El president de la Generalitat de Catalunya
Sia notori a tots els ciutadans i ciutadanes que el Govern ha aprovat i jo, d'acord amb l'article 67.6.a de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, promulgo el següent
DECRET LLEI
Exposició de motius
I
Les mesures que es proposen en aquest Decret llei responen a les necessitats de regulació del creixent mercat d'habitatges d'ús turístic que ha proliferat al territori de Catalunya com a conseqüència de la concurrència d'una sèrie de factors, com són l'explosió de la modalitat del turisme urbà, l'aparició de plataformes de comercialització d'allotjaments i el context regulatori de la Unió Europea relatiu a la lliure prestació de serveis, que han estat els detonants i han ajudat a aquesta expansió.
S'ha demostrat que l'aparició del fenomen dels habitatges d'us turístic té efectes directes sobre la dimensió del mercat de lloguer d'habitatge permanent i habitual. Els habitatges d'ús turístic no es creen com a resultat de la construcció de nous habitatges, sinó que apareixen com a canvis de destí d'habitatges ja existents, fet que implica que l'oferta d'habitatges no és elàstica a curt termini. En conseqüència, el creixement d'habitatges d'ús turístic és una de les causes de disminució del potencial mercat d'habitatges de caràcter permanent i habitual.
La confluència dels diversos factors esmentats i la situació de Catalunya com a destí turístic en l'àmbit europeu afavoreixen el canvi de l'ús residencial dels habitatges a l'ús turístic, fet que comporta una disminució de l'oferta d'habitatges destinats a ús residencial habitual; oferta d'habitatges que, de conformitat amb les dades existents actualment, ja és insuficient per cobrir la demanda residencial habitual existent a Catalunya, i més tenint en compte el creixement poblacional actual de Catalunya, molt per sobre la mitjana europea.
Aquesta situació d'urgència ja ha provocat que de l'ordre del 20 % dels municipis que es relacionen a l'annex d'aquest Decret llei, i que representen un 50 % de la població d'aquests, ja hagin regulat l'ordenació dels habitatges d'ús turístic, atès que la proliferació d'aquesta modalitat ja ha tingut incidència en l'accés a l'habitatge. Convé destacar que la regulació dels habitatges d'ús turístic no és un fenomen aïllat de Catalunya, sinó que també afecta diverses ciutats i municipis d'Europa i fins i tot dels Estats Units; exemples paradigmàtics en són la recent regulació dels habitatges d'ús turístic a les ciutats de Florència o Nova York.
A aquesta situació descrita de necessitat extraordinària i urgència, s'hi ha afegit la urgència derivada de l'aprovació, el passat 24 de maig, de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (publicada al BOE en data 25 de maig de 2023), que conté una sèrie de mesures per fomentar la congelació o abaratiment dels preus de lloguer a les zones de mercat tensionat i que comporten de forma directa la limitació de l'actualització dels preus de lloguer d'habitatge. En conseqüència, es preveu que la contenció d'aquests preus pot abocar a un èxode dels habitatges que en principi estaven oferts dins del mercat del lloguer d'habitatge habitual cap a d'altres modalitats de tinença, com la propietat, el lloguer turístic o el lloguer de temporada. En aquest sentit, cal tenir en compte que la Resolució TER/2940/2023, d'11 d'agost, declara zona de mercat residencial tensionat 140 municipis.
Alhora, cal tenir en compte que el fort increment d'habitatges d'ús turístic contribueix a la saturació turística o el turisme de masses (overtourism), que té fortes conseqüències negatives, com el deteriorament de la convivència veïnal, la proliferació d'activitats turístiques i d'oci que trenquen l'equilibri de l'entorn urbà, atès que generen un funcionament anòmal en la zona en no estar destinades a residents locals, la gentrificació turística, la transformació social dels barris a través del deteriorament del paisatge urbà i la saturació de les infraestructures i serveis de la ciutat, entre d'altres. Aquest fet ha obligat el Govern de la Generalitat a adoptar mesures urgents per fer front a l'impacte que aquest increment dels habitatges d'ús turístic suposa, tant per al parc d'habitatges de lloguer com per a la gentrificació o pèrdua d'identitat dels municipis on se situen.
Així mateix, cal tenir en compte que, de conformitat amb l'article 3.4 del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el text refós de la Llei del sòl i la rehabilitació urbana, article que segons la disposició final segona de la mateixa norma té caràcter de condició bàsica, el sòl vinculat a un ús residencial per l'ordenació territorial i urbanística està al servei de l'efectivitat del dret de gaudir d'un habitatge digne i adequat, en els termes que disposi la legislació en la matèria. En aquest sentit, per tal que els drets i deures compresos en la dita normativa siguin reals i efectius, els poders públics adopten les mesures d'ordenació territorial i urbanística escaients per assegurar el resultat pretès a través dels processos d'ocupació i transformació del sòl.
Per tot el que s'ha exposat, atès que els habitatges d'ús turístic poden sostraure un nombre important d'habitatges del parc residencial habitual previst pel planificador per cobrir les necessitats habitacionals d'un municipi, i atès que una alta concentració d'habitatges d'ús turístic posa en risc l'equilibri de l'entorn urbà, queda palès que el Govern de la Generalitat està no només legitimat sinó també obligat a promoure l'ordenació urbanística necessària per conciliar el destí de determinats habitatges a ús turístic amb la capacitat de prioritzar les necessitats habitacionals i socials d'una població.
D'altra banda, en la mesura que aquest Decret llei estableix un règim d'intervenció prèvia que afecta l'exercici de l'activitat econòmica d'habitatges d'ús turístic que es trobin en els municipis als quals s'aplica, cal justificar que es donen els requisits de l'article 9 de la Directiva 2006/123/CE, del Parlament i del Consell, de 12 de desembre de 2006, relativa als serveis en el mercat interior.
En concret, el règim d'intervenció prèvia que s'estableix consisteix a subjectar a una llicència urbanística prèvia la destinació a l'ús turístic dels habitatges que es trobin en els municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i els municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.
Aquesta mesura es basa en la finalitat de lluitar contra l'escassedat de l'habitatge destinat a la residència habitual i permanent de la ciutadania, i en la necessitat d'establir una ordenació urbanística que permeti conciliar la satisfacció del dret a l'habitatge de la ciutadania amb el destí d'alguns habitatges a l'ús turístic i l'exercici de l'activitat econòmica que li és inherent.
En aquest sentit, d'acord amb els considerants 40 i 56 de la Directiva 2006/123/CE, la protecció de l'entorn urbà s'inclou en el concepte de “raons imperioses d'interès general” que permeten justificar l'aplicació d'un règim d'autorització i altres restriccions, amb el benentès que aquest règim no sigui discriminatori i respecti els principis de necessitat i proporcionalitat.
D'altra banda, cal tenir en compte que l'article 26 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya determina que els poders públics han d'establir mesures en normes amb rang de llei per tal de garantir el dret d'accedir a un habitatge digne. Atès que aquest dret és essencial per al desenvolupament amb normalitat de la vida dels ciutadans i ciutadanes, també cal considerar la seva garantia com una raó imperiosa d'interès general, tenint en compte que la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea té declarat que les raons imperioses d'interès general no són numerus clausus.
En aquest cas, l'establiment del règim d'intervenció que es preveu en aquest Decret llei compleix les condicions de no discriminació, necessitat i proporcionalitat exigides. Així, en primer lloc, la subjecció a una llicència prèvia per a la destinació dels habitatges a l'ús turístic no comporta cap discriminació per raó de la nacionalitat, atès que s'aplica de manera igualitària a tots els habitatges situats en els municipis que reuneixin les condicions que estableix aquest Decret llei; en segon lloc, es tracta d'una mesura necessària, en tant que els seus requisits es justifiquen per la raó imperiosa d'interès general de garantir que en aquests municipis hi hagi una oferta suficient d'habitatge destinat a l'allotjament permanent i habitual de la ciutadania, el qual s'ha constatat que ha disminuït ostensiblement a causa de la proliferació de l'habitatge d'ús turístic; i, en darrer lloc, és una mesura proporcionada, perquè els requisits del règim de llicència urbanística que s'estableixen són adequats per garantir la realització de l'objectiu que es persegueix i no van més enllà del que és necessari per assolir-lo, ni es poden substituir per altres mesures menys restrictives que permetin obtenir el mateix resultat, atès que un control a posteriori no seria eficaç.
En conseqüència, el Govern de la Generalitat ha d'adoptar mesures urgents per evitar que s'incrementin els canvis d'ús d'habitatge permanent i habitual a habitatge d'ús turístic, com a mínim en aquelles zones on l'accés a l'habitatge ja presenta dificultats i on l'excessiva concentració d'habitatges d'ús turístic comporta que no es doni compliment al principi de desenvolupament urbanístic sostenible consagrat a la legislació urbanística.
II
El Decret llei s'estructura en tres articles, dues disposicions transitòries, dues disposicions finals i un annex amb la llista dels municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.
L'article 1 regula el requisit d'una llicència urbanística prèvia per a la destinació dels habitatges a l'ús turístic, i preveu per a aquesta llicència una durada de cinc anys. Així mateix, l'article 2 refereix els municipis on l'habitatge d'ús turístic es troba subjecte al règim de llicència urbanística prèvia, i n'instrumenta la identificació mitjançant un annex al Decret llei amb la llista dels municipis on, a data d'entrada en vigor del Decret llei, hi ha problemes d'accés a l'habitatge o risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.
El darrer article del Decret llei regula precisament que mitjançant una ordre de la persona titular del departament competent en matèria d'urbanisme, s'ha de determinar la relació dels municipis amb problemes d'accés a l'habitatge. Aquesta ordre, per tant, s'aprova cada cinc anys, amb audiència prèvia als municipis afectats. Pel que fa a les disposicions transitòries, la primera defineix quins municipis presenten problemes d'accés a l'habitatge i quins municipis es troben en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.
La segona disposició transitòria regula el règim transitori dels habitatges d'ús turístic en quatre apartats: (i) el primer es refereix als habitatges que ja estan degudament habilitats i ubicats en un dels municipis enumerats en l'annex. En el termini de cinc anys, els titulars d'aquests habitatges han d'obtenir la llicència urbanística d'acord amb el règim establert a la disposició addicional vint-i-setena o bé cessar l'activitat; (ii) el segon preveu una única ampliació de la transitorietat establerta a l'apartat 1 anterior i, per tant, la pròrroga per a l'obtenció de la preceptiva llicència, amb l'acreditació per part del titular de la no compensació de la pèrdua del títol habilitant; (iii) el tercer regula el caràcter indemnitzatori de les pròrrogues i el règim transitori establert en els apartats 1 i 2; (iv) el quart estableix l'aplicació del règim transitori als municipis que s'incorporin de nou a la llista com a conseqüència de posteriors ordres, així com el moment d'inici del còmput del règim transitori.
Pel que fa a les disposicions finals que preveu el Decret llei, la primera respon a la necessitat de modificar el text refós de la Llei d'urbanisme. Aquesta disposició final afegeix una nova lletra, la p, a l'apartat 1 de l'article 187, que regula els actes subjectes a llicència urbanística prèvia, per al destí dels habitatges a ús turístic en els municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i en els municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic, entesos com aquells que, en el moment de redacció d'aquest Decret llei, presentin una concentració de 5 habitatges d'ús turístic o més per 100 habitants, sense perjudici que el planejament general justifiqui la suficiència de sòl qualificat com a residencial destinat a domicili permanent i habitual, sense poder superar una ràtio de 10 habitatges d'ús turístic per 100 habitants.
Així mateix, i vinculada a la modificació anterior, s'afegeix una nova disposició addicional, la vint-i-setena, al text refós de la Llei d'urbanisme; aquesta disposició té per objecte regular el règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic en el sentit d'establir que tenen l'obligació de disposar de la corresponent llicència urbanística en determinats municipis, independentment d'altres llicències o autoritzacions que siguin necessàries. Aquesta disposició també estableix que el planejament urbanístic ha de permetre expressament la compatibilitat de l'ús d'habitatge d'ús turístic amb l'ús d'habitatge destinat a domicili habitual i permanent; així mateix, estableix que en cap cas es poden atorgar més llicències que les resultants d'aplicar un màxim de 10 habitatges d'ús turístic per 100 habitants. Finalment, aquesta disposició estableix el mecanisme per actualitzar la relació de municipis en els quals el destí dels habitatges a l'ús turístic requerirà una llicència prèvia, que és a través d'una ordre de la persona titular del departament competent en matèria d'urbanisme, prèvia audiència als municipis.
Finalment, la disposició final segona fixa l'entrada en vigor del Decret llei l'endemà que hagi estat publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
En ús de l'autorització que concedeix l'article 64 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, de conformitat amb l'article 38 de la Llei 13/2008, de 5 de novembre, de la presidència de la Generalitat i del Govern, a proposta de la consellera de Territori i d'acord amb el Govern,
Decreto:
Municipis amb problemes d'accés a l'habitatge o en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic
1. Es consideren municipis amb problemes d'accés a l'habitatge aquells on hi hagi necessitats d'habitatge acreditades i que compleixin almenys un dels requisits següents:
a) que la càrrega mitjana del cost del lloguer o de la hipoteca al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars,
b) que en el període dels cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquest Decret llei el preu de lloguer o compra de l'habitatge hagi experimentat un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus de consum de Catalunya.
2. Es consideren municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic aquells que presentin una ràtio de 5 o més habitatges d'ús turístic per 100 habitants en el moment de l'aprovació d'aquest Decret llei.
Règim transitori dels habitatges d'ús turístic degudament habilitats a l'entrada en vigor del Decret llei
1. Els habitatges d'ús turístic degudament habilitats i que estiguin situats en els municipis amb problemes d'accés a l'habitatge, i en els municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic, han de disposar d'una llicència urbanística adequada al que disposa la disposició addicional vint-i-setena del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, per poder exercir aquesta activitat en el termini de cinc anys des de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei, o bé cessar la seva activitat.
2. Si el titular d'un habitatge d'ús turístic, situat en un dels municipis descrits en l'apartat anterior i degudament habilitats en el moment d'entrada vigor d'aquest Decret llei, acredita que el règim transitori d'aquesta disposició no compensa la pèrdua del títol habilitant d'habitatge d'ús turístic, pot sol·licitar una única ampliació del règim transitori de fins a cinc anys més. L'ampliació s'ha de sol·licitar a l'ajuntament on s'ubiqui l'habitatge una vegada transcorreguts quatre anys des de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei i abans no finalitzi el període transitori previst a l'apartat 1.
3. El règim transitori previst en els apartats anteriors té, per a tots els afectats, el caràcter d'indemnització per tots els conceptes relacionats amb les modificacions introduïdes per aquest Decret llei en relació amb el nou règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic.
4. El règim transitori regulat en aquesta disposició també s'aplica als municipis que passin a subjectar de nou els habitatges d'ús turístic a una llicència urbanística prèvia amb l'entrada en vigor de l'ordre corresponent. En aquest supòsit, el termini de cinc anys que preveu l'apartat 1 i el termini per a la sol·licitud de pròrroga que preveu l'apartat 2 s'inicien a partir de l'entrada en vigor de l'ordre en què es designi la llista dels municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i dels municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.
Modificacions del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost
1. S'afegeix una nova lletra, la p, a l'apartat 1 de l'article 187 del Text refós de la Llei d'urbanisme amb la redacció següent:
“p) La destinació dels habitatges a l'ús turístic en els municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i en els municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic.”
2. S'afegeix una nova disposició addicional, la vint-i-setena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
“Disposició addicional vint-i-setena
”Règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic
”1. En els municipis amb problemes d'accés a l'habitatge i en els municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà per una alta concentració d'habitatges d'ús turístic, l'habitatge d'ús turístic només és compatible amb l'ús d'habitatge si ho permet expressament el planejament urbanístic, quan es justifiqui la suficiència de sòl qualificat per a l'ús d'habitatge destinat al domicili habitual i permanent de la població resident, tenint en compte: el règim de tinença dels habitatges al municipi; el fet de no posar en risc la protecció de l'entorn urbà, i el principi del desenvolupament urbanístic sostenible de l'àmbit que s'ordeni.
”2. Les llicències urbanístiques d'habitatges d'ús turístic tenen una limitació temporal de cinc anys, prorrogables per períodes d'igual durada, sempre que el planejament urbanístic ho permeti d'acord amb els criteris de l'apartat 1. En cap cas es poden atorgar més llicències que les resultants d'aplicar un màxim de 10 habitatges d'ús turístic per 100 habitants. En l'atorgament de les llicències, i les seves pròrrogues, els municipis han de garantir el compliment dels principis de publicitat, objectivitat, imparcialitat, transparència i concurrència competitiva.”
