efectuar sense que es produeixi la transmissió del bé.
3. La transmissió del bé afectat sense complir l'obligació de comunicació o, complerta aquesta, abans que caduqui el dret de tanteig o en condicions menys oneroses a les comunicades implica el dret de retracte. El termini per exercir aquest dret és de tres mesos a partir de la inscripció de la transmissió en el Registre de la Propietat o del moment en què l'Administració tingui coneixement de l'alienació. L'exercici del dret de retracte implica que l'Administració o la beneficiària adquireixen el bé afectat pel mateix preu i en les mateixes condicions que ho va fer l'adquirent.
4. No obstant el que estableixen els apartats 2 i 3 sobre la comunicació i l'exercici del dret de tanteig i de retracte, és aplicable a aquests efectes la legislació sobre arrendaments urbans amb relació al supòsit a què fa referència la lletra b de l'apartat 1 de l'article 173.
5. Si, amb relació a la mateixa transmissió d'un bé, escauen diversos drets de tanteig a favor d'administracions diferents, la part transmissora pot comunicar les condicions de la transmissió a qualsevol d'elles indistintament. L'Administració receptora de la comunicació resta obligada a trametre-la a la resta d'administracions implicades a l'efecte de coordinar la seva actuació en l'exercici del dret de tanteig. Són preferents els drets de tanteig a què fa referència l'article 173 sobre el dret de tanteig a què fa referència l'article 172.
10.6 S'afegeix un segon paràgraf a la disposició addicional setzena del text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
L'Ajuntament de Barcelona té també els drets de tanteig i retracte de l'article 173.1 respecte dels béns situats al municipi de Barcelona.
Mesures per incrementar el parc d'allotjaments dotacionals
11.1 Es deroga l'apartat 3 de l'article 34 del text refós de la Llei d'urbanisme.
11.2 Es modifica l'apartat 5 de l'article 34 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5. El sistema urbanístic d'equipaments comunitaris comprèn els centres públics, els equipaments de caràcter religiós, cultural, docent, esportiu, sanitari, assistencial, de serveis tècnics i de transport, d'allotjament dotacional i els altres equipaments que siguin d'interès públic o d'interès social. A aquest efecte, és equipament d'allotjament dotacional el que es destina a satisfer les necessitats temporals d'habitació de les persones, en règim d'ús compartit de tots o una part dels elements de l'allotjament amb altres usuaris, o en règim d'ús privatiu d'un habitatge complet, per raó de:
a) Dificultat d'emancipació.
b) Requeriments d'acolliment, d'assistència sanitària o d'assistència social.
c) Feina o estudi.
d) Afectació per una actuació urbanística.
11.3 S'afegeix un nou apartat, el 5 ter, a l'article 34 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5 ter. Perquè els particulars puguin promoure un equipament d'allotjament dotacional en terrenys qualificats de sistema urbanístic d'equipaments comunitaris, es requereix:
a) Que aquesta Llei o el planejament urbanístic no exigeixin la titularitat pública de l'equipament.
b) Que el planejament urbanístic general determini per al conjunt del municipi els àmbits en què es poden situar els equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada i la quantitat màxima de sòl que s'hi pot destinar.
c) Que, a l'efecte d'acreditar l'interès públic o social de l'allotjament dotacional, concertin amb una Administració competent en matèria d'habitatge com a mínim:
1r. Els col·lectius concrets de persones a què es destina.
2n. Els criteris de selecció dels usuaris, el règim d'ús temporal o rotatori de l'allotjament i el barem de preus que els usuaris han de satisfer com a màxim.
3r. Les característiques fonamentals de l'allotjament, incloent-hi els serveis comuns o assistencials de què ha de disposar.
4t. La constitució i inscripció en el Registre de la Propietat del dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració que formalitza el concert sobre el sòl i l'edificació destinats a l'equipament, per temps indefinit per a la primera transmissió onerosa i per deu anys en segones i ulteriors transmissions oneroses.
d) Que el pla especial urbanístic que correspon elaborar per desenvolupar l'equipament d'allotjament dotacional d'iniciativa privada en justifiqui l'interès públic o social i la idoneïtat de la localització i, amb caràcter normatiu, contingui els aspectes essencials de l'allotjament concertats amb l'Administració, així com la prohibició de dividir horitzontalment l'edificació afectada.
11.4 Es modifica l'apartat 5 de l'article 57 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5. Els allotjaments dotacionals integrats en el sistema urbanístic d'equipaments comunitaris no computen com a sostre residencial a l'efecte del compliment dels estàndards de reserva mínima següents:
a) D'habitatge de protecció pública, en els termes regulats a l'apartat 3 d'aquest article i l'apartat 3 de la disposició transitòria tercera.
b) De sistemes urbanístics d'espais lliures públics i d'equipaments comunitaris, en els termes regulats als articles 58.1.f, 5 i 7, 65.3 i 5, 70.7 i 8 i 100.
11.5 Es deroga la lletra g de l'apartat 1 de l'article 58 del text refós de la Llei d'urbanisme.
11.6 Es modifica la lletra b de l'apartat 3 de l'article 65 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
b) Per a equipaments de titularitat pública, el valor inferior resultant de les proporcions següents: 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre o 20 m2 de sòl per cada habitatge; amb un mínim, en tots els casos, del 5 per cent de la superfície de l'àmbit d'actuació urbanística, a més del sòl destinat a serveis tècnics, si escau.
11.7 Es modifica la lletra b de l'apartat 2 bis de l'article 97 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
b) No es pot reduir, en un àmbit d'actuació urbanística, la superfície dels sòls qualificats de sistema d'espais lliures públics o de sistema d'equipaments públics en compliment dels estàndards mínims legals.
11.8 Es modifica l'apartat 2 de la disposició addicional segona del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
2. Les actuacions aïllades sobre sòls urbans subjectes únicament a cessió obligatòria i gratuïta de vialitat per adquirir la condició de solars, i les actuacions d'abast limitat per a l'ajust, l'ampliació o la millora de la vialitat o dels espais lliures en sòl urbà no es consideren actuacions de transformació urbanística a l'efecte de l'aplicació de la Llei estatal de sòl, sens perjudici de la seva subjecció als deures de cessió de sòl per a sistemes que estableix la legislació urbanística.
11.9 S'afegeix una nova disposició transitòria, la vintena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
Vintena
Equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada
A l'efecte que estableix l'article 34.5 ter.b), mentre el planejament urbanístic general no determini els àmbits en què es poden situar els equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada, els particulars poden promoure un equipament d'allotjament dotacional en terrenys qualificats de sistema urbanístic d'equipaments comunitaris sempre que es compleixin la resta de requisits que s'hi estableixen i que, al pla especial urbanístic que desenvolupi l'equipament, es justifiqui la idoneïtat de la proposta amb relació a les reserves de sòl disponibles al barri per a la implantació de nous equipaments comunitaris i a l'existència d'altres allotjaments dotacionals en el mateix àmbit.
Mesura per facilitar l'execució d'actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà
S'afegeix una nova disposició addicional, la cinquena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
Cinquena
Rehabilitació edificatòria en el medi urbà
1. Són actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà les que tenen per objecte executar obres d'intervenció sobre edificis existents, les seves instal·lacions i espais comuns per conservar-los en les condicions exigides per les lleis perquè serveixin de suport a l'ús corresponent, per obtenir millores d'interès general per motius turístics o culturals o per millorar la qualitat i la sostenibilitat del medi urbà, sempre que requereixin l'elaboració d'un projecte tècnic d'acord amb la legislació d'ordenació de l'edificació. Aquestes actuacions poden comportar l'enderroc d'un edifici i la substitució per un altre de nova planta en alguns dels supòsits següents:
a) Quan l'edifici amenaci ruïna.
b) Quan el planejament urbanístic sotmeti l'edificació a enderroc per la necessitat de renovar el parc edificat obsolet o inadequat a l'entorn i la substitució de l'edifici comporti significativament la materialització d'un millor aprofitament urbanístic respecte del que es pretengui enderrocar.
2. Les persones propietàries dels edificis afectats per una actuació de rehabilitació edificatòria estan obligades a:
a) Participar en l'execució de l'actuació en un règim de distribució equitativa entre els afectats de les càrregues i, si s'escau, dels beneficis de l'actuació.
b) Consentir les obres d'intervenció sobre l'edifici, les seves instal·lacions i els espais comuns, incloent-hi la construcció de noves plantes i qualsevol altra alteració de l'estructura o fàbrica de l'edifici o de les coses comunes i, si s'escau, la constitució de complexos immobiliaris de caràcter urbanístic.
c) Costejar les obres de rehabilitació fins al límit del deure legal de conservació de les edificacions que estableix la legislació en matèria de sòl i rehabilitació urbana, sense perjudici que les persones propietàries afectades puguin repercutir legalment o contractualment el cost suportat per les obres de rehabilitació als titulars del dret d'ús de l'edifici.
d) Garantir el dret de reallotjament i, si s'escau, de retorn dels ocupants legals dels habitatges, que en constitueixin la seva residència habitual, que hagin de ser desallotjats.
e) Indemnitzar els titulars dels drets sobre les edificacions que s'hagin d'enderrocar, altres que les persones propietàries dels edificis que amenacin ruïna, i sobre els elements privatius dels edificis subjectes al règim de la propietat horitzontal que s'hagin d'ocupar per constituir elements comuns.
3. L'Administració urbanística actuant pot acordar la iniciativa pública per delimitar i gestionar les actuacions de rehabilitació edificatòria, d'ofici o a petició dels propietaris afectats o d'altres subjectes legitimats. En aquest cas, correspon a l'Administració esmentada gestionar l'execució, directament o indirectament, segons alguna de les modalitats admeses per la legislació de contractes del sector públic. Els propietaris i els altres subjectes legitimats poden exercir la iniciativa per gestionar les actuacions i subscriure amb l'Administració els convenis per dur-les a terme. Així mateix, l'AdmInistració urbanística actuant pot acordar amb la delimitació de l'actuació o posteriorment, seguint la tramitació que preveu l'article 119, que la gestió d'iniciativa pública o privada s'efectuï mitjançant algun dels sistemes d'actuació urbanística que preveu el títol quart i, en aquest cas, els seran d'aplicació les normes d'aquest títol que pertoquin en funció de les característiques de l'actuació.
4. Les actuacions de rehabilitació edificatòria han de ser delimitades mitjançant algun dels instruments següents:
a) El planejament urbanístic.
b) La declaració d'àrees de conservació i rehabilitació a què fa referència l'article 36 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.
c) El procediment de tramitació dels instruments de gestió urbanística a què fa referència l'article 119.
5. En el cas que la declaració d'àrea de conservació i rehabilitació no concreti les diverses actuacions de rehabilitació edificatòria que comprèn, aquestes es poden delimitar mitjançant el planejament urbanístic o pel procediment de tramitació dels instruments de gestió urbanística a què fa referència l'article 119.
6. El projecte de delimitació de les actuacions de rehabilitació edificatòria ha d'incorporar una memòria justificativa, l'avaluació econòmica de l'actuació i la representació gràfica de l'àmbit que comprèn, el qual pot ser discontinu i referir-se a una única finca o incloure un conjunt de finques quan els beneficis i les càrregues siguin comuns a totes elles.
7. L'autorització del projecte de les obres de rehabilitació requereix l'audiència prèvia de les persones interessades i pot comportar l'autorització per ocupar, mentre subsisteixi l'edificació, sòls reservats a sistemes urbanístics o terrenys privats inedificables en els supòsits a què fa referència l'article 9 bis.
8. El projecte de distribució dels beneficis i càrregues de l'actuació es regeix, pel que fa als aspectes formals i substantius, per les normes que regulen els projectes de reparcel·lació que els puguin ser aplicables per raó de les característiques de l'actuació, amb les particularitats següents en cas d'edificis en propietat horitzontal:
a) Els costos derivats de l'actuació i els beneficis imputables a ella, incloent-hi els ajuts públics de caràcter col·lectiu, i els altres ingressos d'aquesta naturalesa que hi siguin vinculats, s'han de repartir en proporció a la quota respectiva de participació en la comunitat de propietaris.
b) En el cas que l'actuació comporti l'ampliació de l'edifici per construir nous pisos o locals, l'adjudicació del domini sobre els nous elements privatius es pot fer:
1r. Si els nous elements privatius es destinen al pagament de les despeses urbanístiques amb el producte obtingut per la seva venda a tercers, a favor de l'Administració o de la comunitat de propietaris promotora de l'actuació o dels propietaris en proporció a la seva quota de participació en la comunitat. En aquest darrer supòsit, la promotora resta facultada a títol de fiduciària per vendre els elements privatius esmentats.
2n. Si els nous elements privatius es destinen al pagament en espècie, total o parcial, de les obres de rehabilitació, a favor de la constructora que les executi.
9. Els ajuts públics per al pagament o finançament de les quotes corresponents als costos de les actuacions que estiguin fixades per l'Administració sobre la base de les condicions socioeconòmiques de les persones afectades, encara que puguin servir per a la justificació de la viabilitat econòmica de l'actuació, no poden ser objecte d'equidistribució.
L'Administració en el seu règim d'ajuts pot condicionar la subvenció de la quota de rehabilitació a l'obligació de la persona propietària de no transmetre ni cedir de manera onerosa l'ús de les finques o de no incrementar la renda en un termini concret en els termes que s'estableixin.
10. Les quotes corresponents als costos de les actuacions de rehabilitació edificatòria es liquiden i són exigibles d'acord amb la regulació que, per a les quotes d'urbanització del sistema d'actuació per reparcel·lació, estableix el títol quart.
11. En el cas que una actuació de transformació urbanística en sòl urbà comprengui actuacions de rehabilitació edificatòria, els projectes d'obres de rehabilitació i de distribució de beneficis i càrregues poder ser aprovats separadament, d'acord amb el que preveu aquesta disposició, sense perjudici del compliment, per part dels propietaris, de la resta de deures inherents a l'actuació de transformació urbanística.
12. Les obres de rehabilitació edificatòria no incloses en els àmbits delimitats d'acord amb l'apartat 4 s'han d'executar de conformitat amb la legislació civil.”
13. Quan l'execució d'obres de rehabilitació edificatòria requereixi la desocupació dels habitatges afectats, així com en el cas d'obres d'enderroc d'un edifici d'habitatges, és condició necessària per atorgar el títol administratiu que habiliti per executar les obres esmentades que la persona promotora, conjuntament amb la sol·licitud del títol, aporti el programa per fer efectius els drets legals d'allotjament provisional i de retorn dels ocupants legals dels habitatges que en constitueixin la residència habitual, a exercir davant la propietat de l'edifici.
