Cesión del derecho de aprovechamiento urbanístico. Cataluña
MU nº 1400 s.
Regulación del contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar.
El contrato de cesión de
la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o
de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar a cambio
de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la
rehabilitación, requiere que en el momento
de su formalización se identifiquen las viviendas, los locales o las
demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la
normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los
adjudicatarios.
La cesión puede hacerse por:
a) La transmisión total a cambio de una construcción futura, pudiendo ésta situarse en una finca distinta de la cedida.
b) La transmisión de una cuota en la
proporción que el cedente y el cesionario determinen, y que constituya
una situación de comunidad.
En los contratos de cesión otorgados antes de la obtención de la correspondiente licencia de obra,
deben hacerse constar las características de la obra, las condiciones,
los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los
materiales empleados. Sin embargo si el contrato de cesión se otorga una
vez obtenida la correspondiente licencia de obra, su contenido debe
incorporarse, así como las determinaciones del proyecto o, si procede,
la certificación emitida por el facultativo de la obra, y la memoria de
calidades según el proyecto redactado por el facultativo
correspondiente.
El contrato se ajusta a las siguientes reglas:
a) El cedente y el cesionario pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía para asegurar el cumplimiento de la obligación del cesionario.
b) El cedente, tras un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución
del contrato si la licencia no se ajusta a los pactos acordados o si
las obras no se han iniciado en el plazo pactado incluso por una causa
que no sea imputable al cesionario.
En caso de resolución del contrato, el cedente recupera
la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra
realizada, con la obligación de resarcir al cesionario y, si procede, a
los terceros. No obstante, el cedente puede optar por el derribo a cargo
del cesionario si el coste de la finalización de las obras o, si
procede, de la adaptación de las realmente ejecutadas a los pactos
establecidos en el contrato es superior a la mitad del coste de la
construcción pactada.
c) La obligación del cesionario sólo se entiende cumplida si la entrega
de la obra se realiza en las condiciones y con las características
pactadas; en el caso de no haberse pactado nada la obra debe ser
entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los
que sean precisos para el uso a que se destina.
d) La obra puede hacerse y entregarse
por una persona distinta de la cesionaria, salvo que se haya pactado lo
contrario y sin perjuicio de la obligación de notificar fehacientemente
la cesión del contrato al cedente en el domicilio fijado en el contrato
a estos efecto o, si no se ha fijado, en el que figure inscrito en el
Registro de la Propiedad.
e) La adquisición
de las viviendas, locales o demás edificaciones que correspondan al
cedente tiene lugar con su entrega, tras la finalización de la obra, en
el caso de la transmisión total de la finca o del aprovechamiento
urbanístico y con la finalización de la obra en el caso de que la cesión
se haga mediante la transmisión de una cuota de la finca,
aprovechamiento urbanístico o cualquier otro derecho real.
f) En caso de incumplimiento de las condiciones ,
pactadas o legales, acreditado por acta notarial o certificación de la
autoridad administrativa, de las características o del plazo inicial o
final estipulados, el cedente puede exigir el cumplimiento específico
del contrato, o su resolución, junto con la indemnización por daños y
perjuicios. Si las partes han acordado que el incumplimiento del
contrato tenga el carácter de condición resolutoria,
para que opere como tal es preciso que se notifique fehacientemente la
resolución al cesionario y a los terceros titulares de derechos
constituidos sobre la finca y que el cesionario no se oponga a la
resolución en el plazo de 15 días.
g) Este contrato es oponible a terceros
desde el momento en que se practica la inscripción en el folio
registral de la finca cedida y, si procede, en el de la finca especial
en que consten los aprovechamientos disgregados del suelo.
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