I
La Generalitat de Catalunya, fent ús de la competència exclusiva que
li atribueix l'article 137.1 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya en
matèria d'habitatge, va aprovar la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del
dret a l'habitatge. Aquesta Llei constitueix l'eix vertebrador de les
polítiques públiques en matèria d'habitatge, que, en alguns aspectes
concrets, ha estat complementat posteriorment per altres normes amb rang
de llei i desplegat reglamentàriament.
L'activitat legislativa i reglamentària posterior a la Llei del dret a
l'habitatge s'ha orientat a posar en marxa instruments ja previstos en
aquesta Llei i a regular noves eines jurídiques per donar resposta
adequada als nous requeriments derivats dels canvis produïts en matèria
d'accés a l'habitatge, provocats fonamentalment per l'impacte de la
crisi econòmica iniciada poc després de la seva entrada en vigor. Per
això, l'activitat normativa esmentada s'ha centrat de manera molt
especial en l'atenció a les persones en situació de risc d'exclusió
residencial i d'emergència social en aquesta matèria.
Tot i les mesures legals adoptades, l'accés a un habitatge digne i
adequat per a una part significativa de la població continua sent
extremadament dificultosa. Es constata que la millora de les dades
macroeconòmiques no s'ha traslladat a la situació econòmica d'aquesta
població, ni s'albira que s'acabi traslladant per si mateixa a curt
termini. A aquesta incertesa s'afegeix la de la mateixa evolució de la
conjuntura econòmica. En aquest moment, en què encara es pateixen els
efectes de la crisi econòmica passada, ni tan sols se'n pot descartar la
temuda recaiguda que agreugi encara més la situació en matèria d'accés a
l'habitatge.
Els instruments ordinaris que ofereix la legislació en matèria
d'habitatge i també d'urbanisme es mostren insuficients per resoldre la
situació extrema que es pateix actualment en aquest àmbit. Aquests
instruments s'han de reforçar, redefinir o ampliar de manera urgent per
tal d'encarar-la amb diversos elements que permetin, en conjunt,
incrementar de manera efectiva l'oferta general d'habitatges a preus
moderats i, en especial, d'habitatges de protecció pública en règim de
lloguer, així com facilitar-ne l'accés a la població amb recursos
econòmics insuficients.
Les previsions d'aquest Decret llei emanen, alhora, de diferents
mandats del Parlament de Catalunya, com la Moció 4/XII sobre polítiques
d'habitatge, aprovada pel Ple del Parlament en sessió de 5 de juliol de
2018, la Resolució 92/XII sobre la priorització de l'agenda social i la
recuperació de la convivència, aprovada pel Ple del Parlament en la
sessió d'11 d'octubre de 2018, la Moció 13/XII sobre la pobresa
infantil, aprovada pel Ple del Parlament en la sessió del passat 25
d'octubre de 2018, o la Resolució 133/XII sobre l'ocupació d'habitatges,
aprovada per la Comissió de Territori del Parlament de Catalunya en la
sessió de 31 d'octubre de 2018.
La urgència de les mesures a què fa referència aquest Decret llei
resulta de l'anàlisi del context sobre el qual actua, fonamentalment
sobre l'habitatge de protecció pública i sobre l'habitatge en règim de
lloguer.
En aquest sentit, es constata el nivell baix en la promoció
d'habitatge protegit existent des de l'any 2007, tant pel que fa als
promotors públics com als promotors privats, paral·lelament amb el que
succeeix amb la promoció d'habitatge lliure. Des del 2014, s'observa que
la promoció pública i privada s'està recuperant, però, situada en els
nivells més baixos des de l'any 1992.
La urgència de les mesures previstes en la norma es fa palesa si es
compara el nivell baix de promoció d'habitatge protegit amb la seva
demanda elevada, reflectida al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb
Protecció Oficial (RSHPO), de la Generalitat i de Barcelona, les
inscripcions en el qual experimenten un increment constant de
sol·licitants. En menys de cinc anys, els sol·licitants s'han
incrementat en 100.000 persones, i s'han sobrepassat els 189.000
inscrits en el mes de setembre de 2019 pel que fa als RSHPO de
Catalunya.
Alhora, la necessitat d'establir mesures urgents que fomentin la
promoció d'habitatge protegit també es fa palesa en detectar-se una
disminució de les possibilitats que les administracions públiques tenen
per ampliar el parc públic d'habitatges, més enllà de la promoció
pública d'habitatges de protecció pública. Per exemple, a través de
l'exercici del dret de tanteig i retracte previst al Decret llei 1/2015,
de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la
mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució
hipotecària. Aquesta disminució de les possibilitats d'exercici del dret
de tanteig i retracte a curt termini, tal com està plantejat actualment
al Decret llei 1/2015, resulta de l'anàlisi de les dades del Registre
d'habitatges buits i ocupats sense títol habilitant, ja que, en tan sols
quatre anys, ha passat de quasi 50.000 habitatges registrats a 23.000
el mes de febrer de 2019. Aquesta reducció significativa ha estat
conseqüència de les polítiques de mobilització cap al lloguer social
d'aquest tipus d'immobles i, sobretot, de les dinàmiques d'incorporació
d'aquests habitatges al mercat lliure de compravenda i lloguer. Tot i
que aquesta tendència, aïlladament considerada, és una dada positiva, no
ho és tant quan resulta que molts d'aquests habitatges són ocupats per
persones que no en tenen el títol habilitant i, per tant, que poden ser
desnonades sense tenir una alternativa residencial.
Malgrat que el parc d'habitatge destinat a polítiques socials de què
disposa l'Administració de la Generalitat de Catalunya s'ha incrementat
els darrers anys, si s'hi addiciona el parc corresponent que gestionen
els municipis, s'observa que el conjunt se situa al voltant del 2 per
cent del parc d'habitatge existent a Catalunya i, per tant, lluny de la
mitjana dels principals països de la Unió Europea. La qual cosa posa en
relleu el dèficit acumulat d'habitatge amb preu assequible de què es
disposa, que justifica la necessitat d'adoptar mesures de xoc immediates
per fer-hi front que no admeten demora.
Pel que fa al comportament general del mercat de l'habitatge per
efecte de la crisi econòmica, es constata la caiguda sobtada que va
patir el crèdit hipotecari i, consegüentment, l'accés a l'habitatge en
règim de propietat. Sense perjudici que el sanejament del sector
financer permeti recuperar la concessió prudent de crèdits hipotecaris
per a la compra d'habitatges, és clar que l'accés a l'habitatge en règim
de lloguer, o qualsevol altra forma de cessió de l'ús equivalent,
adquireix més rellevància en una situació desfavorable, caracteritzada
pels preus de lloguer elevats i creixents. En aquest sentit, s'aprecia
la necessitat de dur a terme mesures immediates per moderar aquests
preus a través de l'augment general de l'oferta d'aquest tipus
d'habitatge i, en particular, en l'àmbit de l'habitatge de protecció
pública.
En definitiva, la situació descrita planteja un seguit de reptes
d'enorme complexitat, que l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de
Barcelona ha destacat en els seus informes anuals i que corroboren els
indicadors estadístics sobre l'habitatge públic, els preus de lloguer, o
la promoció d'habitatge protegit, elaborats pels serveis d'estudis de
l'Administració de la Generalitat i altres institucions i organismes
acadèmics i econòmics de prestigi, així com els estudis i els treballs
d'elaboració del Pla territorial sectorial d'habitatge, en tramitació en
aquest moment.
Aquest Pla territorial ha de ser el full de ruta que inspiri les
polítiques d'habitatge que s'engeguin els pròxims 15 anys a Catalunya,
amb la finalitat de garantir el dret a l'habitatge a les noves
generacions de joves i a les noves llars que es formin. Per això,
proposa establir les bases per aconseguir tres objectius ambiciosos:
incrementar fins al 15 per cent el parc d'habitatge social a 152
municipis de forta demanda residencial, on viu prop del 80 per cent de
la població catalana; ajudar les persones i les famílies potencialment
excloses del mercat de l'habitatge a accedir-hi en unes condicions
assumibles; i que el 5 per cent dels habitatges principals de tot el
país siguin destinats a lloguer social, per acostar Catalunya a les
mitjanes de països europeus equivalents en població i potencial
econòmic.
Aquest Decret llei afronta els reptes immediats, que no admeten
demora, atenent la gravetat de la situació descrita. Ho fa mitjançant
mesures de reforç urgents per millorar l'accés a l'habitatge,
fonamentalment, mitjançant l'increment del parc d'habitatge protegit i
de l'oferta general dels habitatges en règim de lloguer.
II
El Decret llei s'estructura en quinze articles repartits en dos
capítols, sis disposicions addicionals, nou disposicions transitòries,
una disposició derogatòria i set disposicions finals.
El capítol 1 es divideix en quatre seccions i engloba els articles 1 a
9. Fa referència a un seguit de mesures en matèria d'habitatge que
requereixen la modificació d'algunes disposicions de la Llei 18/2007, de
28 de desembre, del dret a l'habitatge, del Decret llei 1/2015, de 24
de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels
habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, de la Llei
24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar
l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, de la
Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a
l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, i de la Llei
13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels
contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei
24/1991, de l'habitatge.
Amb les mesures urgents d'aquest capítol, s'emfatitza la directriu per
al planejament urbanístic relativa a la qualificació en el medi urbà de
sòl adequat i suficient per a l'ús d'habitatge destinat al domicili
habitual de la població, es reforcen les eines destinades a la
disminució dels habitatges buits, a la gestió de les situacions
d'emergència social, a la qualificació d'habitatges amb protecció
oficial i a la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures.
A la secció 1, relativa a les mesures davant la desocupació permanent
d'habitatges, es regula aquesta situació constitutiva d'un incompliment
de la funció social de la propietat de l'habitatge. En aquest sentit,
s'ajusten les definicions d'habitatge buit i les relatives als
incompliments referits a la desocupació i a la manca de destinació dels
habitatges a residència habitual i permanent de les persones usuàries.
Aquests incompliments es consideren, alhora, un incompliment del deure
de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb
l'ordenació territorial i urbanística a l'efecte d'aplicar, si escau,
els mitjans d'execució forçosa regulats en la legislació en matèria de
sòl. Aquesta situació d'incompliment no resulta alterada malgrat que els
habitatges es transmetin d'una propietat a una altra o hagin estat
ocupats eventualment per persones sense títol habilitant. Així mateix,
es reforcen les potestats de reacció administrativa mitjançant la
regulació expressa de la possibilitat d'imposar multes coercitives
davant la situació de desocupació permanent dels parcs immobiliaris de
les persones jurídiques privades, la utilització de les quals per part
dels ajuntaments ha estat qüestionada jurisdiccionalment en considerar
insuficient la regulació establerta.
La situació de desocupació permanent dels habitatges s'amplia, per
assimilació, a la dels edificis que romanen inacabats permanentment en
la fase final de les obres de construcció.
Es regulen les competències per declarar la utilització o la situació
anòmala dels habitatges i per requerir les persones responsables perquè
adoptin les mesures necessàries per corregir-les, així com per ordenar
la seva execució forçosa en cas d'incompliment del requeriment i, si
escau, per sancionar la utilització o la situació anòmala quan sigui
constitutiva d'una infracció administrativa en la matèria.
Els drets de tanteig i retracte regulats al Decret llei 1/2015, de 24
de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels
habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, atribuïts a
la Generalitat en els municipis inclosos en àrees de demanda residencial
forta i acreditada respecte de les transmissions dels habitatges
adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o
pagament de deute amb garantia hipotecària, s'estenen a tots els
municipis i es refereixen tant a la primera com a les posteriors
transmissions que es duguin a terme durant la vigència del Decret llei
1/2015, la qual s'amplia, pel que fa a l'exercici d'aquesta mesura, fins
a 12 anys des de la seva entrada en vigor.
A la secció 2, relativa a les mesures per resoldre situacions
d'emergència social, es defineix l'allotjament dotacional en substitució
dels habitatges dotacionals públics. La definició és conseqüència de la
modificació que el mateix Decret llei opera sobre el text refós de la
Llei d'urbanisme per integrar el sistema urbanístic d'habitatges
dotacionals públics en el sistema urbanístic d'equipaments comunitaris.
Es tracta d'obrir aquest tipus d'allotjament cap a una tipologia més
diversa, més adaptable a les necessitats de residència temporal de
col·lectius diversos i, per tant, més funcional.
D'altra banda, s'amplien els supòsits en què els habitatges han de ser
inscrits al Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense
títol habilitant, ja que es preveu que s'hi incloguin també habitatges
desocupats permanentment no procedents d'execucions hipotecàries o de
dació en pagament propietat de persones jurídiques privades, que són les
que majoritàriament han acumulat un gran patrimoni residencial arran de
la greu crisi financera que ha sacsejat l'economia en la darrera dècada
i que, injustificablement, mantenen ociós encara que una part
significativa de la població tingui importants dificultats per accedir a
un habitatge digne i adequat en unes condicions econòmiques raonables.
Això comporta que també es puguin expropiar aquests habitatges d'acord
amb l'article 15 de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de
protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió
residencial, en el qual s'introdueixen diversos canvis.
Entre els canvis introduïts a l'article 15 de la Llei 4/2016, cal
destacar l'ampliació de la facultat d'expropiar, que no només abasta
l'ús temporal dels habitatges inscrits o susceptibles de ser-hi, sinó
també el seu domini; així com la reducció del contingut del dret de
propietat davant l'incompliment de l'obligació d'ocupar legalment i
efectivament l'habitatge en un 50 per cent del seu valor, la diferència
del qual correspon a l'Administració expropiant, d'acord amb la
legislació sobre sòl i rehabilitació urbana, per tal com comporta
l'incompliment del deure de propietat de les edificacions de dedicar-les
a usos compatibles amb l'ordenació territorial i urbanística. D'altra
banda, s'estableixen les entitats de dret públic i privat que poden ser
beneficiàries de l'expropiació.
En relació amb l'allotjament de persones afectades per situacions
d'emergència social, es regula l'adjudicació provisional d'allotjament
als afectats, que es podrà fer en allotjaments dotacionals o, si
l'Administració no en disposa, en habitatges gestionats per les
administracions públiques, i es preveuen altres possibilitats
d'adjudicació provisional d'allotjament amb relació a situacions
d'emergència social que es produeixin en habitatges ocupats sense títol
habilitant amb anterioritat a la seva incorporació al parc gestionat per
les administracions, sempre que es compleixin determinades condicions.
Pel que fa a les modificacions que afecten la Llei 24/2015, de 29 de
juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de
l'habitatge i la pobresa energètica, s'estableix que les propostes de
lloguer social obligatori, a més de comunicar-les al municipi en què se
situa l'habitatge, es comuniquin també a l'Agència de l'Habitatge de
Catalunya. Per altra banda, s'estableix que les persones jurídiques
passen a ser considerades grans tenidors d'habitatge quan tinguin més de
15 d'habitatges, en lloc de la previsió actual de disposar de més de
1.250 metres quadrats de superfície habitable.
També es regula la renovació obligatòria dels contractes de lloguer
social quan, finalitzada la seva durada màxima, els ocupants es trobin
encara dins els paràmetres legals d'exclusió residencial.
D'altra banda, es fa extensiva l'obligació de fer una proposta de
lloguer social abans d'interposar una demanda judicial amb relació a
qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute
hipotecari i altres demandes de desnonament per venciment de la durada
màxima del títol que legitima l'ocupació o per la manca d'aquest títol
en circumstàncies determinades. S'amplia la durada mínima dels
contractes de lloguer social i es fa extensiva la definició de gran tenidor
al fons de capital risc i de titulització d'actius i a les persones
físiques que disposin de més de 15 habitatges. També es regulen les
condicions econòmiques de la cessió obligatòria d'habitatges.
A la secció 3, relativa a les mesures per articular un nou model
d'habitatge amb protecció oficial, se'n relliga la definició amb la
d'habitatge de protecció pública de la legislació en matèria de sòl i
d'urbanisme. Tant la qualificació d'habitatge amb protecció oficial com
la qualificació urbanística d'habitatge de protecció pública que
estableixi el planejament urbanístic han de concretar si es tracta d'una
qualificació genèrica o específica, segons l'accés a l'habitatge de les
persones usuàries pugui ser en règim de propietat, d'arrendament o
altre règim de cessió de l'ús sense transmissió de la propietat, o
exclusivament en règim d'arrendament. La qualificació urbanística del
sòl d'habitatge de protecció pública, de caràcter genèric o específic,
vincula en els mateixos termes la qualificació d'habitatge amb protecció
oficial.
Així mateix, es relliga un dels pilars bàsics dels habitatges amb
protecció oficial, com és la durada de la seva qualificació, amb la
durada indefinida de les determinacions del planejament urbanístic que
qualifiquen sòl destinat a l'ús d'habitatge de protecció pública.
Alhora, es reforça el caràcter excepcional de la reducció del sostre
qualificat amb aquesta destinació i la permanència d'aquests sòls en el
patrimoni públic de sòl i d'habitatge quan formen part d'aquest
patrimoni.
Pel que fa a la determinació dels preus de venda i rendes màxims dels
habitatges amb protecció oficial, es configura un sistema desagregat del
nivell d'ingressos dels possibles usuaris i, per tant, sense modalitats
fonamentades en aquests. Per configurar aquest nou sistema, es parteix
de la premissa que el nou model d'habitatges amb protecció oficial ha de
satisfer les necessitats de la població més desafavorida econòmicament
i, progressivament, de les classes mitjanes i que se n'ha de potenciar
l'accés en règim d'arrendament amb ajuts públics per a la població més
vulnerable econòmicament.
El preu de venda màxim d'un habitatge amb protecció oficial és el
resultat d'aplicar un factor de localització i un factor de
característiques al preu de venda bàsic, representatiu del valor d'un
habitatge de característiques estàndards en qualsevol punt del territori
calculat a partir d'un valor mínim del sòl no transformat
urbanísticament a prop de nucli de població -que la mateixa llei
estableix en 7,5 euros per metre quadrat de sòl i que és actualitzable
mitjançant la llei d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la
Generalitat- i dels costos normals d'urbanització i d'edificació. El
factor de característiques permet corregir el preu bàsic a la baixa o a
l'alça en funció de l'eficiència energètica, aspecte que s'incorpora per
potenciar la promoció d'habitatges amb protecció oficial energèticament
més eficients, i en funció de l'antiguitat i l'estat de conservació
respecte dels habitatges usats. Tant el preu de venda bàsic com el
factor de localització s'han d'establir periòdicament per ordre del
conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge.
La renda màxima d'un habitatge amb protecció oficial és el resultat
d'aplicar al seu preu de venda màxim una taxa anual de rendibilitat
raonable. D'entrada, aquesta taxa es fixa en el 4,8 per cent sense
perjudici que es pugui actualitzar, també, mitjançant la llei
d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat. Els
dèficits entre la renda màxima i la que podrien assumir raonablement els
usuaris més desafavorits hauran de ser coberts mitjançant ajuts públics
a la promoció que permetin reduir-la o mitjançant bonificacions a la
renda en funció del seu nivell d'ingressos.
Els preus de venda i renda màxims s'han de determinar quan es
qualifiqui l'habitatge amb protecció pública i cada vegada que es
formalitzi un contracte de transmissió de la seva propietat o de cessió
de l'ús, sense perjudici de l'actualització de la renda durant la
vigència del contracte.
D'altra banda, s'introdueixen canvis que afecten la gestió del
Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial. Així, es
disminueix de tres anys a un any el període per a la renovació de la
inscripció, per tal de garantir que l'esmentat Registre respongui tan bé
com es pugui a la realitat de la demanda d'habitatge de protecció
pública a Catalunya, i reforçar així l'operativitat del Registre,
aspecte necessari per fer possible el compliment de les finalitats
preteses pel Decret llei.
Pel que fa a les adjudicacions d'habitatges amb protecció oficial de
promoció privada, es regulen en funció de l'existència d'ajuts públics a
la promoció, de la seva destinació al règim de lloguer o de la
qualificació del sòl com a habitatge de protecció pública. Sempre que hi
concorrin les dues primeres circumstàncies, l'adjudicació s'ha de fer
per ordre de preferència segons l'antiguitat més gran de la inscripció
en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial.
A la secció 4, relativa a les mesures per propiciar una moderació dels
preus del lloguer dels habitatges lliures, es regula l'Índex de
referència de preus al lloguer d'habitatges, entre les quals l'obligació
d'incloure les dades de l'Índex en la publicitat i en les ofertes
d'habitatges de lloguer i en els contractes que se signin, i es tipifica
com a infracció administrativa l'incompliment d'aquestes obligacions.
Mitjançant el Decret llei, es delimita la funció d'aquest Índex i la
competència per elaborar-lo i es fixa, com a font de les dades que
permeten obtenir-lo, el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer
de Finques Urbanes, en el qual s'han de fer constar les dades que es
consideren útils per exercir les polítiques públiques relatives als
immobles en règim de lloguer i, en particular, per elaborar l'índex
esmentat. L'Administració de la Generalitat ha de tenir en compte aquest
Índex en el desenvolupament de les seves polítiques públiques i
l'arrendadora d'un habitatge no pot rebre ajuts públics adreçats al
foment del lloguer quan la renda sigui superior a l'Índex esmentat.
El capítol 2 del Decret llei comprèn els articles 10 a 15, que
modifiquen el text refós de la Llei d'urbanisme amb relació a mesures
diverses.
L'article 10 fa referència a les mesures per incrementar el patrimoni
públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció
pública i fer-ne més transparent la gestió. Es tracta de garantir les
finalitats que l'Administració gestora ha de perseguir, entre les quals,
la de fer efectiu el dret de la ciutadania a accedir a un habitatge
digne i adequat. En aquest sentit, s'estableixen les dades que s'han de
fer constar en l'inventari d'aquest patrimoni separat i, per als
municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada,
s'estableix l'obligada inscripció de l'inventari en el Registre de
planejament urbanístic de Catalunya. Els béns no es poden alienar en el
cas que no estiguin inventariats adequadament o, si escau, si
l'inventari no està inscrit en el Registre esmentat.
Com a mesura per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge,
es regulen les àrees destinades a aquest patrimoni per donar forma i
contingut a un sol instrument jurídic, homogeni i eficaç, per a
l'adquisició de terrenys per als patrimonis públics de sòl i
d'habitatge, tant a través de la seva expropiació forçosa com en
exercici del dret de tanteig. Es fa una crida especial a la possibilitat
d'incloure en les àrees esmentades terrenys que tinguin la condició de
solar per destinar-hi els habitatges que es puguin construir, o que ja
hi siguin construïts, a l'ús d'habitatge de protecció pública, encara
que el planejament no els reservi per a aquest ús específic d'habitatge.
Amb la mateixa finalitat, s'estableix el dret legal de tanteig a favor
de l'Administració de la Generalitat respecte de les transmissions
oneroses que afectin els sòls que el planejament urbanístic reserva a
l'ús d'habitatge de protecció pública i, d'acord amb les possibilitats
que ofereix la legislació estatal d'arrendaments urbans, les que afectin
els habitatges arrendats que es transmetin conjuntament amb la resta
d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble. Aquest dret
legal de tanteig es reconeix també a l'Ajuntament de Barcelona respecte
dels béns situats en el seu terme.
D'altra banda, es regula a bastament l'exercici dels drets de tanteig i retracte esmentats.
L'article 11 fa referència a les mesures per incrementar el parc
d'allotjaments dotacionals. Amb aquesta finalitat, el sistema urbanístic
d'habitatges dotacionals públics s'integra en els d'equipaments
comunitaris per reforçar el seu caràcter eminentment assistencial en
situacions de la vida de les persones que necessiten allotjament
temporal.
Aquest canvi classificatori s'acompanya d'una modificació de la seva
denominació per posar èmfasi en la perspectiva correcta que les
necessitats temporals d'habitació de les persones, segons quina sigui la
seva situació, es poden satisfer mitjançant un habitatge d'ús
independent o en allotjaments col·lectius, compartint espais habitables
amb altres persones que no formen part de la mateixa unitat de
convivència. Tenint en compte que aquests allotjaments han de jugar un
paper fonamental en la solució de situacions d'emergència social,
s'eliminen les limitacions quantitatives per establir aquest sistema en
substitució total o parcial de la reserva d'equipaments públics, de
manera que la concreció de l'ús d'allotjament dotacional sobre sòls
qualificats d'equipament ha de venir avalada únicament, com qualsevol
altre ús, per la justificació adequada de la seva necessitat preferent
respecte a altres usos d'equipament.
El règim transitori establert en relació amb aquestes mesures permet
la construcció d'allotjaments dotacionals de titularitat pública en
terrenys qualificats d'equipaments comunitaris, sense necessitat
d'adaptar prèviament el planejament urbanístic a les determinacions
d'aquest Decret llei, quan el planejament esmentat no en concreti l'ús o
com a ampliació d'equipaments existents d'acord amb les condicions
d'integració a l'entorn que s'estableixin.
També es regula la possibilitat que els particulars puguin promoure un
equipament d'allotjament dotacional en els terrenys qualificats de
sistema urbanístic d'equipaments comunitaris que el planejament
urbanístic general determini, sempre que s'acrediti l'interès públic o
social de l'allotjament dotacional mitjançant la concertació amb una
Administració competent en matèria d'habitatge de determinades
característiques de l'allotjament. Entre altres característiques
concertades, les relatives als col·lectius concrets a què es destina
l'allotjament i al barem de preus que els usuaris han de satisfer com a
màxim. Mentre el planejament urbanístic general no determini els àmbits
en què es poden situar els equipaments d'allotjament dotacional
d'iniciativa privada, els particulars poden promoure'ls mitjançant un
pla especial urbanístic que justifiqui la idoneïtat de la proposta amb
relació a les reserves de sòl disponibles al barri per a la implantació
de nous equipaments comunitaris i a l'existència d'altres allotjaments
dotacionals en el mateix àmbit.
L'article 12 fa referència a les mesures per incrementar el parc
públic d'habitatges de protecció pública de lloguer. Es tracta d'ampliar
en aquest cas la disponibilitat de sòl per a la promoció d'habitatge de
protecció pública. A aquest efecte, determina que la cessió obligatòria
de sòl amb aprofitament urbanístic a l'Administració urbanística
actuant, en les actuacions amb reserva de terrenys destinats a
habitatges de protecció pública, s'ha d'emplaçar sobre l'esmentada
reserva amb obligació de l'Administració adjudicatària de construir-los
en termini. En el cas que l'Administració no disposi de recursos
econòmics suficients per fer-ho, l'emplaçament del sòl de cessió ha de
ser en part sobre la reserva esmentada per tal de construir els
habitatges amb els ingressos obtinguts per l'alienació de la part de
cessió situada fora de la reserva o per la substitució d'aquesta part
pel seu equivalent per sostre construït.
Així mateix, respecte dels sòls provinents de les esmentades cessions
obligatòries i gratuïtes, s'estableix l'obligació de mantenir, amb
caràcter general, la titularitat pública dels sòls destinats a habitatge
de protecció pública provinents de les esmentades cessions per
configurar un parc públic estable d'habitatges de protecció pública
destinat al règim de lloguer.
L'article 13 fa referència a les mesures en matèria de reserves per a
habitatge de protecció pública. Es tracta fonamentalment d'ajustar la
redacció de diversos articles del text refós de la Llei d'urbanisme al
nou model d'habitatges amb protecció oficial.
D'altra banda, es regula la possibilitat que la qualificació
urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció
pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la
al supòsit d'edificis de nova construcció, al d'obres d'ampliació i de
reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar
majoritàriament nous residents.
En el cas de modificacions de planejament urbanístic en sòl urbà
consolidat que no comportin increment de l'edificabilitat, la destinació
parcial a habitatge de protecció pública no pot afectar els solars
resultants d'un procediment de repartiment equitatiu de beneficis i
càrregues si els terminis per edificar els solars resultants encara no
s'han esgotat. En aquests casos, s'estableix que el paràmetre urbanístic
de la zona que regula la densitat de l'ús residencial només s'aplica a
la part del sostre que no es destina a habitatge de protecció pública i
que el nombre màxim d'habitatges de protecció pública és el resultat
d'aplicar al sostre construït amb aquesta destinació la ràtio de 70 m2
per habitatge. Es tracta d'afavorir en aquests casos una oferta variada
d'aquests nous habitatges.
L'article 14 fa referència a una mesura per incrementar el parc privat
d'habitatges de lloguer. En aquest sentit, s'habilita el planejament
urbanístic perquè, d'acord amb la memòria social i tenint en compte les
línies d'actuació dels plans locals d'habitatge, pugui reservar sòl per a
un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense
possibilitat de dividir-los horitzontalment, amb la finalitat que se'n
cedeixi l'ús a terceres persones. En definitiva, es pretén que aquesta
mesura serveixi per incrementar l'oferta privada d'habitatges en
arrendament per contrarestar l'evolució a l'alça de les rendes del
lloguer.
Finalment, l'article 15 fa referència a una mesura per facilitar
l'execució d'actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà.
Es pretén encaixar adequadament en la legislació urbanística les
actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà a què fa
referència la legislació estatal sobre sòl i rehabilitació urbana. La
mesura pretén evitar la inseguretat jurídica actual en el desplegament
d'aquestes actuacions tan necessàries per al manteniment del parc
d'habitatges existent i per fixar-hi la població resident.
El Decret llei incorpora diverses disposicions addicionals, la primera
de les quals per reforçar les mesures urgents en matèria de foment de
la promoció d'habitatge amb protecció oficial de lloguer. En aquest
sentit, els arrendadors d'habitatges protegits promoguts amb ajuts
públics veuen reforçades les garanties de cobrament de les rendes davant
eventuals impagaments, mentre que en el cas dels llogaters d'aquest
tipus d'habitatges, s'estableix la prioritat en l'accés a les
prestacions al pagament del lloguer que convoca la Generalitat de
Catalunya.
La tercera estableix que el factor de localització aplicable per a la
determinació dels preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb
protecció oficial sigui únic per a tot l'àmbit de l'Àrea Metropolitana
de Barcelona.
La quarta fixa un termini d'un any a partir de l'entrada en vigor del
Decret llei perquè els municipis inclosos en les àrees de demanda
residencial forta i acreditada inscriguin en el Registre de planejament
urbanístic de Catalunya l'inventari de béns i drets que integren el
patrimoni públic de sòl i d'habitatge respectiu i el seu balanç de
situació.
La cinquena regula l'obligació que tenen el departament competent en
matèria d'habitatge i els municipis de més 50.000 habitants, i de tots
els compresos en l'àmbit de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, de
coordinar les seves actuacions en matèria d'habitatge mitjançant la
subscripció d'un programa d'actuació concertada en el termini de dos
anys des de l'entrada en vigor del Decret llei per detallar les línies
d'actuació principals per fer efectiu el dret a un habitatge digne i
adequat. A la resta de municipis inclosos en àrees de forta i acreditada
demanda, la subscripció del programa és potestativa i, en tots els
casos, ha de servir de base per mobilitzar els patrimonis públics de sòl
i d'habitatges respectius, amb la prioritat de posar a disposició dels
usuaris habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer. En l'àmbit
territorial de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, els programes són
l'instrument idoni perquè aquesta entitat exerceixi les seves funcions
de coordinació, i es reconeix que, en el municipi de Barcelona, la
gestió conjunta amb la Generalitat en aquesta matèria es duu a terme
mitjançant el Consorci d'Habitatge de Barcelona.
Les disposicions transitòries regulen les diverses situacions
jurídiques produïdes o iniciades amb anterioritat a l'entrada en vigor
del Decret llei. Pel que fa a la vigència de la qualificació dels
habitatges amb protecció oficial en els expedients en tramitació i
l'aprovada definitivament abans de l'entrada en vigor d'aquest Decret
llei, cal destacar que s'estableix l'aplicació immediata de la nova
regulació quan es tracti d'habitatges que formen part d'un patrimoni
públic de sòl i d'habitatge, amb la finalitat de preservar una part
important del parc d'habitatges amb preu intervingut. D'altra banda, la
disposició transitòria quarta estableix el règim jurídic aplicable a la
qualificació d'habitatges amb protecció oficial mentre no s'hagi aprovat
el nou pla pel dret a l'habitatge, ni l'ordre que permeti determinar
els preus de venda i rendes màxims.
La disposició derogatòria afecta explícitament diverses disposicions
de la Llei del dret a l'habitatge, del Pla per al dret a l'habitatge i
del Reglament de la Llei d'urbanisme que són incompatibles amb les
determinacions d'aquest Decret llei.
Les disposicions finals comprenen determinades modificacions
legislatives i manaments de contingut normatiu, a més de l'entrada en
vigor del Decret llei l'endemà de la publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Les modificacions legislatives afecten la Llei 18/2007, de 28 de
desembre, del dret a l'habitatge, per fer una referència instrumental a
la legislació urbanística en matèria de delimitació d'àrees subjectes
als drets de tanteig i retracte i regular un règim especial de l'Àrea
Metropolitana de Barcelona en matèria de conservació i rehabilitació en
el medi urbà d'interès metropolità. També afecten la disposició
transitòria primera de la Llei 3/2012, de 22 de febrer, de modificació
del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu
1/2010, de 3 d'agost, i l'article 12 de la Llei 12/2017, de 6 de juliol,
de l'arquitectura, en un aspecte relacionat amb els equipaments
d'allotjament dotacional de titularitat pública.
Entre els manaments, cal destacar el que fa referència a l'aprovació
del Pla territorial sectorial d'habitatge en el termini d'un any des de
l'entrada en vigor del Decret llei. Aquest Pla ha de concretar, per als
municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada
amb dificultats especials d'accés a l'habitatge, els estàndards de
reserva mínima de sòl per a habitatges de protecció pública, superiors
als que estableix la Llei d'urbanisme, que, com a mínim, han de ser del
50 per cent del sostre que es qualifiqui per a l'ús residencial de nova
implantació en sòl urbanitzable delimitat i del 40 per cent del sostre
esmentat en sòl urbà no consolidat, llevat que, en aquest darrer cas,
sigui necessari mantenir-lo en el 30 per cent per garantir la viabilitat
econòmica de l'actuació. La meitat, com a mínim, d'aquestes reserves
s'han de destinar al règim de lloguer.
Els altres manaments fan referència a l'inici immediat dels treballs
d'elaboració de la disposició reglamentària que estableixi les
condicions mínimes d'habitabilitat dels allotjaments dotacionals i
altres formes d'habitatge compartit, i a l'aprovació de l'ordre que
estableixi el preu de venda bàsic dels habitatges amb protecció oficial i
el factor de localització assignat a cada municipi en el termini de sis
mesos des de l'entrada en vigor del Decret llei.
Per tot això, en ús de l'autorització concedida en l'article 64 de
l'Estatut d'autonomia de Catalunya, a proposta del conseller de
Territori i Sostenibilitat, i d'acord amb el Govern,
Es modifica l'apartat 1 de l'article 16 de la Llei 18/2007, de 28 de
desembre, del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera
següent:
“1. El planejament urbanístic, en coherència amb les determinacions de
la planificació i la programació en matèria d'habitatge, ha de
qualificar en el medi urbà sòl adequat i suficient per a l'ús
d'habitatge destinat al domicili habitual de la població resident.”
2.1 Es modifica la lletra d de l'article 3 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
d) Habitatge buit: l'habitatge que roman desocupat permanentment,
sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest
efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi
de domicili per una situació de dependència, l'abandonament de
l'habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet
que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial
pendent de resolució. L'ocupació sense títol legítim no impedeix que es
pugui considerar buit un habitatge.
2.2 Es modifica la lletra b de l'apartat 2 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
b) Romanguin desocupats de manera permanent i injustificada per un
termini de més de dos anys. Ni l'ocupació d'aquests habitatges sense
títol habilitant ni la transmissió de la seva titularitat no alteren la
situació d'incompliment de la funció social de la propietat.
2.3 Es modifica la lletra d de l'apartat 2 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
d) No es destini a residència habitual i permanent de persones, si és
un habitatge amb protecció oficial o un habitatge reservat per al
planejament urbanístic a aquest tipus de residència.
2.4 S'afegeix un apartat 2 bis a l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
2 bis. Els supòsits de les lletres b i d de l'apartat 2
suposen un incompliment del deure de propietat de les edificacions de
dedicar-les a usos compatibles amb l'ordenació territorial i
urbanística.
2.5 S'afegeix un paràgraf, el segon, a l'apartat 3 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
Tanmateix, les administracions competents poden declarar
l'incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges quan,
requerits els propietaris perquè adoptin les mesures necessàries per
complir amb la funció esmentada, aquests incompleixin el requeriment en
el termini que s'hi estableixi. La declaració de l'incompliment de la
funció social pot comportar l'adopció de les mesures d'execució forçosa
que la legislació en matèria d'habitatge estableix i, en els supòsits de
l'apartat 2 bis, les establertes en la legislació en matèria de sòl,
incloent-hi l'expropiació forçosa en els casos establerts legalment.
2.6 Es modifica l'apartat 2 de l'article 8 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
2. A més de les competències de promoció i gestió que els reconeix la
legislació de règim local i les competències de control, inspecció,
execució forçosa, sanció i altres que els reconeix aquesta Llei, els ens
locals poden concertar polítiques pròpies d'habitatge amb
l'Administració de la Generalitat, en el marc dels instruments locals i
supralocals de planificació que estableixen aquesta Llei i la legislació
urbanística, i poden demanar la creació de consorcis o oficines locals
d'habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a
l'habitatge.
2.7 Es modifica la lletra a de l'apartat 1 de l'article 41 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
a) La desocupació permanent i injustificada a què fa referència l'article 5.2.b.
S'assimila a aquesta utilització anòmala la dels edificis inacabats amb
destinació final a habitatge, amb més del vuitanta per cent de les
obres de construcció executades, després que hagin transcorregut més de
dos anys des del finiment del termini màxim per acabar-los.
2.8 Es modifica l'apartat 3 de l'article 41 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
3. El departament competent en matèria d'habitatge i els municipis són competents per:
a) Instruir els procediments per comprovar si un habitatge o un
edifici d'habitatges s'utilitzen d'una manera anòmala o estan en una
situació anòmala i, amb l'audiència prèvia de les persones interessades,
declarar la utilització o situació anòmala i requerir la persona
responsable perquè adopti les mesures necessàries per corregir aquesta
utilització o situació en el termini que s'estableixi. En el requeriment
s'ha d'advertir la persona responsable de les possibles mesures a
adoptar davant l'incompliment, entre elles, la imposició de les multes
coercitives previstes en aquesta Llei.
b) Ordenar l'execució forçosa de les mesures necessàries per corregir
la utilització o situació anòmala i determinar el mitjà d'execució.
c) Sancionar la persona responsable quan la utilització o la situació
anòmales siguin constitutives d'una infracció en matèria d'habitatge
d'acord amb aquesta Llei.
Els procediments esmentats caduquen, un cop transcorregut el termini
màxim de sis mesos per dictar la resolució, si aquesta no ha estat
dictada i notificada. Aquest termini resta interromput en els supòsits a
què es refereix la legislació de procediment administratiu comú, i per
tot el temps que calgui per fer les notificacions mitjançant edictes, si
escau.
Llevat que un municipi manifesti la seva voluntat d'exercir, amb
caràcter general i preferent les competències esmentades, l'exercici de
la competència per part de les administracions esmentades es concreta i
coordina de manera concertada.
2.9 Es modifica l'apartat 1 de l'article 42 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. La Generalitat, en coordinació, si s'escau, amb les administracions
locals, han d'impulsar polítiques de foment per potenciar la
incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o
permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, han de vetllar per
evitar situacions de desocupació permanent d'habitatges i han d'aprovar
els programes d'inspecció corresponents.
2.10 S'afegeixen tres nous apartats, el 6, el 7 i el 8, a l'article 42
de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
6. Tanmateix, en el cas d'habitatges titularitat de persones
jurídiques privades, quan l'administració requereixi la persona
responsable perquè adopti les mesures necessàries per ocupar legalment i
efectivament un o diversos habitatges perquè constitueixin la
residència de persones, ha d'advertir-li en la mateixa resolució que, si
l'habitatge no s'ocupa legalment i efectivament en el termini que
estableixi, es podrà exigir l'execució forçosa de les mesures requerides
mitjançant la imposició d'una multa coercitiva de mil euros per cada
habitatge per lapses de temps d'un mes mentre romanguin desocupats, amb
un import màxim total del 50 per cent del preu estimat de l'habitatge.
En la situació assimilada relativa als edificis d'habitatges inacabats,
el requeriment esmentat ha d'incloure les mesures necessàries per acabar
prèviament les obres d'edificació.
7. En els supòsits establerts legalment, l'advertiment a què fa
referència l'apartat 6 ha d'incloure la possibilitat de declarar
l'incompliment de la funció social de la propietat a l'efecte d'iniciar
el procediment per a la seva expropiació forçosa.
8. En el cas de transmissió de l'habitatge, el nou propietari se
subroga en la posició de l'anterior a l'efecte d'assumir les
conseqüències de l'incompliment de la funció social de la propietat, amb
independència de quan es va iniciar la desocupació.
2.11 Es modifiquen els apartats 1 i 2 de l'article 113 de la Llei del
dret a l'habitatge, que resten redactats de la manera següent:
1. L'Administració que requereixi la persona obligada perquè dugui a
terme o deixi de fer una acció d'acord amb aquesta Llei, en cas
d'incompliment del requeriment en el termini que s'estableixi, pot
imposar multes coercitives per a la seva execució forçosa, reiterades
per lapses de temps que siguin suficients per complir el que hagi
ordenat. La multa coercitiva és independent i compatible amb la sanció
que correspongui per la infracció administrativa en matèria d'habitatge
que s'hagi pogut cometre.
2. L'import màxim total de les multes coercitives relacionades amb
l'execució forçosa d'obres no pot superar el 50 per cent del cost
estimat per executar-les. En altres supòsits, l'import esmentat no pot
superar el 50 per cent de la multa sancionadora establerta per al tipus
d'infracció comesa, sense perjudici del supòsit a què fa referència
l'article 42.6.
2.12 Es modifica la lletra h de l'apartat 1 de l'article 123 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
h) Incomplir un requeriment perquè s'ocupi legalment i efectivament un
habitatge perquè constitueixi la residència de persones.
4.1 Es modifica la lletra j de l'article 3 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
j) Allotjament dotacional: l'allotjament que, d'acord amb la
legislació urbanística, es destina a satisfer les necessitats temporals
d'habitació de les persones, en règim d'ús compartit de tots o una part
dels elements de l'allotjament amb altres usuaris, o en règim d'ús
privatiu d'un habitatge complet, per raó de dificultats d'emancipació,
de requeriments d'acolliment o assistència sanitària o social, de feina o
estudi, o d'afectació per una actuació urbanística. En aquest sentit,
requereixen assistència residencial, entre altres, les persones joves,
la gent gran, les persones amb discapacitat, les dones víctimes de la
violència de gènere, els immigrants, les persones separades o
divorciades que hagin perdut el dret a l'ús de l'habitatge compartit,
les persones pendents de reallotjament per operacions públiques de
substitució d'habitatges o per actuacions d'execució del planejament
urbanístic o els sense llar. La superfície d'aquests allotjaments és
determinada per les necessitats que s'han de satisfer. Poden ser
considerats allotjaments dotacionals els destinats a estades de curta
durada de persones amb necessitat d'acompanyament per assegurar-ne la
inserció social, amb tipologies i dissenys que en permetin l'ús
compartit per persones sense llaços familiars.
4.2 Es modifica la lletra f de l'apartat 2 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
f) S'incompleixi l'obligació d'oferir una proposta de lloguer social
abans d'interposar una demanda judicial en els termes que estableix la
Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar
l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
4.3 Es deroga la lletra g de l'apartat 2 de l'article 5 de la Llei del dret a l'habitatge.
4.4 Es modifica l'article 18 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 18.
Els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional
1. Els municipis que estan obligats segons la legislació urbanística a
fer reserves per a la construcció d'habitatges de protecció pública
també han d'efectuar-ne per al sistema urbanístic d'equipaments
comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública que
estableix la dita legislació, d'acord amb la memòria social.
2.Tant els ajuntaments com l'Administració de la Generalitat,
mitjançant l'Institut Català del Sòl, poden ser titulars de sòls
qualificats com a sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament
dotacional.
3. En aplicació de la legislació urbanística, els ajuntaments poden
obtenir sòl de titularitat privada destinat al sistema d'equipaments
comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública per cessió
obligatòria i gratuïta, per expropiació o per cessió onerosa acordada
amb el propietari o propietària. En aquest darrer cas, com a
contraprestació de la cessió, s'ha de constituir un dret de superfície o
de concessió administrativa a favor del cedent per construir i explotar
els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional. L'Administració
de la Generalitat pot adquirir, per expropiació forçosa i en execució
del planejament urbanístic, sòls amb destinació al sistema d'equipaments
comunitaris d'allotjament dotacional de titularitat pública, els quals
queden incorporats directament al patrimoni propi de l'Institut Català
del Sòl.
4. L'Institut Català del Sòl pot adquirir béns a títol onerós i pot
rebre terrenys per cessió gratuïta directament d'altres administracions
públiques per al seu patrimoni propi, els quals s'han de destinar al
sistema d'equipaments comunitaris d'allotjament dotacional per construir
i explotar allotjaments dotacionals de titularitat pública.
5. Els equipaments comunitaris d'allotjament dotacional es poden
promoure en règim de lloguer, sotmesos al règim jurídic dels habitatges
amb protecció oficial, i es poden acollir a les mesures de finançament
d'actuacions protegides en matèria d'habitatge.
6. L'Administració o l'ens públic titular del sòl pot construir i
gestionar directament els allotjaments dotacionals públics o pot atorgar
un dret de superfície o una concessió administrativa a tercers perquè
els construeixin i gestionin.
4.5 Es modifiquen les lletres i i j de l'apartat 2 de l'article 124 de la Llei del dret a l'habitatge, que resten redactades de la manera següent:
i) No formular la proposta obligatòria de lloguer social en els
supòsits en què ho requereix la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de
mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i
la pobresa energètica.
j) Incomplir en la formulació de la proposta obligatòria de lloguer
social els requisits que estableix la definició del lloguer social de
l'article 5.7 i de l'apartat 2 de la disposició addicional primera de la
Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar
l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
4.6 Es modifica l'apartat 1 de la disposició addicional
vint-i-quatrena de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de
la manera següent:
1. Es crea el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense
títol habilitant, amb caràcter administratiu, que depèn de l'Agència de
l'Habitatge de Catalunya, en el qual han de ser objecte d'inscripció
els habitatges que s'indiquin per reglament i en tot cas els habitatges
següents:
a) Els adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant
compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que no estiguin
ocupats per persones amb títol habilitant.
b) Els de titularitat de persones jurídiques privades que, d'acord amb
aquesta Llei, es trobin en situació d'utilització anòmala per la seva
desocupació permanent o en situació d'utilització assimilada d'acord amb
l'article 41.1.a.
La inscripció s'ha de dur a terme en la forma i els terminis que
determini el reglament que reguli el funcionament del Registre.
5.1 Es modifica l'apartat 4 de l'article 5 de la Llei de
mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i
la pobresa energètica, que resta redactat de la manera següent:
4. La realització de l'oferta obligatòria de lloguer social a què fan
referència els apartats 1 i 2 s'ha de comunicar, en un termini de tres
dies hàbils des de la seva realització, a l'ajuntament del municipi en
què es troba situat l'habitatge i a l'Agència de l'Habitatge de
Catalunya.
5.2 Es deroga la lletra c de l'apartat 7 de l'article 5
de la Llei de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de
l'habitatge i la pobresa energètica.
5.3 Es deroga l'apartat 8 de l'article 5 de la Llei de mesures urgents
per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa
energètica.
5.4 Es modifica la lletra b de l'apartat 9 de l'article 5
de la Llei de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de
l'habitatge i la pobresa energètica, que resta redactada de la manera
següent:
b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d'un grup
d'empreses, siguin titulars de més de 15 habitatges, amb les excepcions
següents:
1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de
l'article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a
l'habitatge.
2n. Les persones que tinguin més d'un 15 per cent de la superfície
habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció
oficial destinats a lloguer.
5.5 S'afegeix una lletra c a l'apartat 1 de l'article 7
de la Llei de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de
l'habitatge i la pobresa energètica, amb la redacció següent:
c) Que el propietari hagi incomplert el requeriment relatiu a
l'obligació que l'habitatge sigui ocupat legalment per constituir la
residència de les persones, en què s'advertia que, si no n'acreditava
l'ocupació en un termini màxim d'un mes, es podria declarar
l'incompliment de la funció social de l'habitatge a l'efecte d'iniciar
el procediment per a la seva cessió obligatòria en els termes que regula
aquest article.
5.6 S'afegeix un nou article, el 10, a la Llei de mesures urgents per a
afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa
energètica, amb la redacció següent:
Article 10
Renovació dels contractes de lloguer social obligatori
En els casos de lloguer social que arribin a la fi del termini
contractual marcat, les persones o unitats familiars afectades tenen
dret a la formalització, per una única vegada, d'un nou contracte segons
les condicions que estableix la llei, sempre que se segueixin trobant
dins dels paràmetres d'exclusió residencial establerts a l'article 5.7 i
així sigui acreditat pels mateixos afectats. A aquest efecte, el
titular de l'habitatge ha de requerir els afectats perquè presentin la
documentació que ho corrobori amb una antelació de quatre mesos abans de
la data d'expiració del contracte.
5.7 S'afegeix una disposició addicional, la primera, a la Llei de
mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i
la pobresa energètica, amb la redacció següent:
Primera
Oferiment de proposta de lloguer social
1. L'obligació a què fa referència l'article 5.2, d'oferir una
proposta de lloguer social abans d'interposar determinades demandes
judicials, es fa extensiva en els mateixos termes a qualsevol acció
executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les
demandes de desnonament següents:
a) Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita
l'ocupació de l'habitatge. La proposta de lloguer social és exigible
durant un període de tres anys comptadors a partir de l'entrada en vigor
del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per
millorar l'accés a l'habitatge.
b) Per manca de títol jurídic que habiliti l'ocupació, quan el
demandant tingui la condició de gran tenidor d'acord amb la lletra a de l'apartat 9 de l'article 5 i amb la lletra a de l'apartat 3 d'aquesta disposició, sempre que concorrin les circumstàncies següents:
1r. Que l'habitatge es trobi en la situació d'utilització anòmala a
què fa referència l'article 41.1.a de la Llei 18/2007, de 28 de
desembre, del dret a l'habitatge.
2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que
l'ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de
l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures
urgents per millorar l'accés a l'habitatge.
3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament
social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració
pública o d'acord amb l'article 5.2.
4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el
compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d'exclusió
residencial i sobre l'arrelament i la convivència en l'entorn veïnal.
2. La durada mínima dels contractes de lloguer social a subscriure
d'acord amb el que estableix aquesta Llei ha de ser, com a mínim, igual a
la prevista a la legislació d'arrendaments urbans i, en qualsevol cas,
no pot ser inferior a cinc anys, en cas que el titular de l'habitatge
sigui una persona física, i a set anys si ho és una persona jurídica.
3. La definició de gran tenidor a què fa referència l'article 5.9 es fa extensiva en els mateixos termes a:
a) Els fons de capital risc i de titulització d'actius.
b) Les persones físiques que disposin de la titularitat de més de 15
habitatges, amb les mateixes excepcions que per a les persones
jurídiques preveu la lletra b de l'article 5.9.
5.8 S'afegeix una disposició addicional, la segona, a la Llei de
mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i
la pobresa energètica, amb la redacció següent:
Disposició addicional segona
Condicions econòmiques de la cessió obligatòria d'habitatges
A l'efecte de l'apartat 3 de l'article 7, les condicions econòmiques
de la cessió de l'habitatge a l'Administració es corresponen amb les que
les parts acordin atenent els criteris de lloguer social de l'article
5.7. Si no hi ha acord, la compensació econòmica es correspon amb el 40
per cent de la renda màxima que pertocaria a l'habitatge si tingués la
qualificació de protecció oficial, tenint en compte que, mentre no es
dicti l'ordre a què fa referència l'apartat 5 de l'article 83 bis de la
Llei 18/2007, de 28 de setembre, del dret a l'habitatge, la renda
esmentada és la que li pertocaria si la qualificació fos de règim
especial.
6.1 Es deroga la lletra j de l'article 4 de la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial.
6.2 Es modifica el títol de l'article 15 de la Llei de mesures
de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió
residencial, que resta redactat de la manera següent:
Article 15
Expropiació forçosa d'habitatges
6.3 Es modifiquen els apartats 1, 2, 3, 4, 5 i 6 de l'article 15 de la
Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en
risc d'exclusió residencial, que resten redactats de la manera següent:
1. Es pot aplicar l'expropiació forçosa per causa d'interès social a
l'efecte de dotar les administracions competents en la matèria d'un parc
social d'habitatges assequibles de lloguer per atendre amb caràcter
preferent les necessitats d'habitatge de les persones que es troben en
situació d'exclusió residencial o que estan en risc de trobar-s'hi. Amb
aquesta finalitat, és causa d'interès social l'incompliment de la funció
social de la propietat, relativa a l'ocupació legal i efectiva de
l'habitatge perquè constitueixi la residència de les persones. Quan
l'expropiació forçosa sigui només de l'ús de l'habitatge, la seva durada
ha de ser per un període de deu anys com a màxim.
2. Per aplicar l'expropiació forçosa per incompliment de la funció
social de la propietat a què fa referència l'apartat 1, cal la
concurrència dels requisits següents:
a) Que els immobles estiguin situats en les àrees indicades per
l'article 12.5 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a
l'habitatge, o en els municipis que el Govern declari per decret atenent
les necessitats d'habitatge i el parc d'habitatges disponibles. Per
determinar aquests municipis, s'ha de donar audiència a les entitats
locals afectades i tenir en compte la participació del Consell de
Governs Locals o de les organitzacions associatives dels ens locals més
representatives.
b) Que els habitatges estiguin inscrits en el Registre d'habitatges
buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, o siguin susceptibles
d'estar-hi inscrits, o pertanyin a persones jurídiques que els hagin
adquirit d'un titular d'habitatges inscrits en el Registre en primera o
ulteriors transmissions, encara que el titular actual sigui un fons de
titulització d'actius o l'adquisició s'hagi efectuat mitjançant la
transmissió d'accions o participacions de societats mercantils.
3. En el supòsit a què fa referència l'apartat 1, són administracions
expropiants els municipis i el departament competent en matèria
d'habitatge. Poden ser-ne beneficiàries les entitats de dret públic que
gestionin el parc social d'habitatges i les entitats privades sense ànim
de lucre que, d'acord amb la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a
l'habitatge, gestionin habitatges d'inserció o tinguin la condició de
promotor social d'habitatges. Les administracions expropiants o, si
escau, les beneficiàries resten obligades a complir la funció social
dels habitatges adquirits en el termini d'un mes a partir del moment en
què estiguin en condicions d'ús efectiu i adequat.
4. És requisit per iniciar el procediment d'expropiació a què fa
referència l'apartat 2 requerir prèviament la persona titular de
l'habitatge afectat perquè compleixi amb l'obligació que sigui ocupat
legalment per constituir la residència de les persones, amb
l'advertiment que, si no n'acredita l'ocupació en un termini màxim d'un
mes, es podrà declarar l'incompliment de la funció social de l'habitatge
a l'efecte d'iniciar el procediment per a la seva expropiació i que, de
conformitat amb l'article 49.3 del text refós de la Llei del sòl i de
rehabilitació urbana, el contingut del dret de propietat es reduirà en
un 50 per cent del seu valor, la diferència del qual correspon a
l'Administració expropiant. L'Administració i la persona titular de
l'habitatge poden convenir l'adquisició de l'habitatge o del seu ús
temporal lliurement i per acord mutu per destinar-lo al lloguer social
en el termini de tres mesos, supòsit en el qual conclou el procediment
d'expropiació que s'hagués iniciat i la cessió esdevé amistosa.
5. Atenent la necessitat urgent que calgui satisfer, la resolució
d'inici de l'expedient d'expropiació forçosa porta implícita la
declaració d'ocupació urgent, als efectes del que estableix l'article 52
de la Llei sobre expropiació forçosa.
6. Per determinar el preu just mitjançant l'acord de les parts, s'han
de tenir en compte els criteris de lloguer social establerts per
l'article 5.7 de la Llei 24/2015. Si no hi ha acord, el preu just ha de
ser fixat pel Jurat d'Expropiació de Catalunya d'acord amb la seva
normativa reguladora. En la determinació del preu just s'ha de tenir en
compte el cost de l'adequació de l'habitatge per conservar-lo en les
condicions exigibles, d'acord amb l'article 30 de la Llei 18/2007.
6.4 Es modifica l'apartat 8 de l'article 15 de la Llei de mesures de
protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió
residencial, que resta redactat de la manera següent:
8. El termini a què fa referència l'apartat 1 en cas d'expropiació
temporal de l'ús compta a partir de l'ocupació efectiva de l'habitatge,
una vegada aquest s'ha adequat.
6.5 Es modifica la lletra b de l'apartat 2 de l'article 16 de
la Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones
en risc d'exclusió residencial, que resta redactada de la manera
següent:
b) L'execució hipotecària o d'altre tipus derivada de la reclamació
d'un deute hipotecari i el desnonament per impagament de les rendes de
lloguer.
6.6 Es modifica l'apartat 3 de l'article 16 de la Llei de mesures de
protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió
residencial, que resta redactat de la manera següent:
3. Estan obligats, com a última mesura, a oferir als ocupants que es
trobin en les condicions a què fa referència l'apartat 1 el
reallotjament en un habitatge de la seva titularitat, en règim de
lloguer i per un termini igual a la durada mínima prevista a la
legislació d'arrendaments urbans en funció del tipus d'arrendador, els
adquirents dels habitatges i els instants dels processos judicials
d'execució hipotecària o d'altre tipus derivada de la reclamació d'un
deute hipotecari, o de desnonament per impagament de rendes de lloguer a
què fan referència les lletres a i b que, alhora, siguin,
d'acord amb la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a
afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa
energètica, grans tenidors titulars d'habitatges inscrits en el Registre
d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, o
susceptibles de ser-hi inscrits, o persones jurídiques titulars
d'habitatges que hagin adquirit d'un titular d'habitatges inscrits en el
Registre en primera o ulteriors transmissions, encara que el titular
actual sigui un fons de titulització d'actius o que l'adquisició s'hagi
efectuat mitjançant la transmissió d'accions o participacions de
societats mercantils.
6.7. Es modifica l'apartat 6 de l'article 16 de la Llei de mesures de
protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió
residencial, que resta redactat de la manera següent:
6. La vigència de les mesures establertes per aquest article
s'estableix amb un caràcter temporal màxim de cinc anys a partir de
l'endemà de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, sens perjudici de la
durada dels contractes de lloguer concertats a l'empara d'aquest
article.
6.8 S'afegeix una nova disposició addicional, la tretzena, a la Llei
de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc
d'exclusió residencial, amb la redacció següent:
Disposició addicional tretzena
Allotjament provisional en situacions d'emergència social en matèria d'habitatge
1. En situacions d'emergència social de les persones en risc
d'exclusió residencial d'acord amb la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de
mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i
la pobresa energètica, l'allotjament d'aquestes persones s'efectua, amb
caràcter provisional, en un allotjament dotacional que formi part del
sistema urbanístic d'equipaments comunitaris o, si no n'hi ha, en altres
allotjaments gestionats per les administracions competents en les
mateixes condicions de temporalitat regulades per als allotjaments
dotacionals.
2. Les resolucions sobre l'adjudicació d'allotjament provisional a què
fa referència l'apartat 1, a proposta de les meses de valoració de
situacions d'emergència social i econòmica, han de tenir en compte:
a) Les situacions de convivència veïnal pacífica. A aquest efecte,
s'han de valorar els informes emesos pels òrgans competents dels
ajuntaments corresponents o dels cossos policials i, si escau, les
al·legacions fetes per les comunitats de propietaris interessades.
b) La disponibilitat, per part de les persones afectades, d'altre
habitatge o immoble per qualsevol títol que n'habiliti l'ocupació.
3. En situacions d'emergència social de les persones ocupants sense
títol habilitat d'habitatges adquirits o gestionats per les
administracions competents, l'allotjament d'aquestes persones es pot
efectuar en les mateixes condicions a què fan referència els apartats 1 i
2. Tanmateix, en el cas d'ocupacions anteriors a l'adquisició o gestió
de l'habitatge per part de l'Administració, es pot considerar la
possibilitat d'atendre provisionalment la necessitat d'allotjament en el
mateix habitatge ocupat si es compleixen les condicions següents:
a) Que la unitat familiar ocupant tingui resolució favorable de la
mesa de valoració de situacions d'emergència social i econòmica.
b) Que no s'hagi iniciat el procediment per a l'adjudicació definitiva dels habitatges ocupats.
c) Que la seva ocupació sigui, com a mínim, sis mesos anterior a la
data d'adquisició dels habitatges o d'inici de la seva gestió per part
de l'Administració. Aquesta circumstància s'ha d'acreditar per qualsevol
mitjà admès en dret.
d) Que no hagin renunciat a l'adjudicació d'un habitatge d'emergència social els darrers dos anys.
4. La situació d'allotjament provisional de conformitat amb aquest
article no dona a les persones adjudicatàries preferència per si mateixa
en el procediment d'adjudicació definitiva d'habitatge del parc públic o
gestionat per les administracions públiques.
5. Per tal de fer efectives les resolucions d'adjudicació definitiva
dels habitatges de les administracions públiques o gestionats per
aquestes que tinguin ocupants sense títol habilitant, es poden utilitzar
els mecanismes d'execució forçosa dels actes administratius o altres
mecanismes legals que permetin l'ocupació de l'habitatge per part de les
persones adjudicatàries.
6.9 Es deroguen els apartats 2 a 5 de la disposició final quarta de la
Llei de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en
risc d'exclusió residencial.
7.1 S'afegeix un nou apartat, el 2 bis, a l'article 8 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
2 bis. En el marc de les competències de promoció i gestió de
l'habitatge de protecció pública a què fa referència l'apartat 2, els
ens locals exerceixen les funcions següents:
a) L'encàrrec dels projectes d'edificació sobre sòls de titularitat
municipal o sobre els que tingui disponibilitat per a la construcció
d'habitatges de protecció pública, la licitació i l'execució de les
obres.
b) La definició dels criteris i procediments d'adjudicació dels
habitatges promoguts pels ens locals i la selecció de les persones
adjudicatàries dels habitatges.
c) La gestió dels habitatges promoguts pels ens locals en règim de lloguer i el seu manteniment.
d) L'execució dels programes i línies d'actuació que defineix aquest
Llei o els plans d'habitatge, amb la finalitat d'incrementar el parc
d'habitatges de titularitat o gestió municipal.
7.2 Es modifica l'apartat 1 de l'article 17 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. El planejament urbanístic, mitjançant l'establiment de la
qualificació urbanística d'habitatge de protecció pública i la
determinació dels percentatges de sostre que els sectors de planejament
derivat han de reservar per aquesta destinació, vinculen el sòl al règim
de protecció oficial que aquesta Llei estableix, de conformitat amb la
legislació urbanística, el planejament territorial i la memòria social.
La qualificació urbanística del sòl d'habitatge de protecció pública, de
caràcter genèric o específic, que estableixi el planejament urbanístic
vincula en els mateixos termes la qualificació d'habitatge amb protecció
oficial.
7.3 Es modifiquen els apartats 5 i 6 de l'article 17 de la Llei del
dret a l'habitatge, que resten redactats de la manera següent:
5. El planejament urbanístic general de nova implantació, sens
perjudici del compliment dels estàndards de reserva mínima destinada a
habitatges de protecció pública que estableix la legislació urbanística,
ha de garantir i justificar que no es redueix en el conjunt del pla el
total de sostre qualificat d'habitatge de protecció pública pel
planejament anterior, llevat que es justifiqui adequadament a la memòria
social que s'han produït canvis estructurals en la demanda d'habitatge
que permetin reconsiderar les qualificacions amb aquesta destinació i,
en els municipis inclosos en una àrea de demanda residencial forta i
acreditada, que es compleix l'objectiu de solidaritat urbana. Aquesta
darrera possibilitat té caràcter excepcional i sempre s'ha de respectar
la durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la
qualificació dels habitatges amb protecció oficial que hi estiguin
edificats.
6. Les modificacions puntuals del planejament urbanístic general que
afectin la qualificació urbanística del sòl d'habitatge de protecció
pública i que comportin la reducció del sostre amb aquesta destinació
tenen caràcter excepcional i s'han de justificar adequadament, sigui per
la necessitat de creació de sistemes urbanístics de titularitat
pública, sigui pels canvis estructurals produïts en la demanda
d'habitatge. En aquest darrer cas, si es tracta d'un municipi inclòs en
una àrea de demanda residencial forta i acreditada, s'ha de justificar
que es compleix l'objectiu de solidaritat urbana. En tot cas, aquestes
modificacions han de respectar la durada de la subjecció al règim
jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb
protecció oficial que hi estiguin edificats.
7.4 Es modifica l'article 77 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 77
Definició d'habitatge amb protecció oficial
1. És habitatge amb protecció oficial el que, d'acord amb aquesta
Llei, els reglaments que la despleguin i els plans d'habitatge, se
subjecta a un règim de protecció pública que permet establir-ne com a
mínim el preu màxim de venda, lloguer o altres formes d'accés a
l'habitatge, i que un acte administratiu dictat pel departament
competent en matèria d'habitatge qualifica com a tal d'acord amb el
procediment específic establert per reglament. La protecció oficial es
pot estendre a garatges, annexos, trasters i altres elements diferents
de l'habitatge, però que hi estiguin vinculats. Aquesta extensió de la
protecció oficial s'ha de regular per reglament.
2. La funció essencial dels habitatges amb protecció oficial és
satisfer la necessitat d'habitatge de les persones usuàries que els
ocupen legalment perquè en constitueixin la residència habitual.
3. La qualificació d'habitatge amb protecció oficial és:
a) Genèrica, quan l'accés a l'habitatge de les persones usuàries pugui
ser en règim de propietat, d'arrendament o altre règim de cessió de
l'ús sense transmissió de la propietat.
b) Específica, quan l'accés a l'habitatge de les persones usuàries sigui només en règim d'arrendament.
4. Els promotors han d'inscriure al Registre de la Propietat la
qualificació definitiva genèrica o específica dels habitatges amb
protecció oficial.
7.5 Es deroguen els apartats 1 i 5 de l'article 78 de la Llei del dret a l'habitatge.
7.6 Es modifica l'article 79 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 79
Vigència de la qualificació dels habitatges amb protecció oficial
1. La qualificació dels habitatges amb protecció oficial és vigent mentre concorri alguna de les circumstàncies següents:
a) Que el planejament urbanístic els reservi a l'ús d'habitatge de protecció pública.
b) Que estiguin integrats en un patrimoni públic de sòl i d'habitatge.
2. En altres supòsits a què fa referència l'apartat 1, la vigència de
la qualificació dels habitatges amb protecció oficial pot ser de durada
determinada d'acord amb el que s'estableixi reglamentàriament atenent si
s'han atorgat ajuts públics o no per a la seva promoció i la naturalesa
d'aquests, incloent-hi la cessió gratuïta del sòl o el vol afectats o
per un preu inferior al seu valor.
3. Mentre es donin les circumstàncies legals i reglamentàries que
determinen la vigència de la qualificació d'habitatge amb protecció
oficial, només se'l pot desqualificar a iniciativa de la mateixa
Administració per raons d'interès públic vinculades a les necessitats de
l'habitatge i sempre que la qualificació urbanística del sòl no el
destini a l'ús d'habitatge de protecció pública.
4. La resolució que, si escau, autoritzi la desqualificació d'acord
amb el que es preveu a l'apartat 3 pot fixar com a condició la
necessitat de devolució de tots o de part dels ajuts percebuts.
7.7 Es modifica l'article 83 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Article 83
Preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial
1. Els habitatges amb protecció oficial se subjecten al règim de preus
de venda i de rendes que correspon abonar als usuaris com a màxim,
determinats d'acord amb els articles 83 bis a 83 ter.
2. Correspon a l'Administració competent per qualificar els habitatges
amb protecció oficial determinar-ne el preu o la renda màxims en el
moment de qualificar-los. Cada vegada que es formalitzi un contracte que
permeti als usuaris ocupar un habitatge amb protecció oficial, les
parts han de fer constar al contracte el preu i la renda màxims vigents
en aquell moment, sense perjudici que puguin pactar un preu o una renda
inferiors.
7.8 S'afegeixen dos articles nous, el 83 bis i el 83 ter, amb la redacció següent:
Article 83 bis
Determinació del preu de venda màxim
1. El preu de venda màxim d'un habitatge amb protecció oficial es
determina aplicant al preu de venda bàsic els factors de localització i
de característiques de l'habitatge.
2. El preu de venda bàsic dels habitatges amb protecció
oficial, expressat en euros, per metre quadrat de superfície útil, és
únic per a tot el territori i es determina atenent:
a) El valor mínim dels terrenys no transformats urbanísticament
propers a nucli de població, que s'estableix en 7,5 euros per metre
quadrat de sòl. Aquest valor es pot actualitzar mitjançant la llei
d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat.
b) Les despeses ordinàries per a la urbanització dels terrenys esmentats.
c) Els costos de construcció d'un habitatge en un edifici plurifamiliar, de qualitat mitjana i de característiques estàndards.
3. El factor de localització permet corregir a l'alça el preu de venda
bàsic atenent la demanda residencial existent en cada municipi.
4. El factor de característiques de l'habitatge pondera les seves
condicions específiques en matèria d'eficiència energètica i, respecte
als habitatges usats, les circumstàncies d'antiguitat, així com el seu
estat de conservació, que, valorades en el seu conjunt, influeixin
significativament en el preu. Correspon a aquest factor un valor entre
0,9 i 1,1, tenint en compte que el valor 1 es correspon amb un habitatge
de característiques estàndard.
5. Correspon al conseller o consellera del departament competent en
matèria d'habitatge establir periòdicament el preu de venda bàsic i el
factor de localització mitjançant ordre.
Article 83 ter
Determinació de la renda màxima i bonificacions a la renda
1. La renda màxima d'un habitatge amb protecció oficial es determina
aplicant al preu de venda màxim obtingut una taxa anual de rendibilitat
del 4,8 per cent. Aquesta taxa es pot actualitzar mitjançant la llei
d'acompanyament a la Llei de pressupostos de la Generalitat. La renda
màxima obtinguda s'ha de reduir en funció del que estableixin els ajuts
públics, incloent-hi la cessió de sòl, que, si escaigués, s'haguessin
obtingut per a la promoció de l'actuació.
2. En els contractes es pot pactar l'actualització anual de la renda,
sense que es pugui preveure un increment superior al que resultaria
d'aplicar la variació percentual experimentada per l'índex de preus al
consum en la data de l'actualització.
3. Les administracions públiques competents poden establir
bonificacions a la renda en funció del nivell d'ingressos dels usuaris.
En cas de promocions privades dels habitatges, les bonificacions que
s'estableixin s'han de compensar a la cedent de l'ús de l'habitatge.
Aquestes bonificacions són revisables anualment d'acord amb la variació
de la situació econòmica de les persones usuàries.
7.9 S'afegeix un nou apartat, el 9, a l'article 95 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
9. La inscripció al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb
Protecció Oficial caduca, previ advertiment de l'Administració que
gestiona el Registre, en el termini d'un any, llevat que sigui renovada
abans del transcurs d'aquest termini mitjançant la presentació d'una
declaració responsable sobre el compliment dels requisits exigits.
7.10 Es modifica la lletra c) de l'apartat 1 de l'article 96 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactada de la manera següent:
c) La renúncia a participar en un procediment d'adjudicació i la
renúncia a l'habitatge amb protecció oficial adjudicat, per una sola
vegada, sense causa justificada.
7.11 S'afegeix una nova lletra, l'f, a l'apartat 1 de l'article 96 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
f) La caducitat de la inscripció per manca de renovació.
7.12 Es modifica l'apartat 1 de l'article 101 de la Llei del dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
1. Els promotors d'habitatges amb protecció oficial gestionen el
procés d'adjudicació d'acord amb aquest article, atenent les
particularitats de l'article 101 bis i sens perjudici dels règims
especials regulats als articles 102 i 103 i del dret de reallotjament de
les persones afectades per l'execució d'una actuació urbanística.
7.13 S'afegeix un nou apartat, el 2 bis, a l'article 101 de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
2bis. En el cas de promocions públiques d'habitatge amb protecció
oficial, correspon a l'Administració promotora aprovar les bases i
gestionar el procediment d'adjudicació. En el cas que l'esmentada
Administració promotora no sigui la municipal, les bases s'han
d'elaborar tenint en compte els criteris i necessitats que indiqui
l'Administració municipal.
7.14 S'afegeix un nou article, el 101 bis de la Llei del dret a l'habitatge, amb la redacció següent:
Article 101 bis
Adjudicació d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada
1. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció
oficial amb ajuts públics, el procés d'adjudicació es regeix per les
condicions i els criteris de selecció dels adjudicataris que estableixi
l'Administració atorgant de l'ajut. Si aquesta Administració no es
reserva per a si la gestió del procés d'adjudicació dels habitatges,
correspon als promotors privats gestionar-lo.
En cas d'habitatges en règim de lloguer, les primeres i posteriors
adjudicacions s'han de dur a terme per ordre de preferència segons la
major antiguitat de la inscripció en el Registre de Sol·licitants
d'Habitatges amb Protecció Oficial d'acord amb la llista proporcionada
per l'Administració competent.
2. En el supòsit de promocions privades d'habitatges amb protecció
oficial en règim de lloguer, sense ajuts públics, sobre terrenys
destinats urbanísticament a l'ús d'habitatge de protecció pública,
correspon als promotors privats gestionar el procés d'adjudicació a
partir de la llista proporcionada per l'Administració competent de
persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb
Protecció Oficial d'acord amb el procediment que s'estableixi per
reglament. En cas que es produeixin vacants o renúncies, l'adjudicació
posterior dels habitatges afectats a altres sol·licitants s'ha
d'efectuar d'acord amb l'article 103.
3. Per obtenir la llista de persones inscrites en el Registre de
Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial, els promotors privats
que gestionin el procés d'adjudicació l'han de sol·licitar davant
l'òrgan gestor del Registre, indicant les condicions relatives als
ingressos econòmics o altres que, si escau, siguin exigibles a les
adjudicatàries de conformitat amb aquesta Llei. L'Administració disposa
d'un termini màxim d'un mes per facilitar aquest llistat, que ha d'estar
integrat per la relació de les persones inscrites que reuneixin les
condicions exigides per ser adjudicatàries i, si escau, ordenada per
antiguitat de la seva inscripció en el Registre.
7.15 Es modifica el primer paràgraf de l'article 103 de la Llei del
dret a l'habitatge, que resta redactat de la manera següent:
Els habitatges amb protecció oficial promoguts sense ajuts públics i
sense que la qualificació urbanística del sòl imposi aquesta destinació
són adjudicats pels promotors pel procediment que lliurement escullin,
respectant en tot cas els requisits que siguin exigits per reglament per
accedir a habitatges amb protecció oficial. Així mateix, cal respectar
els criteris següents:
10.1 Es modifica la lletra c de l'apartat 1 de l'article 110 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
c) Per a l'adquisició de terrenys compresos en àrees destinades al
patrimoni públic de sòl i d'habitatge i per a l'adquisició de terrenys
destinats a habitatge de protecció pública, si ho determina el
planejament.
10.2 Es deroga el capítol II del títol cinquè del text refós de la Llei d'urbanisme.
10.3 Es deroguen els articles 161 i 162 del text refós de la Llei d'urbanisme.
10.4 S'afegeixen tres apartats nous, el 4, el 5 i el 6, a l'article
164 del text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
4. Les administracions competents per gestionar el patrimoni municipal
de sòl i d'habitatge han d'inventariar separadament d'altres béns i
drets patrimonials els que integrin aquest patrimoni. Entre altres dades
necessàries per gestionar els béns i els drets del patrimoni municipal
de sòl i d'habitatge, han de constar en aquest inventari les relatives
a:
a) La identificació precisa.
b) El títol i el preu d'adquisició.
c) La situació jurídica i urbanística.
d) L'ús a què es dediquen efectivament.
e) Les operacions que hagin de ser anotades en l'instrument de comptabilitat pública corresponent.
f) La seva vinculació, si escau, a les expresses finalitats que
preveuen els articles 46.2 c i 46.4 en matèria d'habitatges de protecció
pública.
5. L'inventari i el balanç de situació del patrimoni municipal de sòl i
d'habitatge s'ha d'actualitzar permanentment. No es pot alienar cap bé o
dret del patrimoni municipal de sòl i d'habitatge si no està
inventariat adequadament i, si escau, l'inventari inscrit en el Registre
de planejament urbanístic de Catalunya.
6. Els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i
acreditada han d'aprovar anualment l'inventari dels béns i els drets que
integren el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge, així com el
balanç de situació d'aquest patrimoni, i trametre'ls al Registre de
planejament urbanístic de Catalunya per a la seva inscripció.
10.5 Es modifica el capítol IV del títol cinquè del text refós de la
Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
Capítol IV. Mitjans per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge
Article 172.
Àrees destinades al patrimoni públic de sòl i d'habitatge
1. Es poden delimitar, en qualsevol classe de sòl, àrees per adquirir
béns i drets determinats que hi són compresos per tal d'integrar-los en
el patrimoni públic de sòl i d'habitatge per a qualsevol de les
finalitats que preveu l'article 160.5. En sòl urbà, entre altres
finalitats, aquestes àrees poden comprendre terrenys destinats a l'ús
d'habitatge amb la finalitat de construir-hi habitatges de protecció
pública o de destinar els que hi siguin construïts a aquest règim de
protecció, encara que el planejament urbanístic no reservi
específicament al règim de protecció pública l'ús d'habitatge a què els
destina.
2. El projecte de delimitació de les àrees a què fa referència
l'apartat 1, aprovat separadament o com a part d'un pla urbanístic, ha
d'especificar la finalitat concreta que justifiqui l'adquisició de béns i
drets i establir:
a) El sistema d'adquisició mitjançant l'expropiació forçosa o en
exercici del dret de tanteig que es constitueixi respecte de les
transmissions oneroses, incloent-hi les que es duen a terme mitjançant
l'adquisició d'accions o participacions socials a canvi de l'aportació
de la titularitat de l'immoble afectat.
b) El termini màxim per iniciar el procediment d'expropiació, que no
pot ser superior a sis anys, o la durada màxima del dret real de
tanteig, que no pot ser superior a dotze anys.
c) La relació de béns i drets afectats per l'expropiació forçosa o, en
el cas del dret de tanteig, la identificació dels terrenys i edificis
que formen part de l'àrea amb indicació dels carrers, polígons, sectors o
paratges afectats.
Quan la delimitació de l'àrea a efectes del dret de tanteig afecti tot
el terme municipal o una classe o categoria de sòl, s'ha de preveure en
el planejament general.
3. Són administracions competents per aprovar separadament els
projectes de delimitació d'àrees destinades al patrimoni públic de sòl i
d'habitatge les que ho siguin per constituir aquest patrimoni.
4. Són tràmits essencials del procediment d'aprovació dels projectes
de delimitació d'àrees destinades al patrimoni públic del sòl i
d'habitatge el d'informació pública i, en el cas d'expropiació forçosa,
el d'audiència dels titulars dels béns i drets afectats.
5. La constitució del dret real de tanteig a què fa referència aquest
article es pot inscriure en el Registre de la Propietat d'acord amb la
legislació en la matèria.
Article 173
Dret legal de tanteig
1. L'Administració de la Generalitat té el dret de tanteig sobre les transmissions oneroses que afectin els béns següents:
a) Els sòls de titularitat privada reservats a l'ús d'habitatge de protecció pública pel planejament urbanístic.
b) Els habitatges arrendats quan, d'acord amb la legislació sobre
arrendaments urbans, es transmetin conjuntament amb la resta
d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble.
2. El dret de tanteig a què fa referència l'apartat 1 es pot exercir
mitjançant l'Institut Català del Sòl en el supòsit de la lletra a,
i mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge, o les
entitats de dret públic amb personalitat jurídica pròpia competents en
matèria d'habitatge, en el supòsit de la lletra b.
Article 174.
Exercici dels drets de tanteig i de retracte
1. El dret de tanteig a què fa referència aquest capítol comporta
l'obligació de qui vol alienar onerosament el bé afectat de comunicar a
l'Administració titular del dret les condicions de transmissió del bé.
L'exercici del dret de tanteig implica que l'Administració o els
beneficiaris adquireixen el bé en les condicions comunicades. Poden ser
beneficiaris del dret de tanteig:
a) L'Institut Català del Sòl, quan es tracti de terrenys destinats a l'ús d'habitatge.
b) Els ajuntaments.
c) Els promotors socials i els altres subjectes a què fan referència
respectivament els articles 51 i 87.3 de la Llei 18/2007, de 28 de
desembre, del dret a l'habitatge.
d) Els ocupants legals de l'habitatge objecte de l'exercici del dret
de tanteig o de qualsevol altre habitatge de l'immoble on s'ubiqui
aquest, sempre que compleixin les condicions d'accés al Registre de
Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.
L'exercici del dret de tanteig pot donar lloc a l'adquisició del bé
conjuntament per l'Administració titular i per qualsevol dels possibles
beneficiaris.
2. El dret de tanteig caduca si, a partir de la comunicació a què fa
referència l'apartat 1, l'Administració no l'exerceix en el termini de
dos mesos. Quan l'Administració requereixi els tenidors per inspeccionar
l'estat de conservació d'un edifici afectat o els propietaris per
aportar informació sobre els ocupants i els seus títols, el termini
esmentat resta suspès entre la notificació del requeriment i la pràctica
de l'actuació inspectora o la recepció de la documentació, sense que la
suspensió del termini pugui ser superior a quinze dies si l'actuació es
practica més enllà d'aquest termini per causes imputables només a
l'Administració. Si l'Administració exerceix el dret de tanteig, el
termini per formalitzar l'adquisició del bé afectat és de tres mesos
comptadors des de la notificació corresponent a la persona transmissora.
Quan l'Administració no exerceix el dret de tanteig, l'efecte de la
comunicació decau si transcorren sis mesos des que es va efectuar sense
que es produeixi la transmissió del bé.
3. La transmissió del bé afectat sense complir l'obligació de
comunicació o, complerta aquesta, abans que caduqui el dret de tanteig o
en condicions menys oneroses a les comunicades implica el dret de
retracte. El termini per exercir aquest dret és de tres mesos a partir
de la inscripció de la transmissió en el Registre de la Propietat o del
moment en què l'Administració tingui coneixement de l'alienació.
L'exercici del dret de retracte implica que l'Administració o la
beneficiària adquireixen el bé afectat pel mateix preu i en les mateixes
condicions que ho va fer l'adquirent.
4. No obstant el que estableixen els apartats 2 i 3 sobre la
comunicació i l'exercici del dret de tanteig i de retracte, és aplicable
a aquests efectes la legislació sobre arrendaments urbans amb relació
al supòsit a què fa referència la lletra b de l'apartat 1 de l'article 173.
5. Si, amb relació a la mateixa transmissió d'un bé, escauen diversos
drets de tanteig a favor d'administracions diferents, la part
transmissora pot comunicar les condicions de la transmissió a qualsevol
d'elles indistintament. L'Administració receptora de la comunicació
resta obligada a trametre-la a la resta d'administracions implicades a
l'efecte de coordinar la seva actuació en l'exercici del dret de
tanteig. Són preferents els drets de tanteig a què fa referència
l'article 173 sobre el dret de tanteig a què fa referència l'article
172.
10.6 S'afegeix un segon paràgraf a la disposició addicional setzena del text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
L'Ajuntament de Barcelona té també els drets de tanteig i retracte de
l'article 173.1 respecte dels béns situats al municipi de Barcelona.
11.1 Es deroga l'apartat 3 de l'article 34 del text refós de la Llei d'urbanisme.
11.2 Es modifica l'apartat 5 de l'article 34 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5. El sistema urbanístic d'equipaments comunitaris comprèn els centres
públics, els equipaments de caràcter religiós, cultural, docent,
esportiu, sanitari, assistencial, de serveis tècnics i de transport,
d'allotjament dotacional i els altres equipaments que siguin d'interès
públic o d'interès social. A aquest efecte, és equipament d'allotjament
dotacional el que es destina a satisfer les necessitats temporals
d'habitació de les persones, en règim d'ús compartit de tots o una part
dels elements de l'allotjament amb altres usuaris, o en règim d'ús
privatiu d'un habitatge complet, per raó de:
a) Dificultat d'emancipació.
b) Requeriments d'acolliment, d'assistència sanitària o d'assistència social.
c) Feina o estudi.
d) Afectació per una actuació urbanística.
11.3 S'afegeix un nou apartat, el 5 ter, a l'article 34 del text refós
de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5 ter. Perquè els particulars puguin promoure un equipament
d'allotjament dotacional en terrenys qualificats de sistema urbanístic
d'equipaments comunitaris, es requereix:
a) Que aquesta Llei o el planejament urbanístic no exigeixin la titularitat pública de l'equipament.
b) Que el planejament urbanístic general determini per al conjunt del
municipi els àmbits en què es poden situar els equipaments d'allotjament
dotacional d'iniciativa privada i la quantitat màxima de sòl que s'hi
pot destinar.
c) Que, a l'efecte d'acreditar l'interès públic o social de
l'allotjament dotacional, concertin amb una Administració competent en
matèria d'habitatge com a mínim:
1r. Els col·lectius concrets de persones a què es destina.
2n. Els criteris de selecció dels usuaris, el règim d'ús temporal o
rotatori de l'allotjament i el barem de preus que els usuaris han de
satisfer com a màxim.
3r. Les característiques fonamentals de l'allotjament, incloent-hi els serveis comuns o assistencials de què ha de disposar.
4t. La constitució i inscripció en el Registre de la Propietat del
dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració que formalitza el
concert sobre el sòl i l'edificació destinats a l'equipament, per temps
indefinit per a la primera transmissió onerosa i per deu anys en segones
i ulteriors transmissions oneroses.
d) Que el pla especial urbanístic que correspon elaborar per
desenvolupar l'equipament d'allotjament dotacional d'iniciativa privada
en justifiqui l'interès públic o social i la idoneïtat de la
localització i, amb caràcter normatiu, contingui els aspectes essencials
de l'allotjament concertats amb l'Administració, així com la prohibició
de dividir horitzontalment l'edificació afectada.
11.4 Es modifica l'apartat 5 de l'article 57 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera següent:
5. Els allotjaments dotacionals integrats en el sistema urbanístic
d'equipaments comunitaris no computen com a sostre residencial a
l'efecte del compliment dels estàndards de reserva mínima següents:
a) D'habitatge de protecció pública, en els termes regulats a
l'apartat 3 d'aquest article i l'apartat 3 de la disposició transitòria
tercera.
b) De sistemes urbanístics d'espais lliures públics i d'equipaments
comunitaris, en els termes regulats als articles 58.1.f, 5 i 7, 65.3 i
5, 70.7 i 8 i 100.
11.5 Es deroga la lletra g de l'apartat 1 de l'article 58 del text refós de la Llei d'urbanisme.
11.6 Es modifica la lletra b de l'apartat 3 de l'article 65 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
b) Per a equipaments de titularitat pública, el valor inferior resultant de les proporcions següents: 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre o 20 m2
de sòl per cada habitatge; amb un mínim, en tots els casos, del 5 per
cent de la superfície de l'àmbit d'actuació urbanística, a més del sòl
destinat a serveis tècnics, si escau.
11.7 Es modifica la lletra b de l'apartat 2 bis de l'article 97 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactada de la manera següent:
b) No es pot reduir, en un àmbit d'actuació urbanística, la superfície
dels sòls qualificats de sistema d'espais lliures públics o de sistema
d'equipaments públics en compliment dels estàndards mínims legals.
11.8 Es modifica l'apartat 2 de la disposició addicional segona
del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat de la manera
següent:
2. Les actuacions aïllades sobre sòls urbans subjectes únicament a
cessió obligatòria i gratuïta de vialitat per adquirir la condició de
solars, i les actuacions d'abast limitat per a l'ajust, l'ampliació o la
millora de la vialitat o dels espais lliures en sòl urbà no es
consideren actuacions de transformació urbanística a l'efecte de
l'aplicació de la Llei estatal de sòl, sens perjudici de la seva
subjecció als deures de cessió de sòl per a sistemes que estableix la
legislació urbanística.
11.9 S'afegeix una nova disposició transitòria, la vintena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
Vintena
Equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada
A l'efecte que estableix l'article 34.5 ter.b), mentre el planejament
urbanístic general no determini els àmbits en què es poden situar els
equipaments d'allotjament dotacional d'iniciativa privada, els
particulars poden promoure un equipament d'allotjament dotacional en
terrenys qualificats de sistema urbanístic d'equipaments comunitaris
sempre que es compleixin la resta de requisits que s'hi estableixen i
que, al pla especial urbanístic que desenvolupi l'equipament, es
justifiqui la idoneïtat de la proposta amb relació a les reserves de sòl
disponibles al barri per a la implantació de nous equipaments
comunitaris i a l'existència d'altres allotjaments dotacionals en el
mateix àmbit.
S'afegeix una nova disposició addicional, la cinquena, al text refós de la Llei d'urbanisme, amb la redacció següent:
Cinquena
Rehabilitació edificatòria en el medi urbà
1. Són actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà les
que tenen per objecte executar obres d'intervenció sobre edificis
existents, les seves instal·lacions i espais comuns per conservar-los en
les condicions exigides per les lleis perquè serveixin de suport a l'ús
corresponent, per obtenir millores d'interès general per motius
turístics o culturals o per millorar la qualitat i la sostenibilitat del
medi urbà, sempre que requereixin l'elaboració d'un projecte tècnic
d'acord amb la legislació d'ordenació de l'edificació. Aquestes
actuacions poden comportar l'enderroc d'un edifici i la substitució per
un altre de nova planta en alguns dels supòsits següents:
a) Quan l'edifici amenaci ruïna.
b) Quan el planejament urbanístic sotmeti l'edificació a enderroc per
la necessitat de renovar el parc edificat obsolet o inadequat a l'entorn
i la substitució de l'edifici comporti significativament la
materialització d'un millor aprofitament urbanístic respecte del que es
pretengui enderrocar.
2. Les persones propietàries dels edificis afectats per una actuació de rehabilitació edificatòria estan obligades a:
a) Participar en l'execució de l'actuació en un règim de distribució
equitativa entre els afectats de les càrregues i, si s'escau, dels
beneficis de l'actuació.
b) Consentir les obres d'intervenció sobre l'edifici, les seves
instal·lacions i els espais comuns, incloent-hi la construcció de noves
plantes i qualsevol altra alteració de l'estructura o fàbrica de
l'edifici o de les coses comunes i, si s'escau, la constitució de
complexos immobiliaris de caràcter urbanístic.
c) Costejar les obres de rehabilitació fins al límit del deure legal
de conservació de les edificacions que estableix la legislació en
matèria de sòl i rehabilitació urbana, sense perjudici que les persones
propietàries afectades puguin repercutir legalment o contractualment el
cost suportat per les obres de rehabilitació als titulars del dret d'ús
de l'edifici.
d) Garantir el dret de reallotjament i, si s'escau, de retorn dels
ocupants legals dels habitatges, que en constitueixin la seva residència
habitual, que hagin de ser desallotjats.
e) Indemnitzar els titulars dels drets sobre les edificacions que
s'hagin d'enderrocar, altres que les persones propietàries dels edificis
que amenacin ruïna, i sobre els elements privatius dels edificis
subjectes al règim de la propietat horitzontal que s'hagin d'ocupar per
constituir elements comuns.
3. L'Administració urbanística actuant pot acordar la iniciativa
pública per delimitar i gestionar les actuacions de rehabilitació
edificatòria, d'ofici o a petició dels propietaris afectats o d'altres
subjectes legitimats. En aquest cas, correspon a l'Administració
esmentada gestionar l'execució, directament o indirectament, segons
alguna de les modalitats admeses per la legislació de contractes del
sector públic. Els propietaris i els altres subjectes legitimats poden
exercir la iniciativa per gestionar les actuacions i subscriure amb
l'Administració els convenis per dur-les a terme. Així mateix,
l'AdmInistració urbanística actuant pot acordar amb la delimitació de
l'actuació o posteriorment, seguint la tramitació que preveu l'article
119, que la gestió d'iniciativa pública o privada s'efectuï mitjançant
algun dels sistemes d'actuació urbanística que preveu el títol quart i,
en aquest cas, els seran d'aplicació les normes d'aquest títol que
pertoquin en funció de les característiques de l'actuació.
4. Les actuacions de rehabilitació edificatòria han de ser delimitades mitjançant algun dels instruments següents:
a) El planejament urbanístic.
b) La declaració d'àrees de conservació i rehabilitació a què fa
referència l'article 36 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a
l'habitatge.
c) El procediment de tramitació dels instruments de gestió urbanística a què fa referència l'article 119.
5. En el cas que la declaració d'àrea de conservació i rehabilitació
no concreti les diverses actuacions de rehabilitació edificatòria que
comprèn, aquestes es poden delimitar mitjançant el planejament
urbanístic o pel procediment de tramitació dels instruments de gestió
urbanística a què fa referència l'article 119.
6. El projecte de delimitació de les actuacions de rehabilitació
edificatòria ha d'incorporar una memòria justificativa, l'avaluació
econòmica de l'actuació i la representació gràfica de l'àmbit que
comprèn, el qual pot ser discontinu i referir-se a una única finca o
incloure un conjunt de finques quan els beneficis i les càrregues siguin
comuns a totes elles.
7. L'autorització del projecte de les obres de rehabilitació requereix
l'audiència prèvia de les persones interessades i pot comportar
l'autorització per ocupar, mentre subsisteixi l'edificació, sòls
reservats a sistemes urbanístics o terrenys privats inedificables en els
supòsits a què fa referència l'article 9 bis.
8. El projecte de distribució dels beneficis i càrregues de l'actuació
es regeix, pel que fa als aspectes formals i substantius, per les
normes que regulen els projectes de reparcel·lació que els puguin ser
aplicables per raó de les característiques de l'actuació, amb les
particularitats següents en cas d'edificis en propietat horitzontal:
a) Els costos derivats de l'actuació i els beneficis imputables a
ella, incloent-hi els ajuts públics de caràcter col·lectiu, i els altres
ingressos d'aquesta naturalesa que hi siguin vinculats, s'han de
repartir en proporció a la quota respectiva de participació en la
comunitat de propietaris.
b) En el cas que l'actuació comporti l'ampliació de l'edifici per
construir nous pisos o locals, l'adjudicació del domini sobre els nous
elements privatius es pot fer:
1r. Si els nous elements privatius es destinen al pagament de les
despeses urbanístiques amb el producte obtingut per la seva venda a
tercers, a favor de l'Administració o de la comunitat de propietaris
promotora de l'actuació o dels propietaris en proporció a la seva quota
de participació en la comunitat. En aquest darrer supòsit, la promotora
resta facultada a títol de fiduciària per vendre els elements privatius
esmentats.
2n. Si els nous elements privatius es destinen al pagament en espècie,
total o parcial, de les obres de rehabilitació, a favor de la
constructora que les executi.
9. Els ajuts públics per al pagament o finançament de les quotes
corresponents als costos de les actuacions que estiguin fixades per
l'Administració sobre la base de les condicions socioeconòmiques de les
persones afectades, encara que puguin servir per a la justificació de la
viabilitat econòmica de l'actuació, no poden ser objecte
d'equidistribució.
L'Administració en el seu règim d'ajuts pot condicionar la subvenció
de la quota de rehabilitació a l'obligació de la persona propietària de
no transmetre ni cedir de manera onerosa l'ús de les finques o de no
incrementar la renda en un termini concret en els termes que
s'estableixin.
10. Les quotes corresponents als costos de les actuacions de
rehabilitació edificatòria es liquiden i són exigibles d'acord amb la
regulació que, per a les quotes d'urbanització del sistema d'actuació
per reparcel·lació, estableix el títol quart.
11. En el cas que una actuació de transformació urbanística en sòl
urbà comprengui actuacions de rehabilitació edificatòria, els projectes
d'obres de rehabilitació i de distribució de beneficis i càrregues poder
ser aprovats separadament, d'acord amb el que preveu aquesta
disposició, sense perjudici del compliment, per part dels propietaris,
de la resta de deures inherents a l'actuació de transformació
urbanística.
12. Les obres de rehabilitació edificatòria no incloses en els àmbits
delimitats d'acord amb l'apartat 4 s'han d'executar de conformitat amb
la legislació civil.”
13. Quan l'execució d'obres de rehabilitació edificatòria requereixi
la desocupació dels habitatges afectats, així com en el cas d'obres
d'enderroc d'un edifici d'habitatges, és condició necessària per atorgar
el títol administratiu que habiliti per executar les obres esmentades
que la persona promotora, conjuntament amb la sol·licitud del títol,
aporti el programa per fer efectius els drets legals d'allotjament
provisional i de retorn dels ocupants legals dels habitatges que en
constitueixin la residència habitual, a exercir davant la propietat de
l'edifici.
